廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第655號(hào)

　　上訴人（原審被告、反訴原告）佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱威靈公司），住所地：廣東省佛山市順德區(qū)北蛘蜆闃楣路林頭大橋側(cè)君蘭高爾夫會(huì)所一樓。

　　法定代表人何享健，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人區(qū)婉婷，廣東至高律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）葉柳英，女，漢族，1964年3月6日出生，住廣東省東莞市常平鎮(zhèn)金美村社園路35號(hào)。

　　委托代理人廖凱波，廣東德邦律師事務(wù)所律師。

　　上訴人威靈公司因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順?lè)褚怀踝值?209號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)己審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2000年5月25日，葉柳英與威靈房產(chǎn)公司簽訂兩份《商品房購(gòu)銷合同》，葉柳英向威靈房產(chǎn)公司購(gòu)買該公司開發(fā)的位于順德北蚓蘭高爾夫生活村雙棟式別墅B88號(hào)和B89號(hào)兩棟房屋，每棟售價(jià)均為189萬(wàn)元，以銀行按揭的形式支付購(gòu)房款。同日，雙方就買賣的房屋再簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，威靈房產(chǎn)公司將上述出售的房屋以原《商品房購(gòu)銷合同》確定的合同售價(jià)189萬(wàn)元給予葉柳英30%的優(yōu)惠，該優(yōu)惠部分的房?jī)r(jià)由威靈房產(chǎn)公司代葉柳英向銀行交付首期按揭款，葉柳英只需按合同售價(jià)的70%（即1323000元）向銀行借款以支付威靈房產(chǎn)公司的購(gòu)樓款，且該價(jià)格含威靈房產(chǎn)公司贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修和價(jià)值23 萬(wàn)元的家私及電器，亦可折算為現(xiàn)金支付給葉柳英。同日，雙方又簽訂了兩份《出租協(xié)議書》，由威靈房產(chǎn)公司返租所出售的房屋。約定每棟房屋每月的租金為 6800元、租賃期限自2001年8月1日至2006年2月31日止、租金支付時(shí)間為每月十日、有關(guān)租賃條件，將在執(zhí)行租賃前的180天參照當(dāng)?shù)卣淖饧s管理?xiàng)l例簽訂。合同簽訂后，葉柳英以購(gòu)買的上述房屋分別向建設(shè)銀行順德支行、工商銀行順德北蛑行抵押借款，向威靈房產(chǎn)公司支付了購(gòu)樓款。至2004年 6月，因葉柳英多期未能按時(shí)向銀行支付供樓款，同年6月15日，雙方簽訂了《回購(gòu)協(xié)議》，由威靈房產(chǎn)公司以葉柳英所欠銀行的貸款本息相約的價(jià)格回購(gòu)兩棟房屋，威靈房產(chǎn)公司已向銀行清還了貸款本息，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了回購(gòu)商品房登記手續(xù)。2004年7月6日，葉柳英向張素香出具《授權(quán)書》一份，授權(quán)張素香向威靈房產(chǎn)公司收取其就上述兩棟房屋已向銀行分期支付了供樓款共計(jì)574646.92元。同日，張素香向威靈房產(chǎn)公司出具《委托付款確認(rèn)書》，要求將上述供樓款折算為574000元分別匯入張素貞的銀行帳戶16萬(wàn)元、匯入張素玲的銀行帳戶414000元。后威靈房產(chǎn)公司分別換算為港幣150000元、 388000元存入張素貞、張素玲在香港的銀行帳戶。2005年3月8日，葉柳英以威靈房產(chǎn)公司未向其支付返租期間的租金為由提起訴訟。另查明，原順德威靈房產(chǎn)有限公司名稱變更為佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司。

