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寧波
合伙買房存在哪些風險,應該如何避免
合伙買房存在的風險
一、弄清共同共有和按份共有的區別
共有產權在進行產權登記時有兩種方式：一種為共同共有，一種為按份共有。不同的登記產生的法律后果不同，分割方式也不一樣。
簡單地說，共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割，除非雙方約定不按出資比例分割。
所以，如雙方出資不同，就應當登記為按份共有，并且將各自所占份額寫清楚。
二、簽訂書面協議
光在產權登記上注明還不夠，最好還能簽訂一份書面的協議：寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割，相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等等，將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛，這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。
三、銀行借款詳細約定
實務中，對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質如何認定，法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬于該方出資，是通過融資方式的出資;有的法院則認為，只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。筆者另一個案件中，法院將投資總額計算為雙方首付與已還銀行的本金及利息之和，而不將投資總額理解為房價款的簡單相加。
因此，如以一方名義向銀行借款并獨自歸還，應當在書面協議中寫清楚銀行借款是否算一方出資以及將來的分割方式。如以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還，應當詳細約定款項進出的賬戶，每月還款也應當通過銀行轉賬。有的案件中一方把現金交付給借款的一方來還貸，這在產生糾紛后就難以舉證自己的出資款項了。要在共同投資中避免這樣的風險。
合伙買房風險如何避免
(1)購房前需公證協議
“購房的兩個人需要確定協議，并到公證處進行公證。”如果沒有親屬關系的朋友可以合伙買房，但需要簽訂合伙買房的協議，“明賬細算，越細越好”，各持一份。明確責、錢、權、利、房的歸屬，以期達到利益共存的基礎。確定好協議內容后，需要去公證處辦理相關手續。
(2)協議中詳細明晰權責
產權為兩人所有，就可以購買。如果只有單方向銀行申請貸款，那么協議里還需要特意注明另一方須每月以轉賬(或現金支付等)方式向對方支付房貸月供。另外，協議中還要詳細記錄關于房屋方面的共同支出，如房貸還款額、物業管理費、各類清潔費等。
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