我們說的商品房買賣意向合同其實也就是指商品房買賣的認購協(xié)議，一般購房者看中了某套商品房之后，可以先與開發(fā)商進行協(xié)商約定，讓開發(fā)商為自己保留該房產(chǎn)，但為避免出現(xiàn)之后購房者反悔不購買的情況，損害到開發(fā)商的利益，此時開發(fā)商也會要求先簽訂認購書，也就是這里的商品房買賣意向合同。那么這個商品房買賣意向合同主要包括了哪些條款內(nèi)容呢?我們一起通過下文進行了解吧。

一般說來，商品房認購書通常具有以下主要條款：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所

商品房認購書一般只有兩方合同當(dāng)事人，即開發(fā)商與購房者。房地產(chǎn)開發(fā)商都是法人，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的組織。筆者注意到，群眾或業(yè)界一些同志常將房地產(chǎn)公司的大股東或法定代表人也稱作開發(fā)商，這是當(dāng)前市場經(jīng)濟不規(guī)范的表現(xiàn)，人們常將企業(yè)與企業(yè)的投資者混為一談，因此本書中所指的開發(fā)商即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。與法人相對的，就是自然人，與我國《民法通則》使用的“公民”概念相同。“名稱”一詞是適用于法人的，而姓名是適用于自然人的，是區(qū)別一個法人與另一個法人，一個公民與另一個公民的重要標志。對商品房認購書的當(dāng)事人來說，并不是所有企業(yè)都能成為合同當(dāng)事人，也不是所有公民都能成為合同當(dāng)事人。商品房認購書的雙方當(dāng)事人都必須具備法律對合同當(dāng)事人主體條件的規(guī)定，否則將承擔(dān)不利的法律后果。對企業(yè)法人而言，要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的設(shè)立條件外，一般還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專業(yè)會計人員，只有符合上述條件的房地產(chǎn)公司，在建設(shè)部門核準資質(zhì)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，才能成為商品房認購書賣方當(dāng)事人。而對自然人而言，簽定商品房認購書這樣的重大合同，一般應(yīng)具備完全民事行為能力，凡是年滿18周歲的成年人或年滿16歲以自己的勞動收入為主要生活來源的人，只要不是不能辨認自己行為的精神病人都是完全民事行為人，只有這樣的人方可簽訂商品房認購書。當(dāng)然，不具備完全民事行為能力或限制民事行為能力人或無民事行為能力人可由其法定代理人簽訂合同。 房地產(chǎn)開發(fā)商的住所是其主要辦事機構(gòu)所在地，即主要活動場所，住所地需要進行工商登記。自然人以其戶籍所在地的居住地為住所，但住所與經(jīng)常居住地不一致的，經(jīng)常居住地視為住所。經(jīng)常居住地是指自然人離開住所后連續(xù)居住一年以上的地方，住醫(yī)院治病的除外。

