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新房太貴或者新樓盤(pán)位置比較偏遠(yuǎn)，一些人為了好點(diǎn)的位置或者省事就會(huì)選擇去購(gòu)買二手的房子，那么這個(gè)哈爾濱二手房買賣流程和每一項(xiàng)流程中所需要注意的問(wèn)題是什么，請(qǐng)看下文中小編為大家進(jìn)行詳細(xì)的解答。

一、找房源，看房

可以網(wǎng)上找房，也可以通過(guò)線下中介找房。當(dāng)然最好還是自己找房源。

二、買賣前的房屋和產(chǎn)權(quán)審核

了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。也可以看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。

三、查檔

買賣雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒(méi)有被抵押。

四、確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金

1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。

辦理贖樓：賣方通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，這會(huì)產(chǎn)生一定擔(dān)保費(fèi)用和短期贖樓貸的利息。

辦理轉(zhuǎn)按揭：

A、評(píng)估所進(jìn)行房屋評(píng)估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。

B、買方將申請(qǐng)貸款的資料報(bào)送到銀行,得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專用賬戶。

C、賣方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。

D、賣方辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)后，雙方去交易中心過(guò)戶。

E、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。

F、買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，辦理抵押登記。

特別提醒：買方拿現(xiàn)金贖樓或買方通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買方會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

2、當(dāng)賣方不再為該房還貸，則進(jìn)入交定金環(huán)節(jié)。

一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間、相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)交、違約金和違約責(zé)任等。

定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由銀行監(jiān)管，可以在預(yù)約買賣合同中約定，在某一步把定金給賣方。還需注明“把定金交給監(jiān)管方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

交定金的具體做法是：然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買方。

出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)?lái)困擾。

五、簽訂正式合同

交付首期之后，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同范例可到當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。

簽合同前需注意：

1、如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

2、如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶口遷出的日期及違約條件。

3、事先公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出，如果沒(méi)有，合同里就有寫(xiě)明賣方需在辦理過(guò)戶前遷出戶口。

4、要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。

六、買方辦理按揭貸款。

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。

因?yàn)橛锌赡苜J款額度達(dá)不到預(yù)期，所以買家需要做好支付更多首付款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

七、過(guò)戶。

去過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶手續(xù)，并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后，買方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行之后會(huì)給賣方打余款，買方每月按時(shí)還貸。

八、交房。

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電家具，那么最好在簽訂合同的時(shí)候約定“交房保證金”，即買方給賣方的首付款要扣除家電家具金額。

通過(guò)這個(gè)哈爾濱二手房買賣流程大家知道買房子等于買一個(gè)家，即使是二手的也要非常的謹(jǐn)慎，每一個(gè)步驟流程和細(xì)節(jié)，都要好好地仔細(xì)的去研究，幾十萬(wàn)的事情一定要慎重之慎重，每一個(gè)小細(xì)節(jié)都要親力親為，做好了研究以后然后再跟對(duì)方簽訂買賣合同，最后祝愿您買到自己心儀的房子。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸青島律師。

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