方法/步驟

一、查詢個人銀行信用狀況

為什么要查詢銀行信用狀況?銀行在批準住房貸款前，首先查詢借款人的銀行信用情況，如果有多次銀行逾期還款的情況，很有可能一票否則，那么購房者只能選擇一次性付款購房。這點十分重要，也是絕大部分首次購房者容易忽略的問題。

銀行還款逾期的情況主要有信用卡逾期還款和貸款類逾期還款，其中最為常見的是信用卡逾期還款。銀行為了提高收益，大力推廣銀行信用卡業務來刺激人們的消費，并和很多商家聯合推出刷卡優惠積分等活動，十分迎合了年輕人的超前消費意識。由于很多年輕人自控能力差，沒有理財意識，不知道制定支出計劃，結果到了銀行信用卡最后還款期限時卻還不上，造成了信用卡還款逾期，甚至有些年輕人辦理多家銀行的信用卡，拆東墻補西墻，以卡養卡，一旦遇到收入不穩定的情況很容易造成銀行還款逾期。當然有些情況是因卡太多忘記了還款時間或者是還款額度不夠造成的。不管什么原因，結果是你的銀行信用不好。如果銀行認定你的銀行信用不好，等你買房需要貸款的時候，就不那么好審批了。不過偶爾出現過一兩次非惡意的逾期也不是太大的問題，最好在貸款之前就好銀行溝通，獲得銀行的諒解認可。

二、評估每月的還款額及還款年限

先要確定下來你的家庭能承受的每月的還款額，前提是在力所能及的情況下，畢竟住房還款是一個長期的事情。通常情況每月還款額不應超過家庭總收入的50%，當然你也根據自身的情況來制定。

多數銀行對借款人的貸款年限要求，男的年齡加上貸款年限不超過65歲，女的年齡加貸款年限不超過60歲。舉例說明，李先生和他愛人月收入總計約8000元，那么每月銀行的還款不應超過4000月。如果以李先生為銀行主借款人，李先生今年的年齡是40歲，那么李先生的貸款年限不能超過20年。

三、確定能承受的最大貸款額度

上個步驟中我們確定了李先生的貸款年限在20年以內，月還款額在4000元以內，上面的圖為萬元月還款額查詢表，也即一萬元對應的月還款額。還款方式有等額本金還款和等額本息還款，等額本息還款每月還款額度均一樣，等額本金還款是逐月遞降的方式，一般情況選擇等額本息還款方式。我們以基準利潤6.55%來算，還款年限為20年，一萬元對應的月還款額為74.85元/月，現在我們來算下李先生能承受的貸款額度，算法為4000(月還款額)/74.85=53.44萬，也就說李先生能承受的貸款額度為53萬左右。

四、評估自有資金與首付款

上面的步驟里我們知道了李先生能承受的貸款額度為53萬，假如李先生現有資金為50萬，是不是說李先生就可以買103萬的房子呢?答案是否定的。這里提醒大家注意從以下兩個方面來評估你的自有資金是否充足的問題。

(1)首付款比例是否符合銀行要求。

目前的銀行貸款政策要求首次購房者首付款為總房價的30%即可，二套房購房者為總房價的60-70%(各城市銀行政策稍有差別)。

(2)要留足除首付款的其他費用。

一手房置業者要注意一手房除了要按比例支付一定的首付款外，你還需要支付維修基金、契稅和配套費。購買二手房的要注意除了支付首付款外你還需要支付中介費、契稅、營業稅、個稅、貸款評估費等。這里需要特別提醒購房二手房的置業者，二手房的成交價并非是銀行貸款的認可價，比如你購買的一套二手房是150萬，銀行經過評估公司評估后可能只按120萬的價格給你辦理貸款，假如你是首次購房者，首付按30%，貸款比例70%，那么120萬的價格你只能貸款到84萬，那么你的首付款實際支付要遠遠超過實際房價的30%，也即為150萬-84萬=66萬。那么你要準備的資金就是66萬再加上中介費、契稅、營業稅、個稅、貸款評估費等。購買一手房不存在上述問題，你購買一手房的銷售價格就是銀行貸款認可的價格。

五、評估能承受的總房款

明確了自己能承受的貸款額度和首付款后，您所有承受的總房款自然也就清楚了。