我們說(shuō)的商品房買賣意向合同其實(shí)也就是指商品房買賣的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，一般購(gòu)房者看中了某套商品房之后，可以先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商約定，讓開發(fā)商為自己保留該房產(chǎn)，但為避免出現(xiàn)之后購(gòu)房者反悔不購(gòu)買的情況，損害到開發(fā)商的利益，此時(shí)開發(fā)商也會(huì)要求先簽訂認(rèn)購(gòu)書，也就是這里的商品房買賣意向合同。那么這個(gè)商品房買賣意向合同主要包括了哪些條款內(nèi)容呢?我們一起通過(guò)下文進(jìn)行了解吧。

一般說(shuō)來(lái)，商品房認(rèn)購(gòu)書通常具有以下主要條款：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所

商品房認(rèn)購(gòu)書一般只有兩方合同當(dāng)事人，即開發(fā)商與購(gòu)房者。房地產(chǎn)開發(fā)商都是法人，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的組織。筆者注意到，群眾或業(yè)界一些同志常將房地產(chǎn)公司的大股東或法定代表人也稱作開發(fā)商，這是當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不規(guī)范的表現(xiàn)，人們常將企業(yè)與企業(yè)的投資者混為一談，因此本書中所指的開發(fā)商即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。與法人相對(duì)的，就是自然人，與我國(guó)《民法通則》使用的“公民”概念相同。“名稱”一詞是適用于法人的，而姓名是適用于自然人的，是區(qū)別一個(gè)法人與另一個(gè)法人，一個(gè)公民與另一個(gè)公民的重要標(biāo)志。對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，并不是所有企業(yè)都能成為合同當(dāng)事人，也不是所有公民都能成為合同當(dāng)事人。商品房認(rèn)購(gòu)書的雙方當(dāng)事人都必須具備法律對(duì)合同當(dāng)事人主體條件的規(guī)定，否則將承擔(dān)不利的法律后果。對(duì)企業(yè)法人而言，要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的設(shè)立條件外，一般還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專業(yè)會(huì)計(jì)人員，只有符合上述條件的房地產(chǎn)公司，在建設(shè)部門核準(zhǔn)資質(zhì)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，才能成為商品房認(rèn)購(gòu)書賣方當(dāng)事人。而對(duì)自然人而言，簽定商品房認(rèn)購(gòu)書這樣的重大合同，一般應(yīng)具備完全民事行為能力，凡是年滿18周歲的成年人或年滿16歲以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的人，只要不是不能辨認(rèn)自己行為的精神病人都是完全民事行為人，只有這樣的人方可簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書。當(dāng)然，不具備完全民事行為能力或限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力人可由其法定代理人簽訂合同。 房地產(chǎn)開發(fā)商的住所是其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，即主要活動(dòng)場(chǎng)所，住所地需要進(jìn)行工商登記。自然人以其戶籍所在地的居住地為住所，但住所與經(jīng)常居住地不一致的，經(jīng)常居住地視為住所。經(jīng)常居住地是指自然人離開住所后連續(xù)居住一年以上的地方，住醫(yī)院治病的除外。

(二)標(biāo)的

債的標(biāo)的，又稱債的客體，是債權(quán)債務(wù)所指向的事務(wù);具體到合同標(biāo)的則是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)指向的對(duì)象，它體現(xiàn)著當(dāng)事人訂立合同的目的，是合同所有條款中最重要的核心條款。如果合同缺少標(biāo)的條款，一般就會(huì)導(dǎo)致合同不成立，更談不上合同的履行。合同的標(biāo)的可以是物，也可以是行為或權(quán)利。與其他合同一樣，商品房認(rèn)購(gòu)書也有標(biāo)的，不少人認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上就是雙方約定將要交易的特定房屋，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，商品房認(rèn)購(gòu)書的標(biāo)的應(yīng)是合同雙方就特定房屋在特定的時(shí)間訂立正式商品房買賣合同進(jìn)行正式交易的行為，而不是房屋本身。因?yàn)闃?biāo)的在某一種意義上是“給付”，債權(quán)即是請(qǐng)求債務(wù)人為一定給付的權(quán)利，債務(wù)是債務(wù)人應(yīng)債權(quán)人請(qǐng)求為一定給付的義務(wù)。在商品房認(rèn)購(gòu)書上，合同雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人任一方都有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方在約定的時(shí)間以約定的條件來(lái)就約定的房屋訂立正式的商品房買賣合同，同時(shí)，合同任何一方又都有義務(wù)應(yīng)對(duì)方的請(qǐng)求在約定的時(shí)間以約定的條件來(lái)就約定的房屋與對(duì)方簽訂正式的商品房買賣合同。為圍繞標(biāo)的條款服務(wù)，商品房認(rèn)購(gòu)書才會(huì)有合同的擔(dān)保條款，違約責(zé)任條款等等。若從另一種角度上說(shuō)該條款就是預(yù)訂條款，只不過(guò)有一些合同的說(shuō)法不同，有的稱認(rèn)購(gòu)，有的稱訂購(gòu)，有的稱預(yù)約買賣。 由于商品房認(rèn)購(gòu)書的訂立往往是開發(fā)商所要求的，消費(fèi)者或是缺乏經(jīng)驗(yàn)或是迫于無(wú)奈才與之訂立該合同，合同的文本又往往是開發(fā)商提供的格式合同，僅僅是要消費(fèi)者簽個(gè)字認(rèn)可而已，所以商品房認(rèn)購(gòu)書的標(biāo)的并不像其他合同一樣體現(xiàn)合同當(dāng)事人雙方的要求和目的，而常常只體現(xiàn)開發(fā)商方的要求和目的，即通過(guò)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，套牢消費(fèi)者與之訂立商品房買賣合同，繼而達(dá)成銷售的目的。因此，在訂立商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)，消費(fèi)者一定要清醒認(rèn)識(shí)、小心謹(jǐn)慎。從該核心條款，我們也可看出開發(fā)商的真實(shí)用心。 房屋系不動(dòng)產(chǎn)，為以后訂立正式商品房買賣合同時(shí)不至于發(fā)生基本意見及分歧，所以對(duì)預(yù)訂房屋的相關(guān)情況通常會(huì)在商品房認(rèn)購(gòu)書中明確約定。而對(duì)房屋相關(guān)情況進(jìn)行約定時(shí)，一般會(huì)約定它的以下相關(guān)情況：

