廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第263號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）佛山市三水千葉花園房地產有限公司（以下簡稱千葉花園公司），住所：佛山市三水區森林公園內。

　　法定代表人李朗輝，董事長。

　　委托代理人譚小武、鄒道安，廣東華法律師事務所三水分所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）唐廷勇，男，1965年1月2日出生，漢族，住所：佛山市三水區西南人民醫院宿舍。

　　委托代理人張偉濤，廣東引力律師事務所律師。

　　原審第三人關汝強，男，1966年3月12日出生，漢族，住所：佛山市三水區西南街道同福路5號北座601.

　　委托代理人劉文霞，廣東務正律師事務所律師。

　　原審第三人佛山市三水區西南農村信用合作社（以下簡稱農村信社），住所：佛山市三水區西南街道健力寶北路6號。

　　法定代表人范惠端，該社主任。

　　委托代理人雷新竹，女，1976年2月13日出生，該社員工。

　　委托代理人倪正容，女，1980年10月27日出生，該社員工。

　　上訴人千葉花園公司因商品房買賣合同糾紛一案，不服佛山市三水區人民法院（2004）三法民壹初字第354號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現己審理終結。

　　原審判決認定：2002年6月28日，原告千葉花園與第三人關汝強簽訂三房交按揭（J）0000046號《廣東省商品房買賣合同》1份，約定：原告將自有的位于三水森林公司內千葉花園（原名樂宜居山莊）玉蘭苑93號別墅一套出賣給關汝強，房價款859572元，首期款259572元，于2002年7月30 日前給付，余款60萬元辦理銀行按揭。2002年7月18日雙方拿合同到房地產交易所備案。2002年8月17日，關汝強向農村信社遞交《按揭借款申請書》，聲稱其向原告購買玉蘭苑93號別墅一套，已交付首期款259572元，要求貸款60萬元。2002年8月28日，關汝強與農村信社簽訂《個人住房抵押貸款合同》1份，約定：關汝強以玉蘭苑93號別墅一套為抵押物，向農村信社貸款60萬元，期限15年。關汝強當日取得60萬元貸款后即將該款轉到原告帳戶內。2002年8月29日，原告、關汝強及三水市創華空調制造有限公司（其前身是三水市華鴻空調制造有限公司、下稱創華空調）簽訂《協議書》1份，言明：原告將玉蘭苑93號別墅出售給關汝強，房價款859572元，關汝強先付定金2萬元，60萬元向農村信社辦理住房貸款，余款239572元在原告欠創華空調的工程款中沖減；關汝強必須按貸款合同約定的還款計劃和還款期限歸還貸款本息，與原告無關。2002年8月30日，原告以現金支票形式支付創華空調工程款60萬元。2003年5月，關汝強與被告唐廷勇口頭達成協議，約定：關汝強向千葉花園購買的玉蘭苑93號別墅，以原價九折即773614.80元轉讓給唐廷勇。為了方便唐廷勇領取房地產所有權證，原被告及第三人達成協議，將購房合同的一方當事人變更為唐廷勇，原被告并于2003年5月15日簽訂三房交按揭（J）0005383號《廣東省商品房買賣合同》1份，約定：唐廷勇向千葉花園購買玉蘭苑93號別墅，總房價款為人民幣859572元。首期款 359572元，于2002年7月30日前給付，余款50萬元辦理銀行按揭。出賣人應在2003年5月30日前，將經綜合驗收合格及符合合同約定的商品房交付買受人使用。逾期付款超過30日，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的10%向出賣人支付違約金。出賣人逾期交房的，超過 30日的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的10%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，等等。2003年5月16日，千葉花園開出收據1張，內容為：“玉蘭苑93號別墅唐廷勇交來房價款259572元。”2003年 5月21日，唐廷勇與關汝強到房管部門辦理了購買玉蘭苑93號別墅的更名手續。2003年5月22日，唐廷勇交給關汝強9萬元。當日，唐廷勇即與農村信社簽訂《個人住房抵押貸款合同》1份，約定：唐廷勇以玉蘭苑93號別墅一套為抵押物，向農村信社貸款50萬元，期限15年。唐廷勇當日取得50萬元貸款后即用該款償還關汝強欠農村信社的貸款。同日，唐廷勇到三水房地產交易中心重新辦理了該別墅的按揭登記，而該別墅原來以關汝強名按揭登記則被注銷。