　　原審判決認(rèn)為：威靈房產(chǎn)公司為了使其開發(fā)的房產(chǎn)得到更好的銷售，將出售未能交付使用的房屋再向購(gòu)房者返租，使購(gòu)房者獲得一定的合理投資回報(bào)或優(yōu)惠，符合房屋購(gòu)銷雙方的共同利益。威靈房產(chǎn)公司與葉柳英在該意思表示的基礎(chǔ)上簽訂了《出租協(xié)議書》，以確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。但威靈房產(chǎn)公司認(rèn)為該《出租協(xié)議書》簽訂時(shí)，違反了國(guó)家建設(shè)部1995年頒發(fā)的《城市房屋管理辦法》及廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》關(guān)于未取得產(chǎn)權(quán)的房屋不得出租的規(guī)定，《出租協(xié)議書》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)其無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定所訂立的合同無(wú)效。但以上所指的“法律”，是全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律，“行政法規(guī)”是國(guó)務(wù)院頒布的規(guī)章、命令、條例等行政法規(guī)，而《城市房屋管理辦法》屬國(guó)務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)的部門規(guī)章，《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》屬地方性法規(guī)，兩者均不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定的法律、行政范疇，雖然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定了住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府的租賃政策，但并等于國(guó)家和地方人民政府的房屋租賃政策可以上升至與法律、行政法規(guī)同等的效力，威靈房產(chǎn)公司以《出租協(xié)議書》違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求確認(rèn)該出租協(xié)議無(wú)效的抗辯理由不能成立，不予支持。因此，《出租協(xié)議書》是原、被告雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條的規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。既然《出租協(xié)議書》合法有效，原、被告雙方就必須履行該協(xié)議約定的權(quán)利、義務(wù)。威靈房產(chǎn)公司認(rèn)為《出租協(xié)議書》僅是一份意向性協(xié)議，其理由為該協(xié)議第六條約定，“有關(guān)租賃條件，將在執(zhí)行租賃前的180天參照當(dāng)?shù)卣淖饧s條例簽訂”，但原、被告雙方未就租賃條件再簽訂出租協(xié)議，同時(shí)，房屋亦未實(shí)際交付使用。《出租協(xié)議書》對(duì)原、被告雙方就房屋租賃的期限、租金、支付租金的時(shí)間作了明確具體的約定，具備了租賃合同可執(zhí)行的主要條件。由于威靈房產(chǎn)公司出售的房屋并非現(xiàn)樓，雙方在簽訂購(gòu)銷合同的同時(shí)又簽訂返租協(xié)議，其目的是給威靈房產(chǎn)公司預(yù)留一定的時(shí)間（在執(zhí)行租賃前的180天即2001年1月31日前）對(duì)房屋進(jìn)行裝修，以具備出租居住的條件，雙方亦無(wú)須實(shí)際辦理交付房屋的手續(xù)，而房屋實(shí)際一直由威靈房產(chǎn)公司支配，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，葉柳英所購(gòu)買的房屋價(jià)格含威靈房產(chǎn)公司贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修和價(jià)值23萬(wàn)元的家私及電器，裝修房屋、購(gòu)買家私及電器應(yīng)為威靈房產(chǎn)公司履行的義務(wù)，房屋一直未具備租賃條件，責(zé)任在于威靈房產(chǎn)公司。故原、被告雙方是否按《出租協(xié)議書》第六條的約定再簽訂具體的出租協(xié)議與返租房屋是否實(shí)際交付，不影響《出租協(xié)議書》的生效。因此，威靈房產(chǎn)公司應(yīng)按《出租協(xié)議書》的約定，向葉柳英支付租金。因威靈房產(chǎn)公司已于2004年6月15日回購(gòu)了葉柳英的房屋，雙方的租賃關(guān)系亦隨之終止，租金應(yīng)從2001 年8月1日計(jì)至2004年6月15日，共34.5個(gè)月，按每月6800元計(jì)算，即234600元，兩棟房屋租金合共469200元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十六條的規(guī)定，延付或拒付租金的訴訟時(shí)效為一年。《出租協(xié)議書》約定租金在每月的十日支付，大部分的租金已超過(guò)一年。由于葉柳英未能舉證證明何時(shí)向威靈房產(chǎn)公司請(qǐng)求過(guò)支付租金或訴訟時(shí)效中斷、中止的事由，故其提起訴訟之日（即2005年3月8日）前的租金已超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，不再受法律保護(hù)，不予支持，而在2004年3月8日至2004年6月15日期間應(yīng)支付的租金，即2004年3月1日至2004年6月15日期間共3.5個(gè)月的租金 23800元，未超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，予以支持。拖欠租金的利息應(yīng)從每月支付租金時(shí)間的次日起按每期租金數(shù)額參照逾期付款違約金每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原告計(jì)算有誤部分，不予支持。