重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2006）渝一中民終字第397號

　　上訴人（原審原告）重慶市大澤置業代理有限公司，住所地重慶市江北區建新西路2號特1號6樓。

　　法定代表人萬大祿，董事長。

　　委托代理人吳健，重慶海力律師事務所律師。

　　上訴人（原審被告）大足潤泰物業發展有限責任公司，住所地大足縣龍崗街道辦事處南門橋。

　　法定代表人趙海峰，總經理。

　　委托代理人歐邦祿，四川泓森律師事務所律師。

　　委托代理人胡書春，重慶智圓律師事務所律師。

　　重慶市大澤置業代理有限公司（以下簡稱“大澤公司”）與大足潤泰物業發展有限責任公司（以下簡稱“潤泰公司”）商品房銷售代理合同糾紛一案，重慶市大足縣人民法院作出（2005）足民初字第262號民事判決后，大澤公司和潤泰公司均不服，上訴到本院，本院依法組成合議庭開庭審理了本案。大澤公司的代理人吳健、潤泰公司的法定代表人趙海峰及其代理人歐邦祿、胡書春到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　一審審理查明，原告大澤公司的經營范圍是房地產經紀、咨詢

　　（從事房屋置換、房地產項目策劃、樓盤代理、代辦交易手續、信息、咨詢等服務），被告潤泰公司的經營范圍是房地產開發、經營、物業管理、建筑及裝飾材料、五金、燈具批發、零售。2003年12月26日，原、被告簽訂《重慶市商品房銷售代理合同》，主要內容是：1、大澤公司代理銷售潤泰公司開發的潤泰花園（后改稱潤泰佳苑）項目的全部住宅和商業用房，代理銷售總面積約5萬平方米；2、房屋銷售價格按樓層、戶型定價銷售執行（住宅建面均價在2004年6月 3 O日前執行78O元／平方米，以后執行800元／平方米，商業獨立鋪面均價2000元／平方米，主題商場另定），在實際銷售中，每套房屋如需折扣優惠，須經潤泰公司同意，每套房屋售價經潤泰公司同意折扣優惠的，傭金計算時就計算為大澤公司全額銷售；3、潤泰公司保證工程質量、工程進度、交易期限，派專人配合銷售，負責審核售樓合同、收款。大澤公司切實完成向潤泰公司承諾的銷售計劃，嚴格執行銷售價格及付款方式（詳見合同附件付款方式），特殊情況須經潤泰公司書面同意；4、根據銷售需要，在雙方確定的銷售底價的基礎上，大澤公司可以適當溢價銷售；5、傭金=底價傭金+溢價傭金，其中，底價傭金=底價銷售合同總額×2．3％，溢價傭金=（實際售價一銷售底價）×建筑面積×4 0％；6、當潤泰公司收到所簽合同首期房款后，即應按銷售合同總額計算傭金給大澤公司，每月結算二次，結算日為正式銷售日開始第十五天和第三十天（即每月的1日和15日）；7、銷售計劃及工程進度：①、在正式開盤首季度，完成銷售金額8OO萬元，工程進度為具備預售條件；②、在正式開盤二季度，完成銷售金額800萬元，工程進度為工程按預定計劃進行；③、總體上，完成銷售金額和銷售面積為應售額的8 5％（不含主題商場），工程進度為工程完工交付使用；8、若購房人購買的該項目房產的實際情況與潤泰公司提供的材料不符或產權不清，以及因工期、質量等問題產生的糾紛，均由潤泰公司負責；9、潤泰公司如不按合同規定的期限向大澤公司支付傭金，則每超過一天按應付傭金的1％向大澤公司支付滯納金，若傭金支付時間超過1個月，視潤泰公司違約，大澤公司有權解除合同；10、合同期限為2003年12月25日-2005年6月3O日，本合同期滿前60天，若潤泰公司未提出反對意見，本合同代理期限自動延長60天；11、價格、付款方式等另行補充說明；12、本合同及其附件具有同等法律效力。同日，原、被告簽訂《潤泰花園銷售代理合同附件》約定：1、付款方式：①、一次性付款在銷售價基礎上9．5折，壹月內付足8 0％以上，余款在交房時付清（低于底價的大澤公司不結溢價）；②、按揭付款，首付款不低于3 0％以上；③、分期付款，首付3 0％，叁個月內付3 0％，封頂時付2 0％，交房時付20％。2、配套費3500元／戶。在銷售房屋過程中，原告大澤公司編制了《定價及銷售建議方案》，潤泰公司的工程負責人孫實明在該方案中的具有實質內容的每一頁上均簽署有“孫實明 1．11”的字樣，該方案中，有部分數據用鉛筆作了改動。具體內容為：根據大足房市和首推的B幢位置相對較差的實際情況，采用“低開高走”的價格策略，其定價建議為：①、B幢住宅，均價為740元， 2-7層基價依次為730元、750元、750元、740元、730元、760元。②、A、D幢住宅，均價為800元，其中A幢1-8樓基價依次為720 元、730元、820元、820元、810元、800元、840元、830元；D幢2-7基價依次為810元、820元、820元、810元、800元、 830元。