商品房交付法律意義有什么

交付在所有買賣合同中都具有很重要的法律意義，除利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等。商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，不僅表現(xiàn)在其與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的關(guān)系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的關(guān)系，在交付時(shí)其本身的條件與程序更與消費(fèi)者的利益息息相關(guān)。我國(guó)《合同法》第142條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人負(fù)擔(dān)，交付之后由買受人負(fù)擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。這里明確規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是交付主義。

首先，開(kāi)發(fā)商將商品房交付給購(gòu)房者，是開(kāi)發(fā)商依商品房買賣合同(以下簡(jiǎn)稱"合同")應(yīng)履行的主要義務(wù);而且，商品房實(shí)際交付日期是確定商品房是否逾期交付的基礎(chǔ);第二，自商品房交付之日起，開(kāi)發(fā)商對(duì)售出的商品房產(chǎn)生保修責(zé)任，商品房實(shí)際交付日期即為商品房保修期的起算日;第三，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在交付后由購(gòu)房者承擔(dān)。因購(gòu)房者的原因?qū)е律唐贩坎荒馨凑占s定的期限交付的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房者在合同中正確約定商品房交付條件，并按法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定的商品房交付條件交付商品房。

商品房交付條件有：

(一)工程竣工驗(yàn)收合格(包括消防、環(huán)保合格)

《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》中，均要求工程竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。98年9月1日實(shí)施的《消防法》第10條規(guī)定了消防強(qiáng)制驗(yàn)收制度，《環(huán)境保護(hù)法》第26條規(guī)定了環(huán)保強(qiáng)制驗(yàn)收制度。

98年7月20日，國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，組織驗(yàn)收的主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門。但此后我國(guó)改革了竣工驗(yàn)收制度，1999年施行的《合同法》第279條明確了開(kāi)發(fā)商為組織竣工驗(yàn)收和確認(rèn)工程合格與否的主體。2000年1月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(下稱《質(zhì)量條例》)作為《建筑法》和《合同法》的配套行政法規(guī)開(kāi)始施行。《質(zhì)量條例》第16條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。該條款進(jìn)一步對(duì)《合同法》第279條進(jìn)行了闡述，從而使《建筑法》中未能明確的驗(yàn)收主體最終認(rèn)定為建設(shè)單位。

(二)取得了竣工驗(yàn)收備案表

一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。安徽省建設(shè)廳亦于2004年9月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作的通知》(建房[2004]275號(hào))，規(guī)定未進(jìn)行驗(yàn)收備案或驗(yàn)收備案不合格的竣工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得交付使用。由此可見(jiàn)，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大購(gòu)房者的要求，也是一種趨勢(shì)所在。

另外，建設(shè)部于2000年4月7日發(fā)布《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第4條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案”。第5條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。”

(三)商品房的面積已完成最終測(cè)繪

該法定條件的依據(jù)是，建設(shè)部于2001年04月04日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

(四)水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施

該法定條件在《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》(2006年3月1日實(shí)施)第49條中有規(guī)定：入住條件由建設(shè)單位與業(yè)主在合同中約定，但必須達(dá)到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施。

此外，有人主張將《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的提供作為商品房交付法定條件之一，其依據(jù)是建設(shè)部于1998年5月20日所下發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》。筆者不贊同此種觀點(diǎn)，該“兩書”僅應(yīng)作為在交付時(shí)提供的資料，而沒(méi)有必要將其作為交付的法定條件。

以上法定條件中，其中第一項(xiàng)法定條件即工程竣工驗(yàn)收合格(包括環(huán)保、消防驗(yàn)收合格)是強(qiáng)制性條件;而其他法定條件均具有行政管理性，若當(dāng)事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準(zhǔn)。

商品房交付法律意義有什么?商品房交付的時(shí)候購(gòu)房者要去看它的房屋質(zhì)量，如果房屋存在著質(zhì)量方面的問(wèn)題對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)危害比較大。關(guān)于商品房交付法律意義或是產(chǎn)生了商品房糾紛，也要了解相應(yīng)的法律知識(shí)，這時(shí)可以來(lái)律霸網(wǎng)找律師幫忙。

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