威靈房產(chǎn)公司以其工作人員因疏忽而錯(cuò)誤地將葉柳英已向銀行支付了供樓款予以返還，屬于不當(dāng)?shù)美２划?dāng)?shù)美侵笡](méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益。威靈房產(chǎn)公司是一家大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有完善的財(cái)務(wù)管理體系，錯(cuò)將50多萬(wàn)元的供樓款支付給葉柳英明顯不合符常理，從葉柳英出具《授權(quán)書》授權(quán)張素香向威靈房產(chǎn)公司收取供樓款以及張素香向威靈房產(chǎn)公司出具《委托付款確認(rèn)書》，至威靈房產(chǎn)公司根據(jù)《委托付款確認(rèn)書》將款項(xiàng)折算成港幣分別匯入張素貞、張素玲在香港的帳戶，顯然，整個(gè)過(guò)程必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的財(cái)務(wù)審核和批準(zhǔn)，故威靈房產(chǎn)公司認(rèn)為錯(cuò)付了供樓款，理由不成立。葉柳英向銀行已支付的供樓款574000元，與威靈房產(chǎn)公司在《補(bǔ)充協(xié)議》中承諾贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修和價(jià)值23萬(wàn)元的家私及電器價(jià)值相當(dāng)，且威靈房產(chǎn)公司承諾可折算為現(xiàn)金支付給葉柳英，而威靈房產(chǎn)公司在回購(gòu)房屋前一直未作裝修，亦即未兌現(xiàn)承諾。葉柳英稱威靈房產(chǎn)公司支付的供樓款是其對(duì)贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修和價(jià)值23萬(wàn)元的家私及電器的兌現(xiàn)，合符交易習(xí)慣和情理，本院予以采信。故威靈房產(chǎn)公司認(rèn)為葉柳英收取了其支付的供樓款屬不當(dāng)?shù)美笥枰苑颠€，證據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第一百零九條的規(guī)定，判決：一、被告佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日三日內(nèi)，向原告葉柳英支付租金23800元及逾期付款利息（分別從2004年3月11日、4月11日、5月11 日、6月11日起至本判決確定還款之日止，按各月所欠租金數(shù)以每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)算）。二、駁回原告葉柳英的其它訴訟請(qǐng)求。三、駁回被告佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司反訴的訴訟請(qǐng)求。本案本訴受理費(fèi)10722元，由原告葉柳英負(fù)擔(dān)10276元、被告威靈房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)446元；本案反訴受理費(fèi)10750元，由被告威靈房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，上訴人威靈公司不服，向本院提起上訴稱：首先，原審法院關(guān)于上訴人與被上訴人之間訂立《出租協(xié)議》的真實(shí)意思表示的認(rèn)定純屬主觀臆測(cè)，因而必然是錯(cuò)誤的。被上訴人不想房屋閑置，欲出租獲利，上訴人愿意在滿足法定和約定的條件時(shí)承租。第二，關(guān)于本訴中合同效力的法律適用問(wèn)題。本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十四條和建設(shè)部1995年頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第六條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，訟爭(zhēng)房屋因一直未能取得產(chǎn)權(quán)證而不符合法定的房屋出租條件，被上訴人一直不具備房屋出租人的資格，因此合同的訂立不符合國(guó)家租賃政策中的禁止性規(guī)定，至起訴前仍不能結(jié)束這種狀態(tài)，出租協(xié)議最終因?yàn)檫`反法律規(guī)定應(yīng)歸于無(wú)效。原審法院忽略了《房地產(chǎn)管理法》的立法精神。第三，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”根據(jù)這條規(guī)定，房屋租賃關(guān)系有效成立的首要條件，是出租人必須是取得房屋所有權(quán)的人。但在本案中，很顯然簽訂出租協(xié)議時(shí)被上訴人甚至連購(gòu)房款還未支付，其并不具備法定的房屋租賃關(guān)系有效成立的首要條件，直至現(xiàn)在，被上訴人也未取得房屋所有權(quán)，不具備成為房屋租賃關(guān)系中的出租人的法定資格，兩份出租協(xié)議書最終應(yīng)歸于無(wú)效。第四，關(guān)于原審反訴中被上訴人收取上訴人的574000元的性質(zhì)問(wèn)題，應(yīng)是屬于上訴人錯(cuò)誤多付的款項(xiàng)，原審法院認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人已分別將回購(gòu)B88和B89號(hào)別墅的115.3萬(wàn)元和126.48萬(wàn)元回購(gòu)款通過(guò)從自己的帳戶支票劃轉(zhuǎn)的方式支付完畢。因此，庭審中被上訴人先主張是回購(gòu)款的一部分，后又改口說(shuō)是應(yīng)該付給他的裝修及家電家私款，因此，被上訴人對(duì)這一部分的抗辯不能成立。上訴人另外支付給被上訴人的款項(xiàng)應(yīng)為錯(cuò)誤多付的款項(xiàng)，被上訴人收取該款沒(méi)有合法根據(jù)、正當(dāng)理由。被上訴人開庭時(shí)才提交《補(bǔ)充協(xié)議》，使得上訴人無(wú)法針對(duì)被上訴人依據(jù)該證據(jù)要主張的事實(shí)進(jìn)行舉證和反駁。請(qǐng)求：1、撤銷（2005）順?lè)褚怀踝值?209號(hào)民事判決書；2、依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；3、依法改判被上訴人返還上訴人574000元。

