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律師代買二手房
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律師介入二手房交易的必要性
目前，進入二手房交易流通市場的房源比較復(fù)雜，包括售后商品房、售后公房、私房等多種類型，而相關(guān)的法律、法規(guī)、政策數(shù)量龐大，這對于購買二手房的廣大購房者來說，是“一頭霧水”。 另外，某些房地產(chǎn)中介公司操作不規(guī)范，一旦發(fā)生糾紛又推諉責任，致使購房者利益受損。因此，律師為購房者代買二手房的必要性是顯而易見的：降低買受方的風險性。
律師介入二手房交易的工作
律師的主要工作是：對出賣方的交易資格進行核實、確認，代理買受方核查房產(chǎn)權(quán)屬文件；審查合同，保證合同的公正性，保障買受方的合法權(quán)益。 具體審核以下內(nèi)容：
1、出賣方是否為房屋合法產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，已購公房是成本價還是標準價購買的；
2、出賣方是否擁有處分房屋的權(quán)利，包括其是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產(chǎn)權(quán)份額劃分等；
3、房屋是否已被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效；
4、房屋是否存在欠繳房改售房價款情形，必要時取得原售房單位同意售房的書面意見；
5、出賣方是否有欠繳物業(yè)管理、水電煤暖氣等應(yīng)繳費用之情形；
6、房屋是否被查封，房屋所在地區(qū)是否將被拆遷；
7、起草、談判、修訂房屋買賣合同及相關(guān)補充協(xié)議、附件等；
8、交接時，審查房屋實際狀況是否符合房屋買賣合同的承諾條件。
產(chǎn)權(quán)證的審查：
審查時，以下幾方面應(yīng)注意：
1、以優(yōu)惠價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以標準價購買的。所以，購房者要確認這樣產(chǎn)權(quán)的房子是否已經(jīng)按成本價補足費用了。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標準價和成本價之間6%的差價。
2、軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許單位職工向外人出售房屋。至于中央機構(gòu)在京的公房能否上市，目前還沒有相關(guān)政策出臺。
3、遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體的變?yōu)閲械模拍茉诙壥袌鼋灰住?如果是縣城的房子，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以交易。
4、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所標注的字體、字樣、字號都有統(tǒng)一標準。紅色塑料皮的房屋產(chǎn)權(quán)證基本是1998年以前取得的，而大多數(shù)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》均為1998年以后頒發(fā)的，其封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所標注的字體、字樣、字號都有統(tǒng)一標準和格式。
二手房買賣合同的主要條款：
以下條款是必備的：
1、基本情況：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；
2、房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；
3、價款及其支付方式、期限：寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；
4、交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用；
5、違約責任：明確違約責任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，爭議的解決（仲裁、訴訟等）；
6、合同生效、中止、終止條款；
7、變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
二手房買賣所涉稅費
購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門繳納：
房價的１.5%繳納契稅（140平方米以下）；
按房價的0.05%繳納印花稅。
此外，還有測繪費30元，工本費15元，產(chǎn)權(quán)登記費（每建筑平方米0.3元）。
購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。
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