案情

原告：康水鈞，男，1945年12月24日出生，漢族，住廈門市鎮邦路63號。
被告：福建省廈門市土地房產管理局。
法定代表人：鄭振生，局長。
第三人：廈門中新房地產開發公司。
法定代表人：劉偉濟，總經理。

廈門市鼓浪嶼龍頭路116號房屋系康水鈞購置的業產，為二層磚木結構，建筑面積87.57平方米。1997年9月，該房屋被列入廈門中新房地產開發公司“龍頭商院”商品房建設用地。由于雙方對房屋拆遷補償安置問題經數次商談未果。1999年8月19日，第三人廈門中新房地產開發公司委托廈門市仁達房地產評估咨詢中心對該房屋進行估價，并委托廈門市鼓浪嶼公證處進行房屋證據保全。又經廈門市測量隊對安置房與被拆遷房的水平距離進行計算，符合法定的就近安置的要求。1999年9月27日廈門市土地房產管理局作出廈土房(1999)047號房屋拆遷補償安置裁決，限康水鈞在收到裁決書之日起7日內搬遷至廈門市“文屏山莊”183號之502室和602室，建筑面積共計135.84平方米，并將原房屋騰空交付實施拆遷。康水鈞不服，向廈門市鼓浪嶼區人民法院提起訴訟。

原告訴稱：其房屋所在地點為鼓浪嶼最繁華的商業街，該房屋原為智達旅社，屬商業用途，應按營業性用房進行安置；其有權要求就地安置；且該房屋實際建筑面積為120平方米，廈門市土地房產管理局的認定有誤等為由，請求撤銷廈土房(1999)047號房屋拆遷補償安置裁決。

被告辯稱：1．康水鈞購置龍頭路116號房屋后，實際用途為住宅，且康水鈞不能提供營業執照，其要求按營業性用房進行安置沒有事實與法律依據；2．根據法規規定，該房屋拆遷后可實行就近安置；3．龍頭路116號房屋的所有權證載明建筑面積為87.57平方米，康水鈞稱120平方米沒有憑據。裁決認定事實清楚，證據充分，依法得當，請求予以維持。

第三人述稱：請求法院維持廈門市土地房產管理局的裁決。理由與被告的答辯理由相同。

審判

廈門市鼓浪嶼區人民法院審理認為：我國實行房屋所有權登記發證制度，建筑面積是房屋所有權證必須載明的事項，非經法定程序不得變更。原告康水鈞主張該房屋建筑面積為120平方米，提交的《典租合同》、《購房協議》、《房屋買賣合同》等證據，系當事人間的合意，其證明效力不足以對抗產權登記。被告以房屋所有權證上的記載來認定該房屋的建筑面積的87.57平方米，是正確的；根據《廈門市城市房屋拆遷管理規定》第三條、第六十條第(二)項的規定，營業性用房的合法使用人必須持有工商行政管理部門核發的營業執照。原告康水鈞不能提供，其僅憑《廈門市電業局電費收款憑據》不足為據。被告認定該房屋用途為住宅是正確的；根據《廈門市城市房屋拆遷管理規定》第四十五條第(二)項規定“被拆遷的區域用于商品房綜合開發、職工住宅建設的，一般應實行就地或就近安置”。應理解為被告可根據具體情況確定不同的安置方式。本案裁決就近安置，并無不當。綜上，被告作出的裁決，證據確鑿，適用法規正確，符合法定程序。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(一)項之規定，該院于1999年11月11作出判決如下：

維持廈門市土地房產管理局作出的廈土房(1999)047號房屋拆遷補償安置裁決。

一審判決后，康水鈞不服，向廈門市中級人民法院上訴稱：(1)安置房“文屏山莊”與“龍頭商院”的距離已超過5公里，不屬法定的就近安置；(2)一審判決否認龍頭路116號營業性用房的歷史，否認其巨大的商業價值是不客觀的，與事實不符；(3)龍頭路116號房屋的實際建筑面積在120平方米以上，應實事求是予以變更。請求撤銷廈門市土地房產管理局廈土房(1999)047號裁決。

廈門市土地房產管理局辯稱：(1)龍頭路116號房產所有權證上記載的建筑面積為87.57平方米，即使康水鈞在辦理產權證后自行搭建而增加的面積，應在拆遷商談中提出，而其始終未提及此事；(2)康水鈞在1993年購置該房產后，所辦理的產權證明確記載用途為“住宅”，且該房屋實際亦作為職工的居住用房，并從未辦理營業執照和稅務登記，其要求按照營業性用房安置沒有事實與法律依據；(3)根據廈門市測量隊的測算，安置房與被拆遷房兩個房屋的屋角水平距離并不超過5公里的法定標準。請求維持一審判決及具體行政行為。

廈門中新房地產開發公司述稱：廈門市土地房產管理局所作的裁決合法，請求予以維持。

廈門市中級人民法院依職權調取的證據：(1)委托廈門市測量隊作出的測繪計算成果報告，證實“文屏山莊”一期的建設用地中心點與鼓浪嶼“龍頭商院”建設用地中心點之間的水平直線距離為4835.840米；(2)廈門興達實業有限公司向廈門市工商局申請變更公司地址的報告，證實廈門興達實業有限公司系在一審判決后向工商部門申請變更企業住所地，并獲批準的事實；(3)調查鼓浪嶼龍頭路116號產權登記檔案的摘錄，證實該房產權登記為“住宅”；(4)廈門市危改辦證實“龍頭商院”舊城改造的安置房地點。

