《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換……。據(jù)此，我們?cè)谥贫ǔ鞘蟹课莶疬w管理辦法時(shí)確立了處理租賃房屋應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則： 　　1、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。拆遷補(bǔ)償是平等民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循“等價(jià)、有償”這一基本原則。拆遷租賃房屋，既不能因?yàn)榘仓弥黧w為出租人和承租人而增加補(bǔ)償費(fèi)用，也不能因?yàn)樽赓U糾紛的存在而降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 　　2、約定優(yōu)先的原則。約定優(yōu)先是《合同法》的一項(xiàng)基本原則。房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定優(yōu)先的原則，合同的存在作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，有約定的，從其約定；沒有約定的，應(yīng)當(dāng)由租賃雙方協(xié)商解決。 　　3、對(duì)所有權(quán)人補(bǔ)償，兼顧對(duì)承租人安置的原則。房屋租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關(guān)系，其拆遷補(bǔ)償問題的解決更多地要靠租賃雙方自行解決。能夠達(dá)成一致的，對(duì)所有權(quán)人補(bǔ)償，所有權(quán)人按照與承租人協(xié)議的約定對(duì)承租人進(jìn)行安置。但是拆遷又在一定程度上影響了租賃這一民事法律關(guān)系，賦予其更多的行政成分，使其具有強(qiáng)制性，對(duì)于合同中未做約定，拆遷時(shí)又協(xié)商不成的，從不影響拆遷工作的進(jìn)程考慮，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（即實(shí)物安置），即租賃雙方繼續(xù)保持原有的那種租賃關(guān)系，因拆遷而引起合同變動(dòng)的應(yīng)做相應(yīng)修改。 　　4、尊重歷史、實(shí)事求是的原則。租賃房屋的基本特征是承租人以交納租金作為取得房屋使用權(quán)的。但在具體實(shí)踐中，有國(guó)家私房改造的遺留問題，有的既無協(xié)議也不交租，有的雖無手續(xù)但“事實(shí)租賃”，還有涉及代管產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文革擠占產(chǎn)等。對(duì)這類歷史遺留問題，我們?cè)谵k法中遵循尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是的原則，予以妥善解決。　 《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)此作出了具體規(guī)定: 　　 1、拆遷安置原則 　　 住宅房屋拆遷,對(duì)被拆遷使用人,根據(jù)建設(shè)工程的總體性質(zhì)和規(guī)劃要求確定就地或異地安置房屋.就地安置的,按原房屋的使用面積應(yīng)近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型安置,安置后居住仍有困難的,被拆遷使用人可申請(qǐng)適當(dāng)增加安置面積，從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段異地安置的，除按上述規(guī)定執(zhí)行外，每降低一個(gè)類區(qū),每戶增加七平方米的使用面積。 　　非住宅房屋拆遷,根據(jù)城市規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓的要求,按原房屋用途就地或易地安置。對(duì)被拆遷使用人就地安置的,按原建筑面積安置;從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段異地安置的,可比照兩地段商品房的價(jià)格差異適當(dāng)增加安置面積。 　　房屋拆遷安置中,安置房屋超出原房屋面積的部分須按規(guī)定繳納超面積安置費(fèi)。 　　2、公、私房拆遷的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 　　房屋拆遷,拆遷人應(yīng)依法給被拆遷所有人以補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償,產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作價(jià)補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。 　　拆除私有房屋,被拆遷所有人對(duì)被拆除的房屋及其附屬設(shè)施要求作價(jià)補(bǔ)償?shù)?拆遷人應(yīng)當(dāng)委托房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)按被拆除房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新確定拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi),并一次性付給被 拆遷所有人。拆除自住私有房屋、被拆遷所有要要求保留產(chǎn)權(quán)的,用安置房屋同被拆除房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分,用安置房屋按住宅工程建筑造價(jià)計(jì)算的價(jià)款同被拆除房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的價(jià)款兩相找差;超出原建筑面積的部分,按工程建筑造價(jià)結(jié)算價(jià)款。 　　拆除出租的私有住宅房屋,被拆遷所有人要求保留產(chǎn)權(quán)的,用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋按住宅工程建筑造價(jià)計(jì)算的價(jià)款同被拆除房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的價(jià)款兩相找差;超出原房屋建筑面積的部分,按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算價(jià)款。安置房屋由被拆遷使用人使,原租賃關(guān)系主體不因拆遷而改變。 　　拆除私有非住宅房屋,被拆遷所有人要求保留產(chǎn)權(quán)的,用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除的房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分,用安置房屋按工程建筑造價(jià)計(jì)算的價(jià)款同被拆除房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的價(jià)款兩相找差;超出原建筑面積部分,按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算。被拆遷所有人對(duì)其被拆遷房屋要求一部分作價(jià)補(bǔ)償,一部分進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,可與拆遷人協(xié)商選擇其作價(jià)補(bǔ)償部分和產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分。 　　拆除公有住宅房屋,拆遷人用安置被拆遷人使用人的房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換;拆除公有非住宅房屋按原建筑面積調(diào)換產(chǎn)權(quán),或按重置價(jià)格結(jié)合成新予以作價(jià)補(bǔ)償。 　　3、拆遷糾紛的處理 　　第二十一條 拆遷當(dāng)事人在拆遷通告規(guī)定的期限內(nèi),未能協(xié)商一致簽訂拆遷安置、補(bǔ)償協(xié)議的,由城市房屋拆遷行政管理部門作出裁決。城市房屋拆遷行政管理部門應(yīng)當(dāng)自接到裁決申請(qǐng)之日起七日內(nèi)作出是否受理的決定,并制作決定書。決定受理的,應(yīng)當(dāng)自決定之日起三十日內(nèi)裁決。決定不予受理的,應(yīng)當(dāng)說明理由。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的城市房屋拆遷行政主管部門或城市房屋拆遷行政管理部門的,由同級(jí)人民政府裁決。 　　房屋拆遷涉被拆遷人的切身利益，尤其是被拆遷人比較多，情況比較復(fù)雜，拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，或達(dá)成協(xié)議后又后悔，拒絕履行協(xié)議；經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)， 由被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。居住房屋的拆遷補(bǔ) 償安置爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)裁決以房屋調(diào)換。非居住房屋的拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議，可以裁決以房屋調(diào)換，也可以裁 決以貨幣補(bǔ)償。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政 復(fù)議，也可以在裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照規(guī)定已對(duì)被拆遷人、房屋承租人提供安置房屋或者給予貨幣補(bǔ)償?shù)模姓?fù)議、訴訟期間不停止裁決的執(zhí)行。拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。 　 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人提供相應(yīng)安置房屋的，可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。 　　當(dāng)事人對(duì)裁決不服的,可在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不履行裁決又不起訴的,城市房屋拆遷行政管理部門可申請(qǐng)人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行。在訴訟期間內(nèi)對(duì)于拆遷人已經(jīng)給被拆遷人作出安置或提供了周轉(zhuǎn)房的,不停止裁決的執(zhí)行。 　　拆遷當(dāng)事人簽訂拆遷安置、補(bǔ)償協(xié)議后,一方或雙方當(dāng)事人反悔或拒不履行的,拆遷當(dāng)事人可以向城市房屋拆遷行政管理部門申請(qǐng)裁決或直接向人民法院起訴,但不停止拆遷的執(zhí)行。 ?