　　上訴人威靈公司在二審期間提交如下證據(jù)：

　　1、合同的復(fù)印件2份（編號(hào)WLR2/7/022/2002、編號(hào)WLR2/7/053/2002），證明上訴人花費(fèi)142661.2元為涉案兩棟別墅進(jìn)行裝修收尾工程。

　　2、雙棟式別墅裝修工程施工合同書復(fù)印件（編號(hào)WB/7/062/2000）、廣東省順德建筑設(shè)計(jì)裝修預(yù)算表復(fù)印件、工程結(jié)算累總表復(fù)印件，證明上訴人已為涉案兩棟別墅進(jìn)行了裝修，裝修價(jià)值為每棟19.5萬(wàn)元，兩棟價(jià)值共39萬(wàn)元。

　　3、家具購(gòu)買安裝款收據(jù)復(fù)印件，證明上訴人為涉案兩棟別墅購(gòu)買價(jià)值37717.5元的家具。上述3組證據(jù)證明上訴人為訟爭(zhēng)房屋投入了56萬(wàn)多元的裝修款。

　　被上訴人葉柳英認(rèn)為威靈公司提交的證據(jù)超過(guò)舉證期限，上訴人所提交的證據(jù)一直由上訴人持有，不屬于“新形成”或“新發(fā)現(xiàn)”的證據(jù)。經(jīng)審查，本院認(rèn)為威靈公司提供的證據(jù)不屬于《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條規(guī)定的“新的證據(jù)”，本院不予采納。

