一、業主如何進行物業管理自治？

管理規約屬于業主自治規范，因而其內容應當由業主自由協商確定。有的國家在相關立法中對其內容做了引導性列舉，或由政府相關部門提供管理規約的示范文本以供業主參考。一般而言，管理規約應當以業主的權利義務為核心，對以下事項作出規定：

1.物業區域概況。包括物業的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設施設備等的狀況。

2.業主、開發建設單位、物業管理企業各自的權利和義務。業主的權利義務應當以《物權法》和《物業管理條例》中規定的為基礎，并可以針對本物業管理區域的實際情況另行約定其他權利和特別義務。

3.業主大會、業主委員會產生辦法及其議事規則。包括業主大會的召集程序、議事方式、表決程序、業主投票權計算方法;業主委員會的選舉、任期、職責以及管理規約的修改程序等。

4.物業使用、管理、維修的具體規定。比如物業區域內的禁止行為，共用部分和設施的使用方式、經營方式(如是否可以在物業設置廣告等經營設施)等。

5.關于物業管理費和公共維修資金問題。例如，物業管理費的構成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6.違反管理規約的責任。管理規約本質上屬于自治規范，不得設立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責任的責任形式。并且規約可以約定，涉及到需要實施行政處罰措施時，業主委員會可以及時報請有關行政管理部門依法處理。業主行為危害其他業主利益時，受害業主可以直接向人民法院起訴。

7.業主認為需要約定的其他事項。管理規約應當經業主大會審議通過，通過之日起生效。

二、業主自治的組織形態

(一)業主大會

1.業主大會的概念。業主大會，是指由物業管理區域內全體業主組成的，維護物業區域內全體業主共同利益，行使業主對物業管理自治權的業主自治機構。《物業管理條例》第8條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”業主大會是業主團體利益的代表，也是業主團體的最高意思機關。

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

我國《物業管理條例》和《業主大會規程》將業主大會會議分為了定期會議和臨時會議兩種，會議召開應當于15日以前通知全體業主。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。20%以上業主提議的、發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況發生時，業主委員會應當組織召開臨時業主大會。發生應當召開業主大會臨時會議的情況，而業主委員會不履行組織職責的，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。實踐中，由于20%的提議比例過高而難以執行，因此一些地方規定或小區議事規則中將該比例降低至10%左右，以便宜行事。從比較法角度而言，一般由部分業主提議進行臨時會議與部分業主通過主管當局提出臨時會議人數比是不同的，為了控制公權力的介入，后者的比例往往要高于前者。

2.業主大會的職責。根據建設部2003年出臺的《業主大會規程》，業主大會履行下列職責：

(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

(3)選聘、解聘物業管理企業;

(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

3.業主大會的議事規則。無論是定期會議還是臨時會議，都可以采用集體討論的形式或采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，業主也可以委托代理人參加業主大會會議。

對于投票權的計算，我國采取的是建筑面積加人數的做法，對于籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

(二)業主委員會

業主委員會是由業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記，在物業管理中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

根據《業主大會規程》，業主委員會委員應當符合下列條件：

(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(2)遵守國家有關法律、法規;

(3)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時間。

業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(2)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(4)有犯罪行為的;

(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(6)拒不履行業主義務的;

(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，從業主委員會委員中推選產生業主委員會主任1人，副主任1～2人。經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

對于業主委員會的組成和委員的任期，應當交由業主大會決定。在我國目前業主自治水平不高的情況下，似乎更應當設定較短的任期，使得更多的業主有機會參與物業管理實踐，提高其自治水平和能力。

綜合上面所說的，業主是可以自發的來進行管理自己的小區，這也是為了更方便于大家，因此在組織的時候就要全部的業主協商好里面的條款從而制定一個內容，所以，在協商的時候每一條條款都是要慎得對方的同意，這樣才算是合法的。

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