贈送面積涉嫌違建

原本以為享受到了開發商贈送實惠,但到頭來卻變成了“違章搭建”,前后巨大落差讓不少業主直呼“不可思議”。

在一個多月前,約300戶上海閔行區某小區的業主,陸續收到了一封掛號信,信中附有違法建筑的房屋認定書,這表明這些房子已被認定存在違章搭建,并因此被房地產登記部門“注記”,交易被凍結。該小區三期業主劉先生向記者證實確有其事,不過主要是小區一期、二期部分房子被認定為存在違章搭建情形。

小編以購房者的身份咨詢過附近的房產中介,得到的答復是在近期確實因為部分住宅被認定存在違章搭建而使得買賣處于停滯階段。雖然有中介極力邀請記者過去看房,并表示開發商在著手解決此事,但至于最終何時重啟交易,目前不得而知。

根據閔行區相關城管執法中隊在小區中張貼的情況說明,違建主要存在于小區的疊墅、聯排以及小高層的頂層復式房的二樓陽臺,在交房時有框架、圍欄,但鏤空無地板。按照業主的說法,開發商解釋為一旦澆上地板,這個陽臺就必須算一半的建筑面積。而鏤空著,就可以將陽臺的面積整體贈送給業主。這也不難理解,因為在當時,購房增送面積頗為流行。因而在業主裝修過程中,有部分業主自行用鋼筋水泥將陽臺地板補上。也正是因為如此,部分房子便被認定為存在違章搭建。

類似的情形不止出現在上海,南京也有。據了解,南京城北某樓盤88平方米的“2+1”房,北邊贈送的小房間實際上是采光井改造,現在被棲霞區城管部門定性為違建,需要拆除。經調查了解,類似這種情況的約有400余戶。業主不同意,向開發商維權,要求賠償。

贈送面積大行其道

買房送面積,一度成為市場上非常常見的促銷手段。

“買一層送一層”、“N+1戶型”、“贈送入戶花園”……相信這些銷售說辭對于很多購房者來說都不再陌生,而且有部分購房者也是看中了樓盤的贈送面積才最終“下定”。在采訪中記者也發現,但凡有贈送面積,無一例外都會被當作主要賣點來進行重點介紹。

開發商之所以在贈送面積方面“卯足了勁”,主要原因來自幾個方面。其一是規避政策調控。在2006年出臺“90/70政策出臺”,開發商一方面為滿足市場對大面積住宅需求,另一方面又不得不考慮政策規范,因此只能針對90平方米以下產品在戶型方面尋求突破,“送面積”方式便應運而生并在各地盛行起來。其二則在于地價越來越高,但開發商為了讓購房者以更高的房價入市,于是想方設法提高附加值,比如送面積便成為大多數開發商的“撒手锏”。

據了解,贈送面積的手法五花八門。如挑高LOFT公寓買一層送一層,買別墅送花園、地下室、露臺等都成了常態。贈送面積也越來越大,甚至出現了各種突破常規的手法,如可拆卸凸窗、露臺天臺、入戶花園、天井等。

初看起來,通過面積贈送,也確實給購房者帶來了一些實惠。有些住宅項目通過對“贈送面積”的大量運用,最少可多出一個房間。而別墅項目通過贈送地下室、露臺等方式,贈送面積比例可以達到100%甚至更高。雖然銷售單價很高,按實得面積計算,實際單價卻要低一些。舉例說明,如上海某售價為50000元/平方米的公寓項目,如果購置一套面積為100平方米的緊湊型三房,再通過贈送面積獲得10平方米的房間,單價則“降”到了4.55萬元/平方米。

雖然贈送面積能夠讓購房者得到一些實惠,不過也有業內人士對這種形式不以為然。有業內人士分析指出,通過封閉露臺、陽臺等方式獲得的房間,要拆除內墻,從而造成浪費。另外,通過內部搭建也降低了層高,產生壓抑感。記者也曾在松江看到一套面積為50平方米左右、挑高為5米LOFT公寓,通過內部搭建變成了復式房,居住面積也超過了90平方米,但由于中間樓板比較單薄,走動時極易產生震動并伴有較大聲響;同時由于二層臥室層高僅2.2米,居住的舒適性大打折扣。此外,還有人認為,贈送面積遠不如直接降價來得實在,因此從某種程度上來說,購房送面積,其實質上為營銷“噱頭”。

慎重對待贈送面積

買房送面積,從表面上看讓購房者享受到了一些好處,但實際上卻暗藏風險,因此需要多加小心。

首先是贈送面積是否全部合法,沒有開發商敢打包票。贈送的面積從何而來呢?業內人士表示主要有以下三個方面:首先是在“建筑面積計算方法”上做文章,比較常見的做法是減少套內面積;其次則是業主共有面積,如頂層露臺、地下室空間等,根據《物權法》規定,這些空間屬于該樓的全體業主共有;其三則是開發商通過擅自變更規劃設計而違法搭建的。真正“贈送面積”的前提應該是所贈面積合法,且贈送人擁有合法產權,但部分贈送面積難以做到這一點,由此來看,贈送面積是否真正給購房者帶來實惠,還很難下結論。

其次是官方對送面積這種形式并不認可,而且極易“踩紅線”而遭到禁止。除了上海對這種私自違章搭建“亮紅燈”外,還有其他城市也采取措施明令禁止。如成都市規劃局針對建設工程實際計容面積超出規劃許可,提出3項舉措,創新實行“合理誤差管理”,將開發企業超出部分的全部收入予以沒收,讓違法建設無利可圖,在全國范圍內率先遏制“超面積”現象。此外,2014版《建筑工程建筑面積計算規范》原先可以贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室都要算面積,也在某種程度上對“偷面積”行為設置了障礙。

此外,贈送面積由于在產權證上無法體現出來,也為日后維權、抵押等埋下隱患。不知是有意還是無意,絕大多數的購房合同中都沒有寫明贈送面積,因此一旦贈送面積縮水或出現質量隱患,購房者往往無法維權。此外,這類物業遇到拆遷、出售、繼承、評估、*押等情況時,存在一定的法律障礙。鑒于此,為了維護自身權益,法律人士表示相關權益的保障還得靠買賣雙方簽訂的合同來實現,爭議出現時可按合同規定辦理,因此,購房者應當堅持要求開發商將贈送的面積寫入合同。