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物業管理條例精解：第12條

來源: 律霸小編整理 · 2020-12-05 · 8026人看過

　　第十二條【業主大會會議】業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　條文注釋

　　本條第一款規定了業主大會會議的召開形式。

　　召開業主大會一般采用召集全體業主開會集體討論的形式。但在業主人數較多的情況下，可以考慮其他的會議召開形式，如發放會議材料和選票等書面征求意見的形式等。

　　第二款規定了業主參加業主大會會議的委托代理人制度。代理人根據業主的授權在業主大會會議上行使業主的權利，視同業主本人行使權利。

　　第三款規定了業主大會作出決定的方式，修改決定根據《物權法》對本條作出了修改。

　　第四款規定了業主大會決定的法律效力。業主大會決定的地域效力及于業主大會所在的物業管理區域，對人的效力及于物業管理區域內的全體業主。

　　第五款為修改后新增內容。

　　修改決定對本條作了兩個方面的修改：

　　一是，根據《物權法》的規定，對業主大會召開的條件和表決要求做了修改。原條文規定業主大會召開需要持1/2投票權的業主參加，方能召開。由于《物權法》將業主投票權的計算方式確定為專有部分面積，因此，修改后的條文規定，召開業主大會必須有專有部分占建筑物總面積過半數的業主參加。同時根據《物權法》規定增加了參加業主大會的人數必須占業主總人數的半數以上。相應的，業主大會的表決條件，也修改為經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意（籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施）或者專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意（其他事項）。根據這些新的規定，哪些事項需要業主投票權半數通過，哪些事項需要業主投票權2/3以上多數通過，也做了修改。

　　二是增加規定業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。物業管理實施的是業主自治的原則，也就是說，業主可以按照少數服從多數的原則，自主決定自治范圍內的事項，國家不應該做干預，少數業主也應當自覺地服從業主大會通過的決議，否則物業管理的基礎就不復存在，業主自治無法實現。但是，如果業主大會的決議損害到了業主的合法權益，業主可以申請法院對這樣的決議予以撤消。業主行使這一權利的前提是業主大會決議損害的是業主個人的合法權益，而不是涉及業主共同行使權利的事項，也就是說，必須是那些不適用少數服從多數原則的事項。

　　關聯法規

　　《業主大會規程》第14、15、17、19條

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