一、城鎮(zhèn)住房制度改革的總目標(biāo)
　　城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，基根本目的，是要緩解居民住房困難，不斷改善住房條件，正確引導(dǎo)消費(fèi)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。按照社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的要求，從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)行公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度，由住戶通過商品交換（買房或租房），取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這種特殊商品進(jìn)入消費(fèi)品市場，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

二、城鎮(zhèn)住房制度改革的分階段目標(biāo)
　（一）“八五”計(jì)劃期間的目標(biāo)。以改變低租金、無償分配為基本點(diǎn)，公房租金計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)力爭達(dá)到實(shí)現(xiàn)簡單再生產(chǎn)的三項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)）的水平，逐步增加家庭收入中住房消費(fèi)支出的比重；緊緊圍繞“解危”，“解困”，重點(diǎn)解決危險(xiǎn)住房和人均居住面積在３至４平方米以下的住房困難戶以及無房戶的住房問題，使人均居住面積達(dá)到７．５平方米，住房成套率達(dá)到４０％至５０％；房改方案正式出臺(tái)的城市，要建立城市、單位和個(gè)人三級住房基金，并使之合理化、固定化、規(guī)范化，保證住房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源，通過改革奠定機(jī)制轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)。
　（二）十年目標(biāo)。到２０００年，公房租金計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)要努力達(dá)到包括五項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅）的成本租金水平；住房成套率達(dá)到６０％至７０％，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到８平方米，群眾居住條件和居住環(huán)境得到明顯改善；發(fā)展房地產(chǎn)市場，建立和健全住房資金的融資體系，加速機(jī)制的轉(zhuǎn)換，逐步實(shí)現(xiàn)住房建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。
　（三）長期目標(biāo)。住房租金計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到包括八項(xiàng)因素（在前述五項(xiàng)因素基礎(chǔ)上再增加土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產(chǎn)市場，完善住房融資體系，完成住房商品機(jī)制的轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化。

三、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則
　（一）堅(jiān)持國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則。在保持現(xiàn)有建房資金渠道的前提下，增加個(gè)人在住房建設(shè)投資中的比重。
　（二）堅(jiān)持租、售、建并舉的原則，形成一個(gè)提高租金、促進(jìn)售房、回收資金、推動(dòng)建房的良性循環(huán)。
　（三）堅(jiān)持在統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則。全國房改的目標(biāo)方向是一致的，但各地房改的步驟、辦法和措施不能一刀切，要在國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定的統(tǒng)一政策下，因地制宜、分散決策、分步實(shí)施。
　（四）堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則。首先，要改變現(xiàn)行資金分配體制，把住房資金從作為積累形式的計(jì)劃實(shí)物分配變化消費(fèi)形式的商品交換分配，把住房基金逐步納入正常渠道，使目前實(shí)際用于職工建房、修房的大量暗補(bǔ)資金轉(zhuǎn)化為明補(bǔ)資金，并逐步納入職工工資；其次，要把現(xiàn)行的住房作為固定資產(chǎn)投資的計(jì)劃管理體制變?yōu)樽》孔鳛樯唐飞a(chǎn)投資的指導(dǎo)性計(jì)劃管理體制；再次，要通過財(cái)政、稅收、工資、金融、物價(jià)、房產(chǎn)管理和土地使用制度等方面的配套改革，在理順目前圍繞住房所發(fā)生的各種資金渠道的基礎(chǔ)上建立住房基金，逐步形成能夠?qū)崿F(xiàn)住房資金良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制；最后，要通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，開放房地產(chǎn)市場，發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)業(yè)，把包括住房在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營服務(wù)納入整個(gè)社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的循環(huán)體系。

