一、什么是違約金?

違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果。

因此，違約金的主要作用在于促使購房合同當(dāng)事人履行合同義務(wù)。

從我國(guó)目前的法律規(guī)定和司法實(shí)踐來看，購房合同違約金主要有兩種作用：

1、購房合同違約金擔(dān)保合同當(dāng)事人履行購房合同。由于購房合同違約金起到了一定的威懾作用

，開發(fā)商和購房者為了避免承擔(dān)違約金，都盡量按照房產(chǎn)合同約定履行義務(wù)，因此購房合同違約金在一定程度上保證了購房合同的順利履行。

2、補(bǔ)償無過錯(cuò)一方因違約行為所遭受的損失。因此，購房合同違約金的“補(bǔ)償性”特征，就決定了違約金不能過分高于當(dāng)事人的實(shí)際損失。也就是說，當(dāng)事人不能因?yàn)閷?duì)方的違約行為得到超過實(shí)際損失的利益。

二、房產(chǎn)合同違約金怎么計(jì)算?如何確定購房合同違約金?

在回答“房產(chǎn)合同違約金怎么計(jì)算”“如何確定購房合同違約金”之前，先看看法律是怎么規(guī)定違約金的。《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

房產(chǎn)合同違約金怎么計(jì)算?如何確定購房合同違約金?回答是，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商確定購房合同違約金。但這并不是說，購房合同當(dāng)事人可以過分高的約定房產(chǎn)合同違約金。

《合同法司法解釋(二)》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

因此，當(dāng)事人在確定購房合同違約金時(shí)，違約金數(shù)額一般不應(yīng)過高。如果購房合同違約金超過了違約行為所造成損失的百分之三十，那么在對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)下，法院會(huì)減少購房合同違約金數(shù)額。