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寧波
土地使用權出讓合同常見糾紛與預防
一、土地使用權出讓合同常見糾紛的主要表現形式
由于立法上的滯后、管理上的混亂、實務操作的不規范等多方面的原因，導致了土地一級市場的混亂與無序，并產生了大量的糾紛和訴訟。因土地使用權出讓合同發生的糾紛，處理難度大，情況更復雜，其糾紛的表現形式也呈現出多樣化和復雜化的特點。常見糾紛有以下幾種：
1、因土地出讓合同的效力引發的糾紛
土地使用權出讓合同本身是有效還是無效的問題，不僅常常引發爭議，形成糾紛和訴訟，而且合同效力的爭議往往也是引發合同履行方面糾紛的誘因。一些效力存在爭議的出讓合同，往往是出讓程序和合同內容存在瑕疵，由此導致合同履行的困難。比如因未履行土地出讓的前置審批手續而使后續的規劃、建設手續無法辦理，導致工程無法開發建設。同時，程序和內容上的瑕疵也給了當事人違約的理由和機會，當一方因自身原因不想或無力履約時，往往通過找出合同程序和內容上的違法之處，請求確認出讓合同無效，從而擺脫自己應當承擔的違約責任。此時，出讓合同的效力就成了糾紛的焦點。
2、因土地使用權出讓方式選擇引發的糾紛
根據有關法律規定，商業、旅游、娛樂、商品住宅等各類經營性土地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。如果政府土地主管部門應當采用招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地，但其仍然采用協議方式，并因此剝奪了其他潛在用地意向者平等參與競買的權利，則任何潛在用地者均可提出異議。事實上因此引發的爭議不在少數，只不過為此提起訴訟的不多，大多是通過行政程序尋求解決辦法;即使訴訟，也多為行政訴訟。
3、因不公平競買(賣)行為引發的糾紛
采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓國有土地使用權也不能解決所有的問題，尤其在我國現階段，公平的競買方式也有漏洞，從2002年開始由國家強力推出的出讓國有經營性土地使用權的招拍掛方式在實踐中也屢出問題。比如在常見的“串通投標”、“陪標”、“陪拍”，還有招標時采用“黑白合同”等方式“高價中標、低價成交”等。這種以排擠其他單競爭對手為目的的虛假的、不公平的招標、拍賣、掛牌出讓行為發球以“合法形式掩蓋非法目的”和“惡意串通損害第三人利益”的行為，有關當事人不僅有權要求確認競買行為無效，而且可以要求有過錯的當事人賠償損失。
4、隨意廢標、撤拍、撤牌，不按規定簽訂土地使用權出讓合同引發的糾紛
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