1.坐落位置，對(duì)房屋的坐落位置的約定應(yīng)是具體而詳細(xì)的，它不僅要說(shuō)清房屋所處的地理位置，如位于南京路信華小區(qū)，還要說(shuō)清楚房屋在整個(gè)小區(qū)整棟樓中坐落的具體位置，如信華小區(qū)A棟8層801室。說(shuō)清楚了坐落位置就將預(yù)訂房屋特定化了，不允許任一方更改，這樣可以避免開發(fā)商將來(lái)在訂立正式商品房買賣合同時(shí)或交付房屋時(shí)以次充好，因?yàn)樯唐贩侩S著其坐落位置的不同價(jià)格也是不相同的。

2.面積。商品房的面積問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)都是開發(fā)商與購(gòu)房者之間的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，容易引發(fā)糾紛。就商品房認(rèn)購(gòu)書中有關(guān)預(yù)訂房屋面積的約定而言，一般應(yīng)使其明確約定兩點(diǎn)，一是預(yù)訂房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積;二是預(yù)訂房屋使用面積的計(jì)價(jià)方式，(選定最適合自己的一種。詳見本書第五章)二者都十分很重要，缺一不可。

3.價(jià)款。對(duì)商品房的價(jià)款在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定可以避免合同雙方當(dāng)事人將來(lái)的糾紛，但過(guò)早的約定價(jià)款也會(huì)使缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的人過(guò)早地陷入了商品房認(rèn)購(gòu)書的陷阱。

4.戶型。在購(gòu)房者開發(fā)商訂立商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者基本上都已看過(guò)開發(fā)商提供的宣傳廣告或看過(guò)售房部的微縮效果模型了，然而，將其確定在商品房認(rèn)購(gòu)書乃至商品房買賣合同中的卻是不多，實(shí)際上，這不利于維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。 以上四點(diǎn)關(guān)于認(rèn)購(gòu)書房屋相關(guān)情況的約定，有時(shí)會(huì)集中于一個(gè)條款在合同文本中出現(xiàn)，但有時(shí)也會(huì)逐條各自出現(xiàn)。針對(duì)這些條款中的陷井與防范，筆者將在后面的如何訂立商品房認(rèn)購(gòu)書中節(jié)中提到。

(三)合同履行期限

商品房認(rèn)購(gòu)書的標(biāo)的是合同雙方就特定的房屋在特定的時(shí)間進(jìn)行訂立商品房買賣合同的行為。無(wú)論是特定的房屋還是特定的時(shí)間，這個(gè)特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。從實(shí)踐中的情況看，對(duì)該特定時(shí)間的約定有兩種方式：一是約定一個(gè)期間，雙方在這個(gè)期間內(nèi)隨時(shí)可履行合同，例如雙方約定在本合同(即商品房認(rèn)購(gòu)書)簽訂之日起15天內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同;二是約定一個(gè)期日，雙方在這個(gè)時(shí)間簽訂商品房買賣合同，例如，雙方約定在2002年8月15日簽訂商品房買賣合同，兩種方式都符合法律規(guī)定。消費(fèi)者在簽訂涉及時(shí)間的合同條款時(shí)，應(yīng)知道法律上關(guān)于期限的定義。期限是指民事法律關(guān)系發(fā)生、變更、終止的時(shí)間，分為期間與期日。期間是指時(shí)間從某一點(diǎn)特定的點(diǎn)到另一特定的點(diǎn)所經(jīng)過(guò)的時(shí)間，它是一個(gè)時(shí)間段或區(qū)間。期日是指不可分割的某一動(dòng)態(tài)階段，是某一特定的時(shí)間點(diǎn)。期日的計(jì)算比較簡(jiǎn)單，只要在特定的期日如2002年8月15日當(dāng)天適當(dāng)履行合同就不構(gòu)成違約。期間的計(jì)算比較復(fù)雜，它需要計(jì)算期間的起點(diǎn)和終點(diǎn)，在這之間適當(dāng)履行合同才不會(huì)構(gòu)成違約。《民法通則》第154條規(guī)定，期間的起點(diǎn)按日計(jì)算的，開始的當(dāng)天不計(jì)入在內(nèi)，從下一天開始計(jì)算，即次日為期間的起點(diǎn)。期間的終點(diǎn)為最后一天的24時(shí)。 由于商品房認(rèn)購(gòu)書的文本是由開發(fā)商提供，所以合同上載的履行期限也往往服務(wù)于開發(fā)商的安排。如簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)開發(fā)商已取得該房的預(yù)售許可證，一般來(lái)說(shuō)開發(fā)商就會(huì)要求履行期限短些，如開發(fā)商尚未辦好預(yù)售許可證或出現(xiàn)一些妨礙訂立商品房買賣合同的情況時(shí)，開發(fā)商就會(huì)把履行期限拖得長(zhǎng)些。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要購(gòu)房資金不需要用一定時(shí)間來(lái)籌集，那么還是將履行期限壓得短些，風(fēng)險(xiǎn)更小，更為有利。