四、城鎮(zhèn)住房制度改革中的有關(guān)政策問題
　　住房制度改革涉及面廣、政策性強(qiáng)，是一項(xiàng)長期的工作。需要重申和進(jìn)一步明確的有關(guān)政策是：
　（一）提租與補(bǔ)貼問題。合理調(diào)整公房租金是住房制度改革的核心環(huán)節(jié)。提高房租要著眼于租售比價(jià)的合理化；提租次數(shù)和提租幅度由各地根據(jù)物價(jià)指數(shù)控制目標(biāo)和群眾承受能力等因素統(tǒng)籌安排。各地要堅(jiān)持“多提少補(bǔ)”的原則，一些地區(qū)在理順租金、小幅度提租的前提下也可以不補(bǔ)。明后兩年，對出租公房的租金按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)至少要包含兩項(xiàng)因素，有條件的應(yīng)爭取達(dá)到三至五項(xiàng)因素；同時(shí)，應(yīng)把計(jì)算租金標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)貼所依據(jù)的各項(xiàng)參數(shù)統(tǒng)一在１９９０年底實(shí)際發(fā)生的水平。
　（二）售房問題。向居民個(gè)人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。出售公房的價(jià)格要合理，既要考慮到職工的購買能力，又不能定得過低。住房價(jià)格區(qū)分為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和市場價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在起步階段，為鼓勵(lì)群眾買房，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)價(jià)時(shí)，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)暫可以考慮由單位適當(dāng)負(fù)擔(dān)。出售公有住房的價(jià)格，要經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估，國有資產(chǎn)、房地產(chǎn)和物價(jià)管理部門核定，報(bào)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審查批準(zhǔn)，嚴(yán)禁以過低的價(jià)格出售公有住房。按市場價(jià)格出售的住房，出售對象主要是高收入者，要按體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的原則定價(jià)。要重視降低住房造價(jià)，把不應(yīng)攤?cè)胱》拷ㄔO(shè)的費(fèi)用劃分出來。對拆遷戶的安置用房應(yīng)按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，結(jié)合住房制度改革，以合理價(jià)格有償提供。要加強(qiáng)公房售后維修、管理和服務(wù)。
　（三）新房新制度問題。對從１９９２年起投入使用的新房，全面貫徹先賣后租、新房新租、有償租房的原則。租金要在貫徹“多提少補(bǔ)”的原則下較大幅度地提高。對新房交納租賃保證金或認(rèn)購住房債券，要作出適合于本地區(qū)情況的具體規(guī)定。新房實(shí)轉(zhuǎn)的住房資金來源，企業(yè)可進(jìn)入成本，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位可列入財(cái)政經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
　（四）住房基金問題。為了建立城市、單位和個(gè)人三級住房基金，要把基建投資中的住房投資劃出來，并把住房的修繕撥款固定下來，劃入城市住房基金；把企業(yè)用于生產(chǎn)和住房消費(fèi)的資金分列，使企業(yè)住房基金規(guī)范化；并通過逐步提高公房租金、收取租賃保證金、發(fā)行住房債券、組織住房儲(chǔ)蓄等形式，增大個(gè)人籌資在住房投資中的比重。各級人民政府要切實(shí)做好住房資金籌集和轉(zhuǎn)化工作，凡是房改方案出臺(tái)的城市，都要把住房基金建立起來，并把基金管好用活。公積金是建立個(gè)人住房基金的有效方式，各地區(qū)要緊密聯(lián)系各地區(qū)的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)能力，正確引導(dǎo)，逐步推行。
　（五）住房金融問題。要逐步建立集中調(diào)度、統(tǒng)籌使用、可供融通的住房信貸資金，使資金有借有還、有償使用、滾動(dòng)循環(huán)。要辦好抵押貸款，使分散、分期實(shí)現(xiàn)的居民家庭收入，能適應(yīng)集中、一次性支付的住房購置的需求；住房建設(shè)單位要通過住房的出售盡快收回投資，投入建新房，加快資金周轉(zhuǎn)。在住房金融管理體制上，要區(qū)別政策性信貸和經(jīng)營性信貸。政策性業(yè)務(wù)要?jiǎng)澐殖鰧ｍ?xiàng)資金來源，建立房改信貸基金，單獨(dú)核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自求平衡、就地完稅，國家在計(jì)劃安排、信貸規(guī)模、利率、稅收等方面給予優(yōu)惠。經(jīng)營性業(yè)務(wù)要充分發(fā)揮各金融機(jī)構(gòu)的積極性，按現(xiàn)行規(guī)定拓展房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)。繼續(xù)開展職工購房保險(xiǎn)配套工作。煙臺(tái)　、蚌埠兩市成立了住房儲(chǔ)蓄銀行，要繼續(xù)積極探索、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
　（六）住房投資和建設(shè)體制問題。住房投資和建設(shè)體制的改革，就是把現(xiàn)行由國家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制，轉(zhuǎn)換成國家、集體、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制。各地政府應(yīng)大力支持單位或個(gè)人的集資、合作建房，特別是結(jié)合“解危”、“解困”進(jìn)行的集資、合作建房。計(jì)劃、金融、財(cái)政、稅收、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)該積極配合、支持、通過減免稅費(fèi)等扶持政策，努力降低建房造價(jià)。要正確引導(dǎo)和改革現(xiàn)行房產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)體制，確立政府對住房價(jià)格的有效調(diào)控和制約機(jī)制。要形成指令性和指導(dǎo)性計(jì)劃相結(jié)合的住房建設(shè)計(jì)劃管理體制，除指令性計(jì)劃安排的住房建設(shè)外，對個(gè)人集資與合作建房的部分可以不受規(guī)模的控制，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃。
　（七）住房管理問題。各地可以采取逐步引導(dǎo)、漸進(jìn)過渡的辦法，逐步實(shí)現(xiàn)公有住房的社會(huì)化管理。先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行分離，把對消費(fèi)性住房的管理從以往的與生產(chǎn)性房產(chǎn)的混合管理中分離出來，專項(xiàng)核算，自成體系，獨(dú)立經(jīng)營。再以信托方式把這部分住房委托給由社區(qū)組織的，或由若干企業(yè)單位的房產(chǎn)部門合并而成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行具體經(jīng)營管理。
　（八）住房權(quán)屬問題。職工購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進(jìn)入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受到法律的保護(hù)；將優(yōu)惠購買的住房投放市場時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或出租。各地在推行按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和部分產(chǎn)權(quán)原則出售公房時(shí)，要結(jié)合本地實(shí)際，擬定公房出售后的產(chǎn)權(quán)管理辦法，把公房出售繼續(xù)推行下去。
　（九）房地產(chǎn)市場問題。在房地產(chǎn)市場的推進(jìn)過程中，要加強(qiáng)法制建設(shè)，建立法規(guī)體系，把房地產(chǎn)市場納入法制軌道。既要形成一個(gè)以傳遞信息、促成交易、余缺互補(bǔ)的交易場所，又要嚴(yán)格交易程序，嚴(yán)格交易人的資格審查，打擊非法倒買倒賣行為。要搞好房地產(chǎn)的價(jià)格評估和價(jià)格調(diào)節(jié)，保護(hù)合法收入，調(diào)節(jié)過高收入，取締非法收入，形成一個(gè)可調(diào)控的住房出租、出售、交換和抵押的房地產(chǎn)市場。
　（十）條塊、點(diǎn)面關(guān)系問題。中央和國務(wù)院各部門要積極支持所屬企事業(yè)單位進(jìn)行房改，地方政府也要適當(dāng)照顧到各部門的特點(diǎn)。試點(diǎn)地區(qū)和單位要繼續(xù)先行改革，摸索經(jīng)驗(yàn)。對于不同市、縣，不同單位在提租補(bǔ)貼等方面出現(xiàn)的交叉和輻射問題，要堅(jiān)持后改的支持先改的，改革步子小的支持改革步子大的。
　（十一）房改中的減免補(bǔ)問題。住房制度改革中對低收入職工、離退休職工、政府民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶和非在職的優(yōu)撫戶等，在一定時(shí)期內(nèi)可以實(shí)行減免補(bǔ)政策。各地要嚴(yán)格控制減免補(bǔ)的范圍。
　（十二）機(jī)關(guān)干部要在統(tǒng)一政策下參加房改，并要以身作則，起表率作用。