③、C幢均價為850元，3―11樓基價依次為830元、820元、830元、840元、850元、860元、870元、880元、890元 （以上數據均是用鉛筆改動前的數據）。另，大澤公司還編制了《潤泰佳苑開盤期間優惠政策和抽獎活動方案》，孫實明在上面簽署有“按此執行 孫實明 1．11”的字樣。在該過程中，潤泰公司向大澤公司提供了《潤泰花園工程進度時間表》（孫實明在每一頁上均簽署有“孫實明 1．11”的字樣），內容為：①、B幢于2004年1月1日開工，6月3O日具備交房條件，7月31日室外工程完； ②、A、D幢于2004年6月1日開工，11月30日具備交房條件，12月31日室外工程完；③、C幢于2004年11月1日開工，2005年6月1 0日室外工程完。在潤泰花園工程的建設過程中，潤泰公司未能完全按上述計劃完成工程進度，其中的B幢于2004年11月交房，A、D幢現在正準備交房，C 幢于2005年1月開工，現在完成了一層主體框架結構。該期間，潤泰公司曾向大澤公司發出3次通知，2004年12月28日的通知內容為：由于近期連日陰雨，影響施工進度，又時值元旦、春節大假，經公司研究決定，A、D幢的交房時間從即日起定為2005年5月2 8日，希向客戶做好解釋工作。2005年3月10日的通知內容為：由于近期周邊市場變化，以及工程進度情況，經公司研究決定調整C幢銷售底價，在調整價格未通知之前，暫停C幢的預售。2005年3月24日的通知內容為：根據工程進度情況，經公司研究決定，A、D幢的交房時間從即日起定為2005年6月28 日，希向客戶做好解釋工作。2005年4月28日，潤泰公司向大澤公司發出《關于（商品房銷售代理合同>期滿的通知》，內容為：經過大澤公司一年多的努力，“潤泰花園”住宅的銷售工作基本完成，鑒于目前環境工程未完工以及大足的市場前景，特通知該銷售代理合同于合同期滿日即2005年6月3 O日終止，不自動延長6O天。同日，大澤公司回函，內容為：同意到期終止合同，要求潤泰公司務必在合同終止前，還清所欠的樓盤代理傭金和溢價分成，否則，將按合同約定追訴滯納違約金。截止合同終止時，潤泰公司已按月預付了傭金共計431600元；大澤公司已完成合同銷售價款18943740元，銷售面積 24221．63 平方米，另外，大澤公司還與53位購房戶簽訂了《潤泰佳苑商品房定購協議書》（其上均蓋有潤泰公司的印章），并由潤泰公司收取了每戶5000元定金，但未簽訂正式購房合同，其中，A幢13戶，合同銷售價款1270121元；C幢31戶，合同銷售價款4444997元；D幢9戶，合同銷售價款1224369 元。訴訟中，原告根據《定價及銷售建議方案》中所確定的銷售底價（用鉛筆改動前的數據）：對其主張的傭金和可得利益損失計算如下：1、已簽訂正式售房合同部分的銷售底價金額為18336423元，按2．3％計付底價傭金，為18336423元 x 2．3％=421738元；銷售溢價金額為607317元，按40％計付溢價傭金，為607317元x 4 0％=242926元。2、A幢未簽正式售房合同部分的銷售底價金額為1235944元，按2．3％計付底價傭金損失，為1235944元x 2．3％=28427元；銷售溢價金額為34177元，按40％計付溢價傭金損失，為34177元x 4 0％=13671元。3、C幢未簽正式售房合同部分的銷售底價金額為3943312元，按2．3％計付底價傭金損失，為3943312元×2．3％= 90696元；銷售溢價金額為501685元，按40％計付溢價傭金損失，為501685元×40％=200674元；4、D幢未簽正式售房合同部分的銷售底價金額為1166169元，按2．3％計付底價傭金損失，為1166169元×2．3％=26822元；銷售溢價金額為58200元，按4 O％計付溢價傭金損失，為58200元×40％=2328O元。被告認為不能按《定價及銷售建議方案》來確定銷售底價，對原告的計算結果不予認可。合同終止后，雙方曾為傭金的結算進行協商，孫實明向大澤公司提供了一份計算表，內容為：1、B幢按760元／平方米計算，溢價傭金為（12315494元÷ 16O33 平方米-76O元／平方米）×16033 平方米×4O％=52165．54元；2、A幢按780元／平方米計算，溢價傭金為（4167342元÷5010 平方米一7 8 O元／平方米） ×5010平方米×4 0％=103816．79元；3、D幢按780元／平方米計算，溢價傭金為（1843526元÷2249．55平方米一78O元／平方米） ×2249．55 平方米×40％=35550．8元；4、A、D未簽正式合同的可結傭金，不計溢價部分，為2494924元×2．3％=57383．25元；5、其他（除 C幢外）應結傭金18304655元×2．3％=421007．06元；合計669923．4 3元，扣除已付的431600元，為238323．43元。

