安徽省蚌埠市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）蚌民一終字第320號

　　上訴人（原審被告）王春生，男，1953年2月20日出生，漢族，蚌埠市物資賓館職工，住蚌埠市勝利路170號。

　　委托代理人洪克平，蚌埠市高新法律服務所法律工作者。

　　被上訴人（原審原告）葉向陽，男，54歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市東貨場路148號2單元14號。

　　被上訴人（原審原告）田萬祥，男，58歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市鳳陽東路202號付10號。

　　被上訴人（原審原告）諶輝，男，49歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市國富街24號。

　　被上訴人（原審原告）田敏，女，41歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市體育路88號15棟2單元6號。

　　被上訴人（原審原告）顧亞紅，女，43歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市體育路2號1棟3單元6號。

　　被上訴人（原審原告）陳炳超，男，57歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市勝利路174號6樓1號。

　　被上訴人（原審原告）劉振玉，男，50歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市勝利路178號4樓3號。

　　被上訴人（原審原告）王根林，男，56歲，漢族，原蚌埠市金屬材料總公司職工，住蚌埠市天橋里32號。

　　委托代理人張慧燕，安徽南山松律師事務所律師。

　　上訴人王春生因與被上訴人葉向陽等房屋租賃糾紛一案，不服蚌埠市禹會區人民法院（2005）禹民一初字第448號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人王春生及其委托代理人洪克平、被上訴人的委托代理人張慧燕到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院判決認定：座落在蚌埠市勝利路54號（原184號）第一層房屋（含13號房屋）的產權原來為蚌埠市金屬材料總公司，因該公司欠中國工商銀行蚌埠分行淮河辦事處（簡稱工行淮辦）借款，被蚌埠市中級人民法院于2003年5月28日以（2002）蚌執字第32-1號民事裁定將該房作價抵付工行淮辦。次日，工行懷淮辦與八原告協商，將該房協議出售給八原告，5月30日，八原告交付房款。2003年11月5日，原告陳炳超代表八原告與被告王春生簽訂了一份租房協議，該協議約定：甲方：陳炳超（授權委托人），乙方：王春生，乙方自愿租用甲方勝利西路54號門面房一間；租用期限自2003年11月5日至 2004年11月4日止；房屋月租金為1100元；付款方式：乙方簽字后按每季度前十天交納下季度租金3300元，如不按期交付房租金，延期一天按月租金 1%罰款；本協議自2003年11月5日起生效，承租期滿本協議自行終止。協議簽訂后，被告前三個季度租金均能按期交納，從2004年8月5日開始拖欠租金，至2004年11月22日的租金3997元未交。2004年11月23日，沈蕾取得了上述房屋的所有權，并重新與被告簽訂了租房協議。另查明， 2004年7月27日至2005年3月22日的違約金為2629人元。

　　原審法院認為：房屋系原告協議購買，雖然沒有辦理過戶手續，原告與被告簽訂的租房協議，不違反法律禁止性規定，應當有效。被告未履行交納房租的義務，應當支付違約金。據此判決：（一）、被告王春生支付給原告葉向陽、田萬祥、諶輝、田敏、顧亞紅、陳炳超、劉振玉、王根林租金3997元；（二）、被告王春生支付給原告葉向陽、田萬祥、諶輝、田敏、顧亞紅、陳炳超、劉振玉、王根林違約金2629元。

　　宣判后，被告王春生不服，上訴稱：1、房屋的共有人應當包括被上訴人的配偶，被上訴人起訴不符合符合主體要求。； 2、金屬公司出賣房屋，上訴人是承租人，未能應享有優先購買權；3、雙方合同約定違約金按每日1%不公平，應當按照日萬分之2.1計算。請求查明事實，依法改判。

　　被上訴人答辯稱：八被上訴人與上訴人簽訂的房屋租賃合同合法有效，且該合同已基本履行，上訴人也已履行了合同的四分之三，違約金條款亦合法有效。該合同已基本履行，上訴人從未在履行期間未提出過對違約金的進行調整。上訴人已與新的房屋所有權人簽訂了租賃協議，放棄了優先購買權。請求駁回上訴，維持原判。

　　原審法院認定的基本事實清楚，雙方當事人均無異議，本院予以確認。當事人爭議的問題是：1、金屬總公司的房產出賣是否侵犯了上訴人的優先購買權。2、僅由八原告起訴是否遺漏了訴訟當事人。3、合同中確定的違約金是否過高。

　　對本案爭議問題，本院綜合評判如下：

　　本院認為：上訴人與被上訴人訂立的房屋租賃合同合法有效，雙方均應當依約履行。上訴人遲延支付租金，應當支付租金并承擔違約責任……上訴人主張的優先購買權的義務人并不是本案的被上訴人，承租人的優先購買權爭議屬于承租人與原出租人之間的權利義務關系，與本案被上訴人起訴的給付租金的案件并不屬于同一法律關系，上訴人可另行解決主張優先購買權本案不予審理。；本案被上訴人是基于共同購買行為而形成的對出租房屋的共有，在共有關系終止之前，并不當然形成夫妻共有，由共同購買人主張權利并無不可，不存在遺漏當事人的問題，上訴人稱被上訴人起訴不符合符合主體要求原告無法律依據。；上訴人雖在上訴中主張租賃合同約定的違約金過高，但上訴人在原審審理期間并沒有提出變更過高違約金的訴訟請求，在上訴中提出本院不予支持。綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審訴訟費410元，，送達費100元，合計510元，由上訴人王春生負擔。、

　　本判決為終審判決。

　　審判長馬素華

　　審判員顧詠君

　　代理審判員方晶

　　二OO五年十一月十五日

　　書記員王琪