本版文介紹商品房合同糾紛的常見類型以及注意事項。如何預防商品房合同糾紛、如何處理?

在實際工作中我們發現買賣雙方簽訂合同時都是開發商事先約定好合同內容，以便在購房合同約定中爭取主動權。針對這種現象，**鴻信房地產開發有限公司提醒購房者簽訂商品房買賣合同注意以下幾個環節。

簽對商品房合同避糾紛

一、認購書及定金

認購書是商品房交易時，購房者交納一定的定金后而訂立的，在約定的時間內與開發商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，如果購房者違約，定金將不予退還。對于定金是否應該退還，有些購房者并不清楚，根據最高人民法院《關于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見時，屬于不可歸責于任何一方的責任，定金應當退還。

二、合同條款約定

開發商取得預售許可后，為盡早回收資金，事先約定好合同條款后把合同制成一個統一的模板，便通知購房者簽訂合同，所以購房者在簽訂合同時一定要看清楚合同里的每條手寫規定，**鴻信提醒尤其是對開發商免責條款及補充條款，其中補充條款是合同中沒有約定而補充說明的。合同內容應該是雙方約定的，如果購房者覺得不滿意，千萬別草草簽字。

三、廣告內容約定

每個開發商在推出房產時都作有廣告宣傳，有些廣告內容對購房者是，而對開發商有束力。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權要求將相關內容寫入合同，對日后維護自己的合法權益是非常必要的。

四、規劃設計變更

如果開發商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進行拆除改為他用，就會損害購房者的利益，由于合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協商盡量把相關材料也附到補充條款中。

商品房買賣合同糾紛的防范

該司法解釋基于加大對商品房買受人作為弱勢群體保護力度的初衷，突破了現行法律、法規，加重了房地產開發企業的責任，擴大了房地產開發企業的義務范圍，同時也擴大了商品房買受人的權利范圍，有側重地對商品房買受人進行了司法救濟，其頒布實施對商品房買受人具有十分現實的積極意義。商品房買受人在購買商品房時，可充分利用本司法解釋之規定，與房地產開發企業協商約定完備的合同條款(參照前述內容)，盡量使商品房買賣合同的內容規范、具體、明確，以避免發生糾紛。為了最大限度地防范糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點：購房前應先驗看開發商的“五證”、“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房(預)銷售許可證》;“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、慎交定金，支付定金前應在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應在商品房認購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔違約責任，開發商應無條件返還定金。

3、在簽訂商品房認購書前，應要求開發商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應要求復印作為認購書附件，以免將來正式簽約時就商品房買賣合同文本內容產生不必要的紛爭。

4、在商品房認購書中應約定開發商擅自將商品房另售他人的賠償條款。

5、全面理解開發商的廣告宣傳，謹防廣告宣傳的誤導，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。

6、對商品房的質量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎配套設施、辦證期限、辦證費用等相關內容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發商推諉扯皮。

7、對開發商的違約情形及賠償責任，應采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細說明，堅決杜絕模糊性的表述，避免日后產生模棱兩可的理解。

商品房是城市家庭中最為昂貴的特殊商品，這種消費應該是一種理性消費。作為理性、成熟的購房者，只有運用法律知識和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動，規避、化解風險，切實維護自己的合法權益。