　　一審法院認為，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。

　　本案雙方當事人爭議的焦點是：雙方是否約定銷售底價；原告主張的傭金應如何計算；原告能否主張可得利益損失。對此，一審評判如下：一、原告提供的《定價及銷售建議方案》中確定的銷售底價應當認定為是原、被告對銷售底價的約定，理由是：1、該銷售建議方案中具有實質內容的每一頁上均有被告的工程負責人孫實明的簽名，雙方也是按照該銷售建議方案實際履行，同時，孫實明還在《潤泰花園工程進度時間表》和《潤泰佳苑開盤期間優惠政策和抽獎活動方案》上簽名，因此，被告所稱的孫實明簽名是個人行為的說法與事實不符。2、原、被告在《重慶市商品房銷售代理合同》中有“房屋銷售價格按樓層、戶型定價銷售執行，在實際銷售中，每套房屋如需折扣優惠，須經潤泰公司同意”的約定，這說明，房屋的實際銷售價格的決定權在被告，被告對售房價格可以在其蓋章時予以審查并控制，本案中，原告所舉證的《商品房定購協議書》均是由被告蓋了章的，可以認定為是被告對原告的銷售行為和銷售價格的追認，雙方是按照《定價及銷售建議方案》在實際履行。3、被告于2005年3月10日發給原告的通知中，有“由于近期周邊市場變化，以及工程進度情況，經公司研究決定調整C幢銷售底價，在調整價格未通知之前，暫停C幢的預售”的內容，表明了原、被告以前對銷售底價是進行了約定的。4、訴訟中，原告舉證《定價及銷售建議方案》來作為認定銷售底價的依據，而被告未提供有關銷售底價的證據，也未提供證據來推翻原告的舉證，并且，在雙方提供的其他證據中也沒有確定房屋銷售底價的內容，因此，應認定《定價及銷售建議方案》的證明力。綜上，孫實明在《定價及銷售建議方案》上的簽名和被告在《商品房定購協議書》蓋章，使原告有理由相信孫實明能夠代表被告與原告就銷售底價達成了一致，構成了表見代理，應當認定《定價及銷售建議方案》中所確定的銷售底價是原、被告雙方對銷售底價的約定。二、關于傭金問題，根據《重慶市商品房銷售代理合同》、《定價及銷售建議方案》以及《潤泰花園銷售代理合同附件》中“低于底價的大澤公司不結溢價”的約定，銷售底價金額為18336423元、銷售溢價金額為607317元，原告應得的底價傭金為18336423×2．3％=421738元、溢價傭金為607317元×4 O％=242926元，共計664664元，扣除已預付的傭金431600元，下欠傭金233064元。三、關于滯納金，原、被告雙方在履行《重慶市商品房銷售代理合同》過程中，潤泰公司給付部分傭金的行為是預付傭金性質，應視為雙方對傭金未進行結算。大澤公司在2005年4月28日的回函中明確要求潤泰公司在合同終止前還清所欠的樓盤代理傭金和溢價分成，否則，將按合同約定追訴滯納金，這是大澤公司對滯納金的主張，因此，滯納金應從雙方終止合同的次日，即2005年7月1日開始計算至本判決作出之日止，原告主張每天按0．5％計算，在雙方約定的范圍內，本院予以支持，滯納金為233064元x O．5％×160天=186451元。四、關于可得利益損失問題，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，由于潤泰公司未按承諾的工程進度完成房屋建設，導致部分A、C、D幢簽有《潤泰佳苑商品房定購協議書》并交付了定金的購房戶尚來簽訂正式購房合同，使大澤公司未能得到該銷售傭金，造成了大澤公司可得利益的損失，潤泰公司應予以賠償。但是，損失賠償額不得超過潤泰公司訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，雙方在《定價及銷售建議方案》中確定了A、C、D幢住宅的銷售底價，這表明潤泰公司預見到的該3幢房屋的銷售額是以底價銷售價款為限，因此，對超過底價銷售價款的部分不計算可得利益損失，即A幢未簽合同部分的可得利益損失為 1235944元×2．3％=28427元，C幢未簽合同部分的可得利益損失為3943312元×2．3％=90696元，D幢未簽合同部分的可得利益損失為1166169元×2．3％=26822元，共計145945元。綜上，一審判決：一、由大足潤泰物業發展有限責任公司支付下欠的傭金233064元給重慶市大澤置業代理有限公司；二、由大足潤泰物業發展有限責任公司支付給重慶市大澤置業代理有限公司滯納金186451元；三、由大足潤泰物業發展有限責任公司支付給重慶市大澤置業代理有限公司可得利益損失145945元。上述款項于本判決生效后15日內付清；四、駁回重慶市大澤置業代理有限公司的其他訴訟請求。一審案件受理費16040元、其他訴訟費用8020元、訴訟保全費6520元，合計30580元，由重慶市大澤置業代理有限公司分擔3490 元，大足潤泰物業發展有限責任公司分擔27090元（被告承擔部分已由原告墊付，履行時一并給付給原告）。一審宣判后，大澤公司和潤泰公司均不服，向本院提出上訴，大澤公司的上訴理由為：一、一審對可其可得利益的計算標準有誤；二、滯納金的計算期限應當自對方違約之日起到實際支付之日。潤泰公司的上訴理由為：一、一審判決認定“原告提供的《定價及銷售建議方案》中確定的銷售底價應當認定為是原、被告對銷售底價的約定”與事實不符；二、一審判決認定“潤泰公司下欠大澤公司傭金233064元有誤；三、一審判決認定潤泰公司應支付滯納金186451元有誤；四、一審判決認定潤泰公司支付給大澤公司可得利益損失 145945元有誤；五、一審將沒有孫實明簽字的計算表作為證據采信存在程序錯誤。