(四)違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，與其他責(zé)任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔(dān)的不利后果。當(dāng)然，違約責(zé)任是以有效合同為前提的，如果合同未生效，未成立或成立后無(wú)效，不得適用違約責(zé)任條款解決雙方糾紛。從根本上看，適用違約責(zé)任條款實(shí)際上是對(duì)違約的補(bǔ)救，只不過(guò)這種補(bǔ)救是具有一定的強(qiáng)制性的。違約責(zé)任條款的適用是由于當(dāng)事人違約引起的。合同一經(jīng)簽訂生效，當(dāng)事人就應(yīng)全面適當(dāng)?shù)芈男泻贤Ｖ灰贤?dāng)事人任何一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

一般說(shuō)來(lái)，承擔(dān)違約責(zé)任有如下幾種方式：(1)強(qiáng)制繼續(xù)履行，(2)采取補(bǔ)救措施，(3)賠償損失，(4)違約金，(5)定金，(6)解除合同，(7)價(jià)格制裁，(8)逾期利息制裁。對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書而言，違約責(zé)任的承擔(dān)方式就是前6種，在訂立合同時(shí)如能對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)約定，對(duì)于促使雙方更好地自覺(jué)全面地履行合同以及發(fā)生違約時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救或糾紛解決都是有好處的。開發(fā)商往往在其提供的認(rèn)購(gòu)書上要求約定購(gòu)房者的違約責(zé)任，如購(gòu)房者不簽商品房買賣合同就無(wú)權(quán)要回定金等。

(五)定金

定金是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定，由一方當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或訂立后履行前預(yù)先支付給對(duì)方的一定貨幣。定金既是一種債的擔(dān)保形式，又是一種債不履行時(shí)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。所以，在商品房認(rèn)購(gòu)書中，它有時(shí)作為債的擔(dān)保形式的條款存在，有時(shí)作為違約責(zé)任的條款存在，或同時(shí)作為兩種形式存在。由于定金條款是商品房認(rèn)購(gòu)書中最容易引起糾紛和法律上最有爭(zhēng)議的條款，所以筆者在本書后面有關(guān)如何定立商品房認(rèn)購(gòu)書的部分詳細(xì)闡述和介紹該條款。 以上六個(gè)條款，作為商品房認(rèn)購(gòu)書的主要條款，并不一定在一份商品房認(rèn)購(gòu)書中全部出現(xiàn)，也并不一定是一份商品房認(rèn)購(gòu)書的全部條款。它只是筆者根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂的以往經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的一般條款。但由于實(shí)際生活中的情況不盡相同，不可能全部與這些一般條款完全符合，實(shí)踐中的商品房認(rèn)購(gòu)書的條款主要還是由提供該商品房認(rèn)購(gòu)書文本的開發(fā)商決定，開發(fā)商會(huì)經(jīng)常根據(jù)自己的需要而改動(dòng)合同文本中的條款。對(duì)消費(fèi)者而言，只要充分把握筆者總結(jié)的這幾個(gè)主要條款的含義與相關(guān)法律問(wèn)題，挑選出開發(fā)商提供的合同文本中的主要條款，并防范其中于己不利的部分，就可大大地降低簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書乃至買房過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

如果購(gòu)房者能夠與開發(fā)商協(xié)商一致的話，那此時(shí)也是可以不用簽訂這樣的意向書的。不過(guò)簽訂了這類協(xié)議，其實(shí)對(duì)買賣雙方的利益都是一種保障，因而建議實(shí)際購(gòu)買商品房的時(shí)候還是簽訂一下為好。

最新商品房買賣合同司法解釋全文

回遷房可以買賣嗎？商品房與回遷房有哪些區(qū)別

商品房買賣合同范本是怎樣的