　　原審判決認為：本案爭議的關鍵焦點是玉蘭苑93號別墅是原告賣給被告的還是關汝強轉讓給被告的？原告千葉花園與關汝強簽訂的《商品房買賣合同》，該合同經房管部門審查后登記備案，后由于合同主體的變更而被銷毀，庭審中未能提供合同原件，但原告及關汝強雙方均確認合同的條款與唐廷勇簽訂的合同是一致的，至于原告千葉花園與關汝強簽訂的《商品房買賣合同》的具體內容如何確定？首先，違約責任是格式條款，雙方對該部分的內容無異議，可以確認。雙方有爭議的是首期給付259572元還是359572元？銀行按揭款是50萬元還是60萬元？這二個問題可以通過以下證據材料確認。1、2002年8月29日，原告、關汝強及創華空調簽訂《協議書》，原告、關汝強均確認關汝強應交首期款是259572元、銀行按揭款是60萬元。2、2002年8月17日，關汝強向農村信社遞交《按揭借款申請書》， 2002年8月28日，關汝強與農村信社簽訂《個人住房抵押貸款合同》。亦佐證了關汝強應交首期款是259572元、銀行按揭款是60萬元。如上所述，關汝強通過用千葉花園欠創華空調的工程款，沖減其應交的首期款，加上銀行按揭貸款60萬元，已依約履行合同規定的付款義務。關汝強是玉蘭苑93號別墅的準產權人。原告稱與關汝強的購房合同在2002年8月已解除，60萬貸款已退回關汝強，原告之說缺乏依據。首先，原告無證據證明合同已解除。第二、原告所稱的解除時間不合理，因為2002年8月29日，原告、關汝強及創華空調還在簽訂《協議書》，明確由關汝強購買玉蘭苑93號別墅，銀行貸款由關汝強償還。第三、原告支付給創華空調的60萬，時間是在2002年8月30日，是在簽訂協議書的第二天，距離關汝強轉賣別墅有9個月的時間，難道原告有先見之明？預知關汝強要轉賣別墅，預先退回貸款。非常不合理！況且原告經營房地產多年，應清楚知道，該60萬元是按揭貸款，農村信社有優先受償權。原告會冒險直接將60 萬元貸款給回關汝強嗎？不合常理。還有，原告退款的內容是退工程款，并非是退購房款。再有，關汝強是自然人，創華空調是有限責任公司，雖然關汝強是該公司的股東之一，但退款給創華空調不等于退款給關汝強。關汝強在準產權人的情況下轉讓該房產，沒有違反法律規定。2003年5月關汝強在征得原告及抵押權人的同意，將玉蘭苑93號別墅轉讓給唐廷勇，合法。關汝強與唐廷勇到房管部門辦理了更名手續，繳納了相關費用，應視為關汝強已將玉蘭苑93號別墅轉讓給唐廷勇。那么，根據《中華人民共和國合同法》第七十九條第一款：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人……。”第八十一條：“債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權人有關的從權利……。”的規定，原告對關汝強承擔的義務，就轉移到對唐廷勇承擔義務。原告稱關汝強將玉蘭苑93號別墅轉讓給唐廷勇，未經其同意，無理。因為根據房管部門的管理規程，如果沒有原告的同意，原告與關汝強簽訂的合同（備案）不會注銷，亦不能將按揭登記的姓名由關汝強改為唐廷勇。至于原被告于2003年5月15日簽訂三房交按揭（J）0005383號《廣東省商品房買賣合同》，是被告在關汝強手中取得合同從權利后，與原告重新簽訂的合同，從內容上看，恰好可以反映出原告認可關汝強將合同的權利轉讓給唐廷勇。1、“首期款于2002年7月30日前給付”，顯然，這是原告將關汝強給付首期的時間等同于唐廷勇給付首期的時間。2、首期款、按揭貸款由原來的“259572元、60萬元”變為“359572元、50萬元”，這進一步說明了原告尊重關汝強與唐廷勇的交易過程，方便唐廷勇向銀行貸款。故該合同是雙方的真實意思表示，內容合法，應受法律保護。綜上所述，既然關汝強依約全面履行了合同義務，沒有違約，那么唐廷勇在此情況下對原告而言亦不會存在違約行為，原告請求解除合同及要求被告支付違約金，無事實依據，本院不予支持。相反，原告未有按合同約定履行義務，應負違約責任。被告唐廷勇反訴原告要求交付合同約定的房產千葉花園玉蘭苑93號別墅、協助辦理房屋產權證及支付違約金，合法合理，本院予以支持。但反訴原告請求的違約金計算有誤，應予更正。違約金應為： 257.87元（日息、859572元×0.0003）×528天=136155.36元。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條，《中華人民共和國合同法》第七十九條、第八十一條，第一百零七條的規定，判決：一、駁回原告佛山市三水千葉花園房地產有限公司對被告唐廷勇的訴訟請求。二、反訴被告佛山市三水千葉花園房地產有限公司于本判決生效之日起十五日內將符合合同要求的位于三水區森林公園內的千葉花園玉蘭苑93號別墅一幢交付反訴原告唐廷勇使用。逾期交付，按中國人民銀行同期同類貸款利率加倍支付遲延履行期間的已付購房款利息。三、反訴被告佛山市三水千葉花園房地產有限公司于本判決生效之日起九十日內向房地產權屬登記部門提供辦理房屋過戶登記手續所需的有關證明文件，協助反訴原告唐廷勇辦理訟爭房屋的權屬證書。逾期不履行，按銀行同期貸款利率支付遲延履行期間反訴原告已付購房款的50%的利息，至實際辦妥房產證之日止。四、反訴被告佛山市三水千葉花園房地產有限公司于本判決生效之日起十日內支付反訴原告違約金136155.36元（按本金859572元以每日萬分之三從2003年5月31日計至 2004年11月11日）。逾期給付，按中國人民銀行同期同類貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件本訴受理費2010元，反訴受理費4238 元，合共6248元，由原告負擔。