五、城鎮(zhèn)住房制度改革明后兩年的總體布置
　　各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)黨中央、國務(wù)院提出的“八五”計(jì)劃期間“要積極推進(jìn)住房制度改革”和“住房制度改革要統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜、分類指導(dǎo)、穩(wěn)步向前推進(jìn)”的要求，按照房改的統(tǒng)一目標(biāo)、統(tǒng)一政策和基本原則，從實(shí)際出發(fā)，制定切實(shí)可行的房改總體方案，選擇適合本地實(shí)際情況的起步方式，抓住有利時(shí)機(jī)，有計(jì)劃地在明后兩年內(nèi)分期分批地實(shí)行住房制度改革。
　　建議直轄市、各省會(huì)（自治區(qū)首府）城市、沿海城市和有條件的城鎮(zhèn)在１９９２年底以前率先進(jìn)行全面配套的住房制度改革；其余的城市和城鎮(zhèn)凡是有條件的、力爭在１９９２年底以前起步。
　　已經(jīng)進(jìn)行住房制度改革試點(diǎn)的城鎮(zhèn)、企事業(yè)單位要按既定政策、原則和辦法繼續(xù)推行改革。
　　各省、自治區(qū)、直轄市的房改方案經(jīng)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)同有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后實(shí)行。

六、加強(qiáng)對城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)
　　住房制度改革的全面推開，是一項(xiàng)艱苦而細(xì)致的工作，直接關(guān)系到人民群眾的切身利益。各級人民政府要高度重視和加強(qiáng)對這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)同志要親自抓房改工作，取得房改的直接經(jīng)驗(yàn)。
　　要認(rèn)真對群眾進(jìn)行宣傳教育和解釋工作，向群眾說明改革的政策、方法和步驟，講清改革中所出現(xiàn)的困難和問題，真心實(shí)意地聽取群眾意見，吸取群眾智慧。
　　推進(jìn)住房制度改革，必須正確處理局部與全局、當(dāng)前與長遠(yuǎn)的關(guān)系，必須正確處理改革與穩(wěn)定的關(guān)系，把住房制度改革納入整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革中去，結(jié)合企業(yè)、工資、價(jià)格、以及宏觀調(diào)控體制的改革，統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)配套地進(jìn)行。同時(shí)要制定相應(yīng)的法規(guī)，做到有法可依。
　　住房制度改革工作，要有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子和必要的人力來抓。要有規(guī)劃、有安排，切實(shí)抓好干部的培訓(xùn)工作。
　　各級宣傳部門要積極、準(zhǔn)確地宣傳房改政策，引導(dǎo)群眾參與房改、支持房改。在起步以后，適當(dāng)加大改革的份量，加快改革的步伐，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，使住房制度改革順利健康地發(fā)展。