第十二條 【業(yè)主大會(huì)會(huì)議】業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　條文注釋

　　本條第一款規(guī)定了業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開形式。

　　召開業(yè)主大會(huì)一般采用召集全體業(yè)主開會(huì)集體討論的形式。但在業(yè)主人數(shù)較多的情況下，可以考慮其他的會(huì)議召開形式，如發(fā)放會(huì)議材料和選票等書面征求意見的形式等。

　　第二款規(guī)定了業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的委托代理人制度。代理人根據(jù)業(yè)主的授權(quán)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上行使業(yè)主的權(quán)利，視同業(yè)主本人行使權(quán)利。

　　第三款規(guī)定了業(yè)主大會(huì)作出決定的方式，修改決定根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)本條作出了修改。

　　第四款規(guī)定了業(yè)主大會(huì)決定的法律效力。業(yè)主大會(huì)決定的地域效力及于業(yè)主大會(huì)所在的物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)人的效力及于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

　　第五款為修改后新增內(nèi)容。

　　修改決定對(duì)本條作了兩個(gè)方面的修改：

　　一是，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)業(yè)主大會(huì)召開的條件和表決要求做了修改。原條文規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開需要持1/2投票權(quán)的業(yè)主參加，方能召開。由于《物權(quán)法》將業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式確定為專有部分面積，因此，修改后的條文規(guī)定，召開業(yè)主大會(huì)必須有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主參加。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定增加了參加業(yè)主大會(huì)的人數(shù)必須占業(yè)主總?cè)藬?shù)的半數(shù)以上。相應(yīng)的，業(yè)主大會(huì)的表決條件，也修改為經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施）或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（其他事項(xiàng)）。根據(jù)這些新的規(guī)定，哪些事項(xiàng)需要業(yè)主投票權(quán)半數(shù)通過，哪些事項(xiàng)需要業(yè)主投票權(quán)2/3以上多數(shù)通過，也做了修改。

　　二是增加規(guī)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。物業(yè)管理實(shí)施的是業(yè)主自治的原則，也就是說，業(yè)主可以按照少數(shù)服從多數(shù)的原則，自主決定自治范圍內(nèi)的事項(xiàng)，國家不應(yīng)該做干預(yù)，少數(shù)業(yè)主也應(yīng)當(dāng)自覺地服從業(yè)主大會(huì)通過的決議，否則物業(yè)管理的基礎(chǔ)就不復(fù)存在，業(yè)主自治無法實(shí)現(xiàn)。但是，如果業(yè)主大會(huì)的決議損害到了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主可以申請(qǐng)法院對(duì)這樣的決議予以撤消。業(yè)主行使這一權(quán)利的前提是業(yè)主大會(huì)決議損害的是業(yè)主個(gè)人的合法權(quán)益，而不是涉及業(yè)主共同行使權(quán)利的事項(xiàng)，也就是說，必須是那些不適用少數(shù)服從多數(shù)原則的事項(xiàng)。

　　關(guān)聯(lián)法規(guī)

　　《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第14、15、17、19條