　　宣判后，上訴人千葉花園公司不服，向本院提起上訴稱：1、上訴人與第三人關汝強的合同已經解除。上訴人于2002年6月28日簽訂《商品房買賣合同》，約定上訴人將玉蘭苑93號房產賣給關汝強。2002年7月18日在三水區（市）房地產交易所辦理了合同備案手續。后來關汝強不要該房屋，雙方解除了合同，撤銷了在房地產交易所的備案，當場銷毀了《商品房買賣合同》。2、上訴人與被上訴人的合同合法有效，被上訴人付款違約。上訴人與被上訴人于2003年5月 15日簽訂《商品房買賣合同》，約定上訴人將玉蘭苑93號房產賣給被上訴人。合同約定總價款859572元，首期房價款359572元，于2002年7月 30日前繳付，余款500000元在辦理銀行按揭后支付。2003年5月16日，上訴人收到被上訴人首期付款中的259572元。2003年5月22日在三水區（市）房地產交易所辦理了合同備案手續。被上訴人尚欠購房款600000元至今未付，已經嚴重違反合同。3、第三人農村信社辦理按揭出錯。農村信社與關汝強于2002年8月28日，以玉蘭苑93號房買賣簽訂《個人住房抵押貸款合同》，約定貸款金額600000元，總期限15年，即由2002年8月 28日起至2017年8月27日止，每月還4757.40元，分180期還清。農村信社將貸款發出。2003年5月22日，農村信社與唐廷勇簽訂《個人住房抵押貸款合同》，約定貸款金額500000元，總期限15年，即由2003年5月22日起至2018年5月21日止，每月還3964元，分180期還清。在合同簽訂后，貸款發出之前，農村信社發現按揭的房產，與關汝強用以按揭的是同一房產，且關汝強的貸款尚未還清，農村信社就采用非法手段，擅自將本應發放給唐廷勇的500000元，提前扣減關汝強的貸款。4、關汝強未取得玉蘭苑93號的所有權。由于關汝強與上訴人簽訂的《商品房買賣合同》已經解除，在房產交易所登記備案已經撤銷，合同文本已經銷毀，原合同約定的房產也沒有交付。即關汝強未取得玉蘭苑93號的所有權。5、關汝強與被上訴人沒有房產買賣關系，關汝強未取得玉蘭苑93號的所有權。關汝強不可能成為玉蘭苑93號房產的出賣方。綜上所述，原審判決事實認定不清，判決錯誤。請求二審法院查清事實，撤銷原審判決，判令解除上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》，判令被上訴人承擔違約責任和全部訴訟費用。

　　上訴人千葉花園公司在二審期間沒有提交證據。

　　被上訴人唐廷勇答辯稱：一、別墅是關汝強賣給唐廷勇的，千葉公司與唐廷勇所簽的合同是為辦證方便變更關汝強與千葉公司所簽合同買方主體的結果。從本案各方確認的事實及相關證據可知，關汝強與千葉公司簽合同后已經交完了全部的房款，并已經在房管部門備案登記，房產的所有權和處分權已經屬于關汝強所有。 2003年5月21日唐廷勇才出錢為關汝強交契稅，2003年5月22日信用社還保留著關汝強用于抵押備案的《商品房購銷合同》，而唐廷勇的貸款發放和關汝強的貸款取消及合同的備案都是在2003年5月22日。在信用社發放貸款將后才向房產管理部門提交用于抵押登記的《三水區房地產按揭登記（預售商品房按揭）審批書》千葉公司也蓋章確認。完全可以證實該在2003年5月22日之前關汝強并無與千葉公司解除過合同，千葉公司也無向關汝強退還一分購房款。在 2003年5月22日之前該別墅只有關汝強才有權處分權。千葉公司與唐廷勇所簽的合同是為辦證方便其自己同意變更關汝強與其所簽合同買方主體的結果，千葉公司有義務履行。二、千葉公司一審答辯其與關汝強所簽合同在2002年8月29日已解除并已銷毀，理由是退款了。但其自己提供的支票反映的是，其公司向創華公司付的是工程款，而信用社保存的證據反映其與關汝強所簽合同關汝強在2003年5月22日才拿走，原來關汝強以該別墅辦理的抵押貸款也在當天才取消。不存在合同在2003年5月22日前取消并已銷毀的事實。另外2003年5月15日簽合同，而首期房款卻約定在2002年7月30日前繳付，說明簽合同時已收首期款（因關汝強已全額支付），現又說沒付，無論從時間上還是事實上都矛盾。從現有的證據和已經調查的事實可知本案中違約的是千葉公司，千葉公司想以合同的表面現象去否定有完整的證據連予以證實的事實，完全失去了誠信和基本的商業道德，嚴重背離了法律。一審判決認定事實清楚理由充分應當維持，千葉公司的上訴應當駁回。