　　本院二審審理查明的事實除計算表不能證明系孫實明提供與一審審理查明的事實不相同以外，其余與一審審理查明的事實相同。

　　本院認為，一、原告提供的《定價及銷售建議方案》中確定的銷售底價應當認定為是原、被告對銷售底價的約定，理由是：1、《民法通則》第四十三條明確規定“法人對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任”，孫實明系潤泰公司的工程負責人，它在有關潤泰花園的《定價及銷售建議方案》、《潤泰花園工程進度時間表》和《潤泰佳苑開盤期間優惠政策和抽獎活動方案》等上簽名的行為系職務行為而非個人行為，由此產生的法律后果應由潤泰公司承擔。2、房屋的實際銷售價格的決定權在潤泰公司，潤泰委托大澤銷售房屋但對銷售底價卻不作約定與情理不合。3、被告于2005年3月10日發給原告的通知中，有“由于近期周邊市場變化，以及工程進度情況，經公司研究決定調整C幢銷售底價，在調整價格未通知之前，暫停C幢的預售”的內容，表明了原、被告以前對銷售底價是進行了約定的。4、孫實明在《定價及銷售建議方案》中具有實質內容的每頁上簽字的行為從情理判斷不能理解為僅表達收到的意思表示。二、一審根據《重慶市商品房銷售代理合同》、《定價及銷售建議方案》以及《潤泰花園銷售代理合同附件》確定傭金并無不當。三、關于滯納金的問題，由于雙方沒在終止合同前結算過傭金，因此，一審將滯納金的期限從雙方終止合同的次日計算到一審判決作出之日止并無不當之處。四、關于可得利益損失問題，一審依據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”的規定來處理本案法律依據充足。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　重慶市大澤置業代理有限公司預交的上訴案件受理費16040元、其他訴訟費4010元，合計20050元，由重慶市大澤置業代理有限公司承擔。大足潤泰物業發展有限責任公司預交的上訴案件受理費16040元、其他訴訟費4010元，合計20050元，由大足潤泰物業發展有限責任公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　陳　碩

　　代理審判員　胡智勇

　　代理審判員　胡　敬

　　二　0　0　六年　二　月　十六　日

　　書　記　員　程　卓