(二)標的

債的標的，又稱債的客體，是債權(quán)債務(wù)所指向的事務(wù);具體到合同標的則是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)指向的對象，它體現(xiàn)著當(dāng)事人訂立合同的目的，是合同所有條款中最重要的核心條款。如果合同缺少標的條款，一般就會導(dǎo)致合同不成立，更談不上合同的履行。合同的標的可以是物，也可以是行為或權(quán)利。與其他合同一樣，商品房認購書也有標的，不少人認為商品房認購書的標的實質(zhì)上就是雙方約定將要交易的特定房屋，筆者認為這種觀點是錯誤的，商品房認購書的標的應(yīng)是合同雙方就特定房屋在特定的時間訂立正式商品房買賣合同進行正式交易的行為，而不是房屋本身。因為標的在某一種意義上是“給付”，債權(quán)即是請求債務(wù)人為一定給付的權(quán)利，債務(wù)是債務(wù)人應(yīng)債權(quán)人請求為一定給付的義務(wù)。在商品房認購書上，合同雙方當(dāng)事人互負權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人任一方都有權(quán)利請求對方在約定的時間以約定的條件來就約定的房屋訂立正式的商品房買賣合同，同時，合同任何一方又都有義務(wù)應(yīng)對方的請求在約定的時間以約定的條件來就約定的房屋與對方簽訂正式的商品房買賣合同。為圍繞標的條款服務(wù)，商品房認購書才會有合同的擔(dān)保條款，違約責(zé)任條款等等。若從另一種角度上說該條款就是預(yù)訂條款，只不過有一些合同的說法不同，有的稱認購，有的稱訂購，有的稱預(yù)約買賣。 由于商品房認購書的訂立往往是開發(fā)商所要求的，消費者或是缺乏經(jīng)驗或是迫于無奈才與之訂立該合同，合同的文本又往往是開發(fā)商提供的格式合同，僅僅是要消費者簽個字認可而已，所以商品房認購書的標的并不像其他合同一樣體現(xiàn)合同當(dāng)事人雙方的要求和目的，而常常只體現(xiàn)開發(fā)商方的要求和目的，即通過簽訂商品房認購書，套牢消費者與之訂立商品房買賣合同，繼而達成銷售的目的。因此，在訂立商品房認購書時，消費者一定要清醒認識、小心謹慎。從該核心條款，我們也可看出開發(fā)商的真實用心。 房屋系不動產(chǎn)，為以后訂立正式商品房買賣合同時不至于發(fā)生基本意見及分歧，所以對預(yù)訂房屋的相關(guān)情況通常會在商品房認購書中明確約定。而對房屋相關(guān)情況進行約定時，一般會約定它的以下相關(guān)情況：

1.坐落位置，對房屋的坐落位置的約定應(yīng)是具體而詳細的，它不僅要說清房屋所處的地理位置，如位于南京路信華小區(qū)，還要說清楚房屋在整個小區(qū)整棟樓中坐落的具體位置，如信華小區(qū)A棟8層801室。說清楚了坐落位置就將預(yù)訂房屋特定化了，不允許任一方更改，這樣可以避免開發(fā)商將來在訂立正式商品房買賣合同時或交付房屋時以次充好，因為商品房隨著其坐落位置的不同價格也是不相同的。

2.面積。商品房的面積問題長期以來都是開發(fā)商與購房者之間的焦點問題之一，容易引發(fā)糾紛。就商品房認購書中有關(guān)預(yù)訂房屋面積的約定而言，一般應(yīng)使其明確約定兩點，一是預(yù)訂房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積;二是預(yù)訂房屋使用面積的計價方式，(選定最適合自己的一種。詳見本書第五章)二者都十分很重要，缺一不可。

3.價款。對商品房的價款在商品房認購書中約定可以避免合同雙方當(dāng)事人將來的糾紛，但過早的約定價款也會使缺乏購房經(jīng)驗的人過早地陷入了商品房認購書的陷阱。

4.戶型。在購房者開發(fā)商訂立商品房認購書時，購房者基本上都已看過開發(fā)商提供的宣傳廣告或看過售房部的微縮效果模型了，然而，將其確定在商品房認購書乃至商品房買賣合同中的卻是不多，實際上，這不利于維護購房者的合法權(quán)益。 以上四點關(guān)于認購書房屋相關(guān)情況的約定，有時會集中于一個條款在合同文本中出現(xiàn)，但有時也會逐條各自出現(xiàn)。針對這些條款中的陷井與防范，筆者將在后面的如何訂立商品房認購書中節(jié)中提到。

