房屋建設一般是由施工單位承包進行的，對于房主來說，在雙方簽訂合同后最關心的問題應該就是施工單位可以按期按質量的完工。房屋質量直接影響房屋使用者的安全和使用年限，一旦出現豆腐渣工程，出現開裂、漏水情況危害會很大，因此，我國特別制定房屋質量管理條例。那么，房屋質量管理條例如何認定質量不合格的呢?

一、如何認定房屋質量不合格

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢?從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。“嚴重影響正常居住使用”應指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。

二、房屋質量不合格如何賠償

在正常使用條件下，基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。”因此，居住房屋出現了質量問題，根據房屋年齡的不同，出現問題的部位不同，物業的處理方式也不盡相同。由于上海的氣候環境所致，滲漏水是房屋質量問題中比較突出的一個，因此在大多數情況下，5年是一個分界點。

5年內：有問題找開發商

如果電氣管線、給排水管道在交房后2年內，滲漏水等問題5年內出現，物業在接到居民的報修后，會轉而找開發商或施工單位來解決。也有一些施工單位會規定修繕資金標準，委托物業另找工程隊修繕，隨后找他們報銷。而房屋地基等基礎節構，開發商一般是終身保修的。

5年后：具體問題具體解決

如果房屋在交房滿5年后，出現了滲水等質量問題，則要根據出現問題的具體部位，來找直接負責方。如果是自用部分損壞，如衛生間馬桶漏水、水管破裂等，業主需要自己掏錢維修，物業可幫助聯系有關維修人員。如果非人為造成的問題出現在共用部分，如大樓東墻滲水、下水道淤積等，則物業聯系維修后，維修資金需要整棟樓的居民分攤。如果出現在公用部分，如小區內道路損壞、欄桿磨損等，則由物業提取小區物業維修資金維修。

對于建設完工的房屋，都會有檢測驗收環節，對于出現結構性、基礎性的問題是較為嚴重的，存在安全隱患不能使用，根據房屋質量管理條例可要求退房，而細節問題，如漏水這種則應進行整改和檢修。一般小區的基礎設施都會有一定年限的維修期，出現問題可告知物業要求進行維修。

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