一、開發商是怎樣選聘前期物業管理企業的？

開發商一般都是直接在下屬企業中選聘前妻物業管理企業的。《物業管理條例》明確規定了，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這條規定在一定程度上遏制了物業管理企業與開發商的裙帶關系。

房地產開發單位加強前期物業管理的對策措施

1、做好前期物業管理公司招標工作

開發企業要提高對前期物業管理的重視程度，實行監管分離模式，加強市場化運作和招投標制度學習，樹立招標選聘前期物業管理公司意識，積極通過招標選聘具備一定資質的物業管理企業開展前期物業管理活動。要強化招投標備案制度，明確招投標流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現私訂協議、虛假招標等情況，并對參與投標的物業管理公司進行調查，避免出現資質不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務好、資質高的物業管理企業進行管理。

2、簽訂服務合同明確權責義務

物業管理服務合同是對管理事項、收費標準、服務標準、合同雙方權責義務、合同期限及違約責任等內容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發企業和物業管理公司權責的重要法律文件，要按照《物業管理條例》等規定簽訂規范有效的物業管理合同，明確各方權責，避免建管脫節、重建輕管等問題。開發企業要依據《物業管理條例》、《合同法》等規定，結合具體建設項目管理事項，在充分尊重物業管理公司利益的基礎上，合理合法簽訂合同，盡量細化違約責任條款，將合同細節予以明確，防止在前期物業管理中物業管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業主利益或房產銷售。具體實施中，要與物業管理公司做好物業承接驗收工作，實現明確的權責移交。要明確物業管理公司承接物業后的共用設施設備，在建設好公用配套設施后，明確公用設施用處，減少后期物業管理公司和業主圍繞設施設備歸屬權的矛盾糾紛。

3、制定完善物業管理業主臨時公約

在住宅銷售前，開發企業要在做好銷售工作的同時，按照有關規定制定內容具體、可操作性強、權責明確的業主臨時公約，在房屋銷售中向業主明確說明，讓業主明確自己應該遵守的條款，保證業主共同權益。開發企業要加強與前期物業管理公司的溝通交流，將業主臨時公約等事項明示，輔助物業管理公司進行科學高效的物業管理，引導各方共同維護業主合法權益，督促業主履行應盡義務，同時對業主的違約事項要進行一定的責任追究，促使業主更好地遵守公約，維護小區良好的物業管理環境。

4、督促物業管理公司履行職責

建設單位在做好招標、簽訂前期物業管理合同后，要督促物業管理公司按照合同約定，提供相應服務，避免出現“質價不符”問題。要協助物業管理公司應用好物業管理用房，為開展高質高效的前期物業管理提供保障。同時，要制定完善物業維修資金管理等制度，制定嚴格的審批和執行流程，切實保障業主權益。

綜上所述，人們在購買一個新開盤的小區或者居住區域房屋的時候都是已經存在一個物業公司進行管理的，但是這個物業并不是由居民自發選擇而是開發商找的，雖然和開發商有著很密切的關系，但是提前有個物業公司也是有助于前期的管理的。

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