(三)合同履行期限

商品房認購書的標的是合同雙方就特定的房屋在特定的時間進行訂立商品房買賣合同的行為。無論是特定的房屋還是特定的時間，這個特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。從實踐中的情況看，對該特定時間的約定有兩種方式：一是約定一個期間，雙方在這個期間內(nèi)隨時可履行合同，例如雙方約定在本合同(即商品房認購書)簽訂之日起15天內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同;二是約定一個期日，雙方在這個時間簽訂商品房買賣合同，例如，雙方約定在2002年8月15日簽訂商品房買賣合同，兩種方式都符合法律規(guī)定。消費者在簽訂涉及時間的合同條款時，應(yīng)知道法律上關(guān)于期限的定義。期限是指民事法律關(guān)系發(fā)生、變更、終止的時間，分為期間與期日。期間是指時間從某一點特定的點到另一特定的點所經(jīng)過的時間，它是一個時間段或區(qū)間。期日是指不可分割的某一動態(tài)階段，是某一特定的時間點。期日的計算比較簡單，只要在特定的期日如2002年8月15日當(dāng)天適當(dāng)履行合同就不構(gòu)成違約。期間的計算比較復(fù)雜，它需要計算期間的起點和終點，在這之間適當(dāng)履行合同才不會構(gòu)成違約。《民法通則》第154條規(guī)定，期間的起點按日計算的，開始的當(dāng)天不計入在內(nèi)，從下一天開始計算，即次日為期間的起點。期間的終點為最后一天的24時。 由于商品房認購書的文本是由開發(fā)商提供，所以合同上載的履行期限也往往服務(wù)于開發(fā)商的安排。如簽訂商品房認購書時開發(fā)商已取得該房的預(yù)售許可證，一般來說開發(fā)商就會要求履行期限短些，如開發(fā)商尚未辦好預(yù)售許可證或出現(xiàn)一些妨礙訂立商品房買賣合同的情況時，開發(fā)商就會把履行期限拖得長些。對購房者來說，只要購房資金不需要用一定時間來籌集，那么還是將履行期限壓得短些，風(fēng)險更小，更為有利。

(四)違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，與其他責(zé)任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔(dān)的不利后果。當(dāng)然，違約責(zé)任是以有效合同為前提的，如果合同未生效，未成立或成立后無效，不得適用違約責(zé)任條款解決雙方糾紛。從根本上看，適用違約責(zé)任條款實際上是對違約的補救，只不過這種補救是具有一定的強制性的。違約責(zé)任條款的適用是由于當(dāng)事人違約引起的。合同一經(jīng)簽訂生效，當(dāng)事人就應(yīng)全面適當(dāng)?shù)芈男泻贤Ｖ灰贤?dāng)事人任何一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

一般說來，承擔(dān)違約責(zé)任有如下幾種方式：(1)強制繼續(xù)履行，(2)采取補救措施，(3)賠償損失，(4)違約金，(5)定金，(6)解除合同，(7)價格制裁，(8)逾期利息制裁。對商品房認購書而言，違約責(zé)任的承擔(dān)方式就是前6種，在訂立合同時如能對其進行詳細約定，對于促使雙方更好地自覺全面地履行合同以及發(fā)生違約時進行補救或糾紛解決都是有好處的。開發(fā)商往往在其提供的認購書上要求約定購房者的違約責(zé)任，如購房者不簽商品房買賣合同就無權(quán)要回定金等。

(五)定金

定金是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定，由一方當(dāng)事人在合同訂立時或訂立后履行前預(yù)先支付給對方的一定貨幣。定金既是一種債的擔(dān)保形式，又是一種債不履行時的違約責(zé)任承擔(dān)方式。所以，在商品房認購書中，它有時作為債的擔(dān)保形式的條款存在，有時作為違約責(zé)任的條款存在，或同時作為兩種形式存在。由于定金條款是商品房認購書中最容易引起糾紛和法律上最有爭議的條款，所以筆者在本書后面有關(guān)如何定立商品房認購書的部分詳細闡述和介紹該條款。 以上六個條款，作為商品房認購書的主要條款，并不一定在一份商品房認購書中全部出現(xiàn)，也并不一定是一份商品房認購書的全部條款。它只是筆者根據(jù)商品房認購書簽訂的以往經(jīng)驗總結(jié)出來的一般條款。但由于實際生活中的情況不盡相同，不可能全部與這些一般條款完全符合，實踐中的商品房認購書的條款主要還是由提供該商品房認購書文本的開發(fā)商決定，開發(fā)商會經(jīng)常根據(jù)自己的需要而改動合同文本中的條款。對消費者而言，只要充分把握筆者總結(jié)的這幾個主要條款的含義與相關(guān)法律問題，挑選出開發(fā)商提供的合同文本中的主要條款，并防范其中于己不利的部分，就可大大地降低簽訂商品房認購書乃至買房過程中的法律風(fēng)險。

如果購房者能夠與開發(fā)商協(xié)商一致的話，那此時也是可以不用簽訂這樣的意向書的。不過簽訂了這類協(xié)議，其實對買賣雙方的利益都是一種保障，因而建議實際購買商品房的時候還是簽訂一下為好。

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