　　被上訴人唐廷勇在二審期間沒有提交證據。

　　原審第三人關汝強辯稱：上訴人認為其與第三人關汝強解除買賣合同不屬實，上訴人也沒有相關的證據證明。我方全部支付了93號別墅的購房款項，上訴人也全部收齊購房款。關汝強購買房屋后，于2003年以九折的價錢轉讓給本案的被上訴人唐廷勇。上訴人清楚轉讓過程，并且與我方到相關部門辦理手續。我方認為上訴人上訴沒有事實根據和法律依據，請求法院予以駁回。

　　原審第三人關汝強在二審期間沒有提交證據。

　　原審第三人農村信社辯稱：一審法院對本案認定事實清楚，法律關系定性準確，適用證據恰當，責任確認合理，審判程序合法，因此，佛山市三水區人民法院作出的（2004）三法民壹初字第354號民事判決合理合法，請求二審法院依法予以維持，以維護被上訴人唐廷勇的合法權益。第三人關汝強已經履行完畢合同編號為 “三房交按揭（J）0000046”《廣東省商品房買賣合同》約定的付款義務。因此，第三人關汝強有權將該買賣合同中享有的債權依法予以轉讓給被上訴人，即可將玉蘭苑93號別墅轉賣給被上訴人，第三人關汝強在履行通知義務后，上訴人就應將玉蘭苑93號別墅交付給被上訴人。上訴人嚴重違反了合同約定的義務，未按合同約定，在已經全部收取玉蘭苑93號別墅的購房款859572元，并同意第三人關汝強將玉蘭苑93號別墅轉賣被上訴人后，未依約按時交付玉蘭苑93 號別墅給被上訴人。顯然，上訴人已經嚴重違約，其過錯責任完全在上訴人一方，上訴人必須依法承擔法律后果。綜上所述，上訴人行為已構成嚴重違約，且從根本上侵害了被上訴人的合法權益，其責任完全在上訴人一方，上訴人依法依約應承擔全部法律責任。上訴人的上訴請求無理，原審法院判決正確，請二審法庭予以維持。

　　原審第三人農村信社在二審期間沒有提交證據。

　　經審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：千葉花園公司以本案訟爭房產先后與關汝強、唐廷勇訂立了《商品房買賣合同》。在千葉花園公司與關汝強的買賣合同關系中，根據現有的房款收據以及銀行貸款相關憑證，本院認定關汝強已足額支付對價予千葉花園公司。千葉花園公司上訴認為其已將關汝強支付的款項全部退還其本人，對于上述主張，千葉花園公司提供了以三水市創華空調制造有限公司為收款人的60萬元支票予以證明。該支票并非以關汝強為收款人，而關汝強與三水市創華空調制造有限公司屬于不同民事主體，因而，該支票不能證明關汝強已收到千葉花園公司的退款。本院對千葉花園公司已經退款給關汝強的主張不予采信。在關汝強與千葉花園公司的《商品房買賣合同》簽訂和部分履行后，關汝強將其權利轉讓予唐廷勇。唐廷勇與千葉花園公司就此訂立了新的《商品房買賣合同》。在唐廷勇與千葉花園公司的買賣合同關系中，唐廷勇就同一標的物，基于關汝強此前的支付行為，已完全履行了對千葉花園公司的付款義務。千葉花園公司不能就同一標的物獲得雙重利益。千葉花園公司在實際取得訟爭房產的價款后認為唐廷勇尚未履行付款義務，缺乏事實依據，本院不予采納。原審判決駁回其訴請正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費6248元，由上訴人佛山市三水千葉花園房地產有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 逸

　　代理審判員 楊 崇 康

　　代理審判員 羅 凱 原

　　二○○五年四月二十五日

　　書 記 員 林 彥