方法/步驟

一、查詢個(gè)人銀行信用狀況

為什么要查詢銀行信用狀況?銀行在批準(zhǔn)住房貸款前，首先查詢借款人的銀行信用情況，如果有多次銀行逾期還款的情況，很有可能一票否則，那么購(gòu)房者只能選擇一次性付款購(gòu)房。這點(diǎn)十分重要，也是絕大部分首次購(gòu)房者容易忽略的問題。

銀行還款逾期的情況主要有信用卡逾期還款和貸款類逾期還款，其中最為常見的是信用卡逾期還款。銀行為了提高收益，大力推廣銀行信用卡業(yè)務(wù)來刺激人們的消費(fèi)，并和很多商家聯(lián)合推出刷卡優(yōu)惠積分等活動(dòng)，十分迎合了年輕人的超前消費(fèi)意識(shí)。由于很多年輕人自控能力差，沒有理財(cái)意識(shí)，不知道制定支出計(jì)劃，結(jié)果到了銀行信用卡最后還款期限時(shí)卻還不上，造成了信用卡還款逾期，甚至有些年輕人辦理多家銀行的信用卡，拆東墻補(bǔ)西墻，以卡養(yǎng)卡，一旦遇到收入不穩(wěn)定的情況很容易造成銀行還款逾期。當(dāng)然有些情況是因卡太多忘記了還款時(shí)間或者是還款額度不夠造成的。不管什么原因，結(jié)果是你的銀行信用不好。如果銀行認(rèn)定你的銀行信用不好，等你買房需要貸款的時(shí)候，就不那么好審批了。不過偶爾出現(xiàn)過一兩次非惡意的逾期也不是太大的問題，最好在貸款之前就好銀行溝通，獲得銀行的諒解認(rèn)可。

二、評(píng)估每月的還款額及還款年限

先要確定下來你的家庭能承受的每月的還款額，前提是在力所能及的情況下，畢竟住房還款是一個(gè)長(zhǎng)期的事情。通常情況每月還款額不應(yīng)超過家庭總收入的50%，當(dāng)然你也根據(jù)自身的情況來制定。

多數(shù)銀行對(duì)借款人的貸款年限要求，男的年齡加上貸款年限不超過65歲，女的年齡加貸款年限不超過60歲。舉例說明，李先生和他愛人月收入總計(jì)約8000元，那么每月銀行的還款不應(yīng)超過4000月。如果以李先生為銀行主借款人，李先生今年的年齡是40歲，那么李先生的貸款年限不能超過20年。

三、確定能承受的最大貸款額度

上個(gè)步驟中我們確定了李先生的貸款年限在20年以內(nèi)，月還款額在4000元以內(nèi)，上面的圖為萬元月還款額查詢表，也即一萬元對(duì)應(yīng)的月還款額。還款方式有等額本金還款和等額本息還款，等額本息還款每月還款額度均一樣，等額本金還款是逐月遞降的方式，一般情況選擇等額本息還款方式。我們以基準(zhǔn)利潤(rùn)6.55%來算，還款年限為20年，一萬元對(duì)應(yīng)的月還款額為74.85元/月，現(xiàn)在我們來算下李先生能承受的貸款額度，算法為4000(月還款額)/74.85=53.44萬，也就說李先生能承受的貸款額度為53萬左右。

四、評(píng)估自有資金與首付款

上面的步驟里我們知道了李先生能承受的貸款額度為53萬，假如李先生現(xiàn)有資金為50萬，是不是說李先生就可以買103萬的房子呢?答案是否定的。這里提醒大家注意從以下兩個(gè)方面來評(píng)估你的自有資金是否充足的問題。

(1)首付款比例是否符合銀行要求。

目前的銀行貸款政策要求首次購(gòu)房者首付款為總房?jī)r(jià)的30%即可，二套房購(gòu)房者為總房?jī)r(jià)的60-70%(各城市銀行政策稍有差別)。

(2)要留足除首付款的其他費(fèi)用。

一手房置業(yè)者要注意一手房除了要按比例支付一定的首付款外，你還需要支付維修基金、契稅和配套費(fèi)。購(gòu)買二手房的要注意除了支付首付款外你還需要支付中介費(fèi)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、貸款評(píng)估費(fèi)等。這里需要特別提醒購(gòu)房二手房的置業(yè)者，二手房的成交價(jià)并非是銀行貸款的認(rèn)可價(jià)，比如你購(gòu)買的一套二手房是150萬，銀行經(jīng)過評(píng)估公司評(píng)估后可能只按120萬的價(jià)格給你辦理貸款，假如你是首次購(gòu)房者，首付按30%，貸款比例70%，那么120萬的價(jià)格你只能貸款到84萬，那么你的首付款實(shí)際支付要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際房?jī)r(jià)的30%，也即為150萬-84萬=66萬。那么你要準(zhǔn)備的資金就是66萬再加上中介費(fèi)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、貸款評(píng)估費(fèi)等。購(gòu)買一手房不存在上述問題，你購(gòu)買一手房的銷售價(jià)格就是銀行貸款認(rèn)可的價(jià)格。

五、評(píng)估能承受的總房款

明確了自己能承受的貸款額度和首付款后，您所有承受的總房款自然也就清楚了。