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國家會(huì)給予農(nóng)村集體成員土地進(jìn)行修建房屋，農(nóng)村宅基地的管理政策各地區(qū)有所不同，農(nóng)村宅基地房屋買賣是很多人關(guān)心的問題，在簽訂買賣合同后會(huì)遇到買賣合同被判無效的情況，農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效該怎么處理?律霸來幫您解答。

一、農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過借的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛訴至法院的，大多數(shù)是售房者因土地市場價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償等利益驅(qū)動(dòng)，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無疑在無形中助長了故意毀約行為的發(fā)生。

1、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同未實(shí)際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。

2、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人就房屋是否返還可達(dá)成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋 ，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當(dāng)事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認(rèn)無效后如何具體處理的協(xié)議意見處理，即也可以不返還房屋。

3、對于無效房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方對合同確認(rèn)無效后的處理我法達(dá)成協(xié)議，法院可判決確認(rèn)買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時(shí)，法院可依據(jù)雙方過錯(cuò)程度，支持相應(yīng)的反訴請求。

(1)農(nóng)村房屋買賣中，出賣人作為原宅基地的使用權(quán)人，其售房行為隱含了放棄宅地使用權(quán)的意思表示。任何法律、行政法規(guī)均無使用權(quán)人放棄宅基地的禁止性規(guī)定，且棄權(quán)行為作為單方法律行為，亦無須他人(包括宅基地所有權(quán)人)的意思表示。隨著房屋的交付，出賣人的棄權(quán)行為也發(fā)生的法律效力，棄權(quán)行為一經(jīng)發(fā)生法律效力，能否撤銷，就取決于買受人的態(tài)度。即雙方發(fā)生糾紛后，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷棄權(quán)行為的條件;如果買受人不同意返還房屋，那么，出賣人就喪失了撤銷棄權(quán)行為的條件，根據(jù)“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權(quán)而喪失了房屋所有權(quán)，無權(quán)再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當(dāng)然得不到法院的支持。同親道理，村集體經(jīng)濟(jì)組織因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，所以只有村集體經(jīng)濟(jì)組織才有權(quán)以農(nóng)村房屋買賣合同無效為由，請求法院判令買受人返還房屋。

(2)按所有權(quán)原理，村集體經(jīng)濟(jì)組織(主要指村委)因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)給予原房屋所有權(quán)人(即出賣人)相應(yīng)的補(bǔ)償款。補(bǔ)償款的數(shù)額可以是無效合同中約定的房款數(shù)額，也可以是評估機(jī)構(gòu)出具的房屋評估價(jià)格。“補(bǔ)償額=無效合同中房款額”的依據(jù)是，即然出賣人以該房款額將房出售，說明其認(rèn)同該款額為房屋的價(jià)值;“補(bǔ)償額=房屋評估價(jià)格”的依據(jù)，無效合同中房款額對村委無約束力，村委可按評估機(jī)構(gòu)出具的房屋評估價(jià)格支付補(bǔ)償款，村委會(huì)如從出賣人處收回房屋，應(yīng)向原房屋所有人支付補(bǔ)償款;村委如從買受人處收回房屋，買受人支付的房屋可視為替村委墊付的補(bǔ)償款。因?yàn)榇逦缭试S買受人繼續(xù)居住，雙方事實(shí)上形成了新的法律關(guān)系—房屋租賃關(guān)系。買受人為村委墊付的補(bǔ)償款(對村委的債權(quán))與應(yīng)向村委承擔(dān)租金(對村委的債務(wù))可相互抵銷。

(3)買受人因無效合同未取得房屋的所有權(quán)，其損失可根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任向出賣人主張賠償。

4、無效房屋買賣合同所涉農(nóng)村房屋征地拆遷的處理。《土地管理法》第47條規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償;征用其他土地(耕地外的土地，應(yīng)包括宅基地)的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。《物權(quán)法》也規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地合法權(quán)益。

據(jù)此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權(quán)已經(jīng)放棄，而買受人又未取得宅基地的使用權(quán)，故征地拆遷時(shí)，對于涉及宅基地相應(yīng)部分的征地補(bǔ)償利益無需再給予買賣雙方，房屋相應(yīng)部分的補(bǔ)償及安置利益應(yīng)當(dāng)歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權(quán)及房屋的轉(zhuǎn)讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補(bǔ)償安置利益。但是，農(nóng)村房屋補(bǔ)償安置利益是與宅基地的合法使用人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格或者身份聯(lián)系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補(bǔ)償?shù)睦妗，F(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或者單位一般仍然會(huì)認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷對象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及其家庭人員的情況而給予其補(bǔ)償安置待遇，而不會(huì)按違法占地的買受人的情況給予補(bǔ)償安置。這樣處理實(shí)質(zhì)上是土地主管部門同意出賣撤銷其宅基地使用權(quán)棄權(quán)處分的行為，認(rèn)可其仍然享有宅基地使用權(quán)。此時(shí)的紛爭或者 訴訟不再是無效房屋買賣的返還問題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認(rèn)為可以按以下原則處理;

(1)無效房屋買賣合同中房屋可視兩只折價(jià)轉(zhuǎn)讓地買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，但是其仍然可以享有依附于無效合同權(quán)責(zé)關(guān)系的債權(quán)性財(cái)產(chǎn)權(quán)利;同時(shí)，出賣人所取得的房款中，實(shí)際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時(shí)于買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對作為房屋征地拆遷中價(jià)值轉(zhuǎn)換形式的補(bǔ)償安置利益，買受人應(yīng)當(dāng)享有一定的權(quán)利。一是房屋作價(jià)款(一般是房屋重置價(jià)結(jié)合房屋成新情況)應(yīng)當(dāng)歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府及相關(guān)用地部門一般會(huì)確認(rèn)歸于出賣人，則出賣人應(yīng)當(dāng)以其中一部分作為對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應(yīng)當(dāng)綜合考慮公平誠信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買賣合同元首的過錯(cuò)情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實(shí)的居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。

(2)根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買賣雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之間的差價(jià)由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給買受人適當(dāng)?shù)木幼±鎿p失的賠償。

(3)對于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補(bǔ)償安置的處理，一般應(yīng)當(dāng)尊重政府部門的處理民協(xié)調(diào)，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。

農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效可以向人民法院提起訴訟，法院會(huì)根據(jù)買賣合同是否實(shí)際履行來根據(jù)情況判決，同時(shí)也會(huì)考慮雙方的意見。當(dāng)村集體組織收回宅基地所有權(quán)時(shí)要根據(jù)規(guī)定給予原房屋所有權(quán)人相應(yīng)的補(bǔ)償，農(nóng)村宅基地房屋買賣經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课轁q價(jià)等產(chǎn)生糾紛，在產(chǎn)生糾紛時(shí)法院會(huì)運(yùn)用法律來避免當(dāng)事人利益失衡，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸聊城律師。

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