代理詞

審判長、審判員：

遼寧古塔律師事務(wù)所依法接受本案被告人的委托，指派我參加本案的訴訟活動(dòng)。通過法庭調(diào)查，我認(rèn)為本案的焦點(diǎn)有兩個(gè)：第一、房屋買賣合同是否有效。第二、合同如果無效的后果處理。下面謹(jǐn)就爭議的問題發(fā)表如下意見。

一、 房屋買賣合同自始無效。

我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第（十三）款重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有規(guī)定。

由此可見，無論從法律還是法規(guī)以及規(guī)章層面上，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地都是一種違法行為，根據(jù)合同法規(guī)定，違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的行為當(dāng)然無效，本著房地不可分離的特征，本案的房屋買賣自然無效。

二、 無效合同的法律后果。

我國合同法第58條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

也就是說，合同全部無效的后果就是恢復(fù)到合同訂立當(dāng)時(shí)的狀態(tài)，因此造成的損失由過錯(cuò)方賠償。本案合同無效后果應(yīng)做如下處理。

1、 原告返還占用的房屋，被告返還已經(jīng)交付房款13000元（另1000元是借款，無法直接轉(zhuǎn)化為房款），并支付該款的同期貸款利率。

2、 原告裝修投入不能拆除的部分折價(jià)歸原告，原告給付對(duì)價(jià)。

3、 被告根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹚剑o付原告2年房屋使用費(fèi)。因?yàn)槿绻Ｗ赓U，原告應(yīng)當(dāng)支付此款，基于買賣關(guān)系不成立，但是原告使用2年的事實(shí)，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，原告沒有理由不支付被告應(yīng)當(dāng)取得的房屋占用期間的使用費(fèi)。

4、 房屋增值部分的分配：基于司法實(shí)踐中房屋買賣無效確認(rèn)時(shí)，房地產(chǎn)市場增值空間較大，作為出賣方在土地增值及房屋本身重置成新價(jià)與原來差異過高且買賣時(shí)間很長等情勢(shì)變更，一些發(fā)達(dá)城市地區(qū)此類案件增多的情況下，個(gè)別法院判決處理了部分增值賠償問題，并且也引起了有關(guān)學(xué)者的關(guān)注和論證。因此，本案如果參照處理可按照下列方式計(jì)算。

第一、 增值的計(jì)算方式：這個(gè)增值應(yīng)當(dāng)以雙方簽定協(xié)議時(shí)（2006年3月26日）的市場價(jià)作為房屋當(dāng)時(shí)價(jià)格做基礎(chǔ)，而不能以雙方簽定的價(jià)格為基準(zhǔn)。因?yàn)樗^的增值必須是市場客觀上的增值，不以人的主觀為轉(zhuǎn)移。同樣房屋交易，不同的當(dāng)事人會(huì)協(xié)商出不同的價(jià)格。原來的約定價(jià)格可能高于也可能低于市場實(shí)際價(jià)格，如果以現(xiàn)在房屋的市場價(jià)格減去原來協(xié)議交易價(jià)格作為增值額度，很可能與市場實(shí)際升值空間不符，造成對(duì)其中一方的不公平后果。

第二、 增值部分應(yīng)當(dāng)扣除欠交的房款數(shù)額比例：本著損益相抵原則，欠款部分不能作為買賣部分增值空間計(jì)算，這部分應(yīng)得房款沒有實(shí)現(xiàn)買賣利益，因此應(yīng)當(dāng)扣除。

就本案來講，原告交付房款為13000元，占全部約定房款56。5%，那么買賣后增值部分應(yīng)當(dāng)乘以這個(gè)比例才能做為最后增值分配數(shù)額。

第三：增值部分還應(yīng)當(dāng)扣除買賣后裝修賠償數(shù)額。

房屋的最終評(píng)估價(jià)格是以現(xiàn)在裝修后狀態(tài)作為標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檠b修部分已經(jīng)賠償，當(dāng)然要扣除，否則就是重復(fù)賠償。

第四：對(duì)于最后增值部分應(yīng)當(dāng)按照均等原則分配，因?yàn)楸景傅馁I賣無效不是雙方過錯(cuò)造成，是法律禁止交易，即便被告同意也不會(huì)完成交易，因此，雙方均無過錯(cuò)。應(yīng)當(dāng)平均分配增值收益。

最后需要說明的是，司法實(shí)踐中，對(duì)于房地產(chǎn)增值部分分配判例，都是基于交易時(shí)間很長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)情勢(shì)變更原因，產(chǎn)生巨大利益所致。比如北京地區(qū)判例依據(jù)的是北京高院的指導(dǎo)意見：“目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房款；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。”

本案很顯然適用此類判例有些牽強(qiáng)，首先，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場基本沒有變化，增值空間不過物價(jià)上升狀態(tài)，不會(huì)超過百分之幾，其次，在原告只交付部分房款的情況下，因?yàn)榉山箤?dǎo)致交易不能，也無法參照交易多年產(chǎn)生一方違約的過錯(cuò)分配原則。最后需要強(qiáng)調(diào)的是，該房屋在交易幾年前也就是被告購買當(dāng)初就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原被告交易價(jià)格，因此，即便有增值，也不是客觀增值，不在賠償之列。因此，代理人仍傾向于不在增值問題上予以處理，因?yàn)檫@個(gè)問題還沒有成熟的司法解釋和法律明確規(guī)定，屬于法理研究探索中。

此致

黑山縣人民法院

代理人：薛峰

2008年3月21日

附：本案幾種擬制后果處理建議

1、 雙方房屋買賣合同無效，原告反還被告房屋。

2、 原告支付被告占用兩年使用費(fèi)2500元（年租金1250元）

3、 被告反還原告房款13000元，并賠償同期銀行貸款利率損失。

4、 被告支付裝修損失2000-3000元。

5、 房屋增值損失計(jì)算方式：

第一種：基數(shù)23000元，現(xiàn)值45000元。差價(jià)22000元乘56。5%等于12210元減去裝修賠償2000—3000元等于10210—9210元為增值分配最后數(shù)。

這個(gè)增值原被告各得一半5105—4605元。

第二種：基數(shù)估價(jià)35000元，現(xiàn)值估價(jià)45000元。差價(jià)10000元乘56．5%等于5650元減去裝修賠償2000—3000元等于3650--2650元為增值分配最后數(shù)。

這個(gè)增值原被告各得一半1825—1325元。

第三種：基數(shù)23000元，現(xiàn)值估價(jià)40000元，差價(jià)17000元乘56．5%等于9505元減去裝修賠償2000—3000元等于7505—6505元為增值分配最后數(shù)。

這個(gè)增值原被告各得一半3752。5—3252。5元。