一、房屋使用人可否主張房屋損害賠償

蔣某向某開(kāi)發(fā)商購(gòu)買本市路X弄X號(hào)X室房產(chǎn)，簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定應(yīng)于交付房屋具體時(shí)間。如逾期交付的，違約金按已付房款日萬(wàn)分之二自最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止，在房屋交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題(主體結(jié)構(gòu)不合格除外)，裝修和設(shè)備達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)等均不影響交接手續(xù)的辦理，原告不得據(jù)此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續(xù)。被告應(yīng)在房屋交付后根據(jù)合同的有關(guān)約定向買方承擔(dān)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任。蔣某按約付清了房款后，開(kāi)發(fā)商書面通知蔣某辦理入戶手續(xù)，并簽收《商品房結(jié)算及進(jìn)戶憑證》。在交接時(shí)，蔣某發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商交付的房屋卻存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，根本無(wú)法入住，故其拒絕接受鑰匙并提出交涉。事后開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋裝修存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，同時(shí)推遲交付鑰匙時(shí)間。蔣某訴訟至法院，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

【法院判決】

原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》合法有效，雙方當(dāng)事人均嚴(yán)格按約履行。被告在合同約定的房屋交付期限內(nèi)，通知原告辦理入戶手續(xù)，原告接到通知后，簽署了《商品房結(jié)算及進(jìn)戶憑證》等文件，故應(yīng)當(dāng)視為被告已向原告交付了房屋。至于交付的房屋裝修存在問(wèn)題，則應(yīng)當(dāng)按照合同相關(guān)約定予以處理，原告以房屋裝修存在問(wèn)題而拒絕接受房屋，并據(jù)此要求被告償付逾期交房違約金，顯屬不當(dāng)，故對(duì)其訴請(qǐng)，本院不予支持。

【律師評(píng)析】

上海房地產(chǎn)律師楊-東分析表示，本案主要涉及房屋質(zhì)量導(dǎo)致延期交房，如何主張賠償?shù)膯?wèn)題。蔣某主張開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，但從證據(jù)材料看，主張逾期交房違約責(zé)任顯然難以成立，主要的理由是：1、基于《上海市商品房預(yù)售合同》的具體約定，在房屋交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題(主體結(jié)構(gòu)不合格除外)，裝修和設(shè)備達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)等均不影響交接手續(xù)的辦理，原告不得據(jù)此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續(xù)。因此，雙方在合同已經(jīng)明確，再以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒收就難以成立，而且作為買方又有收房的義務(wù)，但需要注意的是收房并不代表認(rèn)為房屋質(zhì)量等問(wèn)題。2、事實(shí)上簽收《商品房結(jié)算及進(jìn)戶憑證》，應(yīng)視為已交房。

個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)該從修復(fù)期間無(wú)法使用房屋造成損失的角度考慮主張相應(yīng)賠償。具體參考《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。其實(shí)，從這個(gè)案例也能看出結(jié)合證據(jù)材料選擇訴訟請(qǐng)求角度的重要性。

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