二審經雙方當事人同意后，對訟爭房屋的實際面積再次進行評估并公證，證實鼓浪嶼龍頭路116號房屋建于三、四十年代，為一幢混合結構的兩層平屋樓房，經實地測量總建筑面積131.93平方米，其中已辦理產權登記面積為87.57平方米，未辦理產權登記面積44.36平方米。對此評估報告結果雙方均無異議。

廈門市中級人民法院經審理認為：鼓浪嶼龍頭路116號房屋的實際總建筑面積為131.93平方米，廈門市土地房產管理局根據康水鈞擁有的產權證的面積87.57平方米進行安置，對于實際存在而產權證上未記載的房屋面積未做處理，根據《廈門市城市房屋拆遷管理規定》第四十一條的規定，被上訴人應對產權證上未記載的部分進行認定并作出處理。一審判決此事實未予認定有誤。根據《廈門市城市房屋拆遷管理規定》第四十四條、第四十五條第(二)項及若干應用問題解釋第十四條的規定，可實行就地或就近的兩種安置方式。康水鈞認為安置房已超過法定5公里的就近安置的標準。經本院委托廈門市測量隊測算，并無超過法定標準。康水鈞的此項訴訟請求，本院不予支持。康水鈞認為，鼓浪嶼龍頭路116號系臨街店面，具有商業價值，應按營業性用房進行安置。本院認為，康水鈞向二審法院提交的訟爭屋系廈門市興達實業有限公司住所地的材料，系其在一審判決后所為，該行為是不妥的，亦與拆遷公告相違背，其因此而認為應按營業性用房進行安置的要求，不能支持。一審對此認定是正確的。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項第1目、第六十一條第(三)項的規定，該院于2000年3月28日作出判決：

一、撤銷廈門市鼓浪嶼區人民法院(1999)鼓行初字第2號行政判決。

二、撤銷廈門市土地房產管理局廈土房(1999)047號房屋拆遷補償安置裁決。

評析

本案系在城市房屋改造過程中，由于拆遷安置問題所引發的糾紛，主要涉及以下幾個問題。

一、對未持有房屋所有權證的房屋如何認定及處理

房屋所有權證是房屋所有權人擁有房屋所有權的合法憑證。根據我國房地產管理法律、法規的規定，國家實行房屋所有權登記發證制度，依法核準登記的房地產權利受法律保護。在房屋拆遷安置過程中，對于未取得房屋所有權證，亦無其他證照可證明其房屋具有合法性的，根據《廈門市城市房屋拆遷管理規定》第四十一條的規定，應分為三個時間段來認定處理：(1)對1983年6月4日前建造的，按照房屋的實測建筑面積的80％進行安置；(2)對1983年6月4日至1990年4月1日前建造的，給予補償；(3)1990年4月1日后建造的，視為違章建筑，不予補償。本案康水鈞所擁有的未經產權登記的部分房屋屬上述何種性質，作為裁決機關的廈門市土地房產管理局應根據上述法規，實事求是地作出認定，而不應回避。本案二審判決撤銷后，廈門市土地房產管理局重新作出裁決，對康水鈞擁有的未經產權登記的房屋以實測建筑面積(44.36平方米)的80％進行安置。

二、本案是否應按營業性用房予以安置

私有住宅房屋改為非住宅房屋或非住宅房屋變更為住宅房屋，應根據具體情況進行判斷。本案龍頭路116號原為開辦旅社，但康水鈞1993年購買該房屋后，系作為職工的宿舍使用，且其在辦理該房屋的產權時，已明確登記為住宅房，不符合作為營業性用房的安置條件。根據《廈門市城市房屋拆遷管理規定》第十一條規定：“拆遷公告發布后，被拆遷人應停止……。工商行政管理部門停止核發拆遷范圍內營業執照。……”，康水鈞在一審判決后，擅自將某公司的法定住所地遷至被拆遷地，以此證明在拆遷范圍內其擁有營業執照的做法，有違法規的規定，其認為該房屋系臨街店面，應按照營業性用房進行安置的理由，不能成立。

三、關于安置方式的問題

根據《廈門市城市房屋拆遷管理規定》第四十五條第(二)項規定“被拆遷的區域用于商品房綜合開發、職工住宅建設的，一般應實行就地或就近安置”，第四十四條第二款規定“就近安置系指用于安置被拆遷人的安置房地點距被拆遷地用地紅線5公里內(含5公里)的”，《廈門市城市房屋拆遷管理規定》若干應用問題解釋第十四條規定“就近或異地安置，以被拆遷用地紅線中心點至安置房用地紅線中心點的水平直線距離為準。…”本案“龍頭商院”系商品房的開發，對被拆遷戶依法應就地或就近安置。對就地安置問題，雙方在裁決前已做了充分的商談，達不成協議。廈門市土地房產管理局依法作出就近安置的裁決并不違反法規的規定。對于就近安置是否在法定的標準內，法院亦慎重地委托了測量單位對“兩地紅線中心點的水平直線距離”進行計算，系在范圍內。康水鈞的訴求沒有事實與法律依據，得不到法院的支持。

綜上，在對全案進行審查后，認定廈門市土地房產管理局作出的拆遷裁決因對被拆遷房的實際建筑面積審查不清，一審法院的審查亦有違法律規定的情況下，依法判決撤銷一審判決及行政機關的具體行政行為。

出處: 人民法院案例選. 二○○二年第二輯(總第40輯)