　　被上訴人葉柳英答辯稱：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚。1、一審法院認(rèn)定“威靈房產(chǎn)公司為了使其開發(fā)的房產(chǎn)得到更好的銷售，將出售未能交付使用的房屋再向購(gòu)買者返租……”這樣的事實(shí)，是合理的推斷而不是主觀臆斷，被上訴人與上訴人簽訂《租賃協(xié)議》是與《商品房購(gòu)銷合同》同一天簽訂的，在同一天雙方還簽訂了一份《商品房購(gòu)銷合同補(bǔ)充協(xié)議》。在補(bǔ)充協(xié)議中，上訴人不僅承諾由其支付首期款、按揭貸款保險(xiǎn)費(fèi)用，而且承諾送標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修及價(jià)值23萬(wàn)元的家私及電器。因此從《租賃協(xié)議》簽訂的時(shí)間及補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看，上訴人的返租行為與補(bǔ)充協(xié)議中的優(yōu)惠條件都是同樣的性質(zhì)，都是一種返利促銷手段，目的就是為了房產(chǎn)能夠得到更好的銷售。2、一審法院認(rèn)定答辯人不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美钦_的。上訴人所稱的工作人員疏忽大意錯(cuò)誤支付供樓款是不合常理的。從上訴人提供的證據(jù)看，上訴人是明知上述款項(xiàng)應(yīng)該由其支付的。《商品房購(gòu)銷合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定，上訴人贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修和價(jià)值23萬(wàn)元的家私及電器，并可折成現(xiàn)金支付。由于答辯人購(gòu)樓后即返租給上訴人直至上訴人回購(gòu)，所以上訴人一直沒(méi)有履行上述義務(wù)。上訴人回購(gòu)時(shí)雙方約定由上訴人將答辯人所欠銀行貸款還清，作為回購(gòu)商品房的對(duì)價(jià)，另外上訴人將答辯人已供的供樓款支付給原告，以兌現(xiàn)贈(zèng)送承諾。這樣一來(lái)既履行了合同有關(guān)贈(zèng)送的約定，又使雙方利益得到保障。3、二審中上訴人向法庭新提交的證據(jù)并不能證明上訴人依約履行了贈(zèng)送承諾，也不能免除上訴人的支付義務(wù)。二、一審法院適用法律正確。出租協(xié)議是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的合意，并未違反合同法有關(guān)合同無(wú)效的規(guī)定。上訴人所列舉的《城市房屋租賃管理辦法》（1995年建設(shè)部）、《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》（1994年廣東省人大常委會(huì)）分屬部門規(guī)章和地方性法規(guī)，并不屬于合同法第五十二條第五項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”合同無(wú)效的法定理由，合同法此條規(guī)定排除了地方性法規(guī)和部門規(guī)章對(duì)于無(wú)效事由的規(guī)定，防止了無(wú)效事由擴(kuò)大，符合合同法“合同自由”的立法精神。《廣東高級(jí)人民法院關(guān)于<合同法>施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見》第29條規(guī)定：“土地使用權(quán)人辦理了合法報(bào)建手續(xù)，房屋已經(jīng)建成并經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，具備交付使用條件，在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前交房屋出租的，租賃合同可認(rèn)定有效。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗(yàn)收的，前款出租的房屋可不受工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防合格的限制”。廣東省高院的這一點(diǎn)意見，充分指出了是否取得房產(chǎn)權(quán)證并不影響合同的生效與否。三、一審法院程序合法。一審法院審理本案是適用簡(jiǎn)易程序，簡(jiǎn)易程序并不需要設(shè)置庭前交接證據(jù)的程序，因此上訴人以一審法院未組織庭前交換證據(jù)為由，認(rèn)為一審法院違反法定程序無(wú)理。四、一審法院判決文書存在計(jì)算錯(cuò)誤，二審法院應(yīng)予糾正。一審法院依據(jù)法律有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定僅支持了答辯人3.5個(gè)月的租金，這在判決書本院認(rèn)為中表述的非常清楚。但本案中答辯人的訴訟請(qǐng)求是兩幢房屋的租金，每幢租金每月6800元，那么6800×3.5×2=47600元，而一審法院判決主文中的金額卻是23800元，這只是一幢房屋的租金，漏算了另外一幢。對(duì)于一審法院的這種筆誤，希望二審法院在查明事實(shí)后予以更正。

　　被上訴人葉柳英在二審期間沒(méi)有提交證據(jù)。

　　經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”威靈公司主張以國(guó)家建設(shè)部1995年頒布的《城市房屋管理辦法》認(rèn)定《出租協(xié)議書》無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。威靈公司與葉柳英在訂立《出租協(xié)議書》時(shí)，威靈公司作為訟爭(zhēng)房屋的出賣人，能夠預(yù)見葉柳英對(duì)于訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利狀況。威靈公司欲以葉柳英不是訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)人來(lái)推翻原先訂立的《出租協(xié)議書》，不符合當(dāng)事人訂立合同時(shí)的本意。而且，在本案中，威靈公司也無(wú)證據(jù)證明《出租協(xié)議書》存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)效的五種情形。所以，威靈公司上訴認(rèn)為《出租協(xié)議書》無(wú)效，本院不予支持。原審判決對(duì)此認(rèn)定正確，應(yīng)予維持。關(guān)于威靈公司提出的不當(dāng)?shù)美麊?wèn)題，葉柳英對(duì)其收取574000元提供了《補(bǔ)充協(xié)議》，以說(shuō)明其收款行為具有合法根據(jù)。威靈公司對(duì)此提出異議，理應(yīng)在一審期間就提供反駁證據(jù)，但是其沒(méi)有在一審期間充分行使訴訟權(quán)利，沒(méi)有及時(shí)向法院提供反駁證據(jù)。所以，威靈公司在二審期間才提供的證據(jù)因超出法定期限而失權(quán)，本院對(duì)威靈公司的異議不予采信。此外，葉柳英在答辯狀中提出原審判決部分有誤，但是其沒(méi)有就此提起上訴，本院對(duì)此不作審查。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)21472元，由上訴人佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 逸

　　代理審判員 楊 崇 康

　　代理審判員 羅 凱 原

　　二○○五年十月十七日

　　書 記 員 張 飛 鳳