山東省東營市中級人民法院

民事判決書

　　（2006）東民四終字第24號

　　上訴人（原審被告）：盧霞，女，1979年12月25日出生，漢族，個體工商戶，住東營市東營區(qū)濟南路郵政局院內(nèi)。

　　委托代理人：徐同誠，山東天地恒律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：劉剛，男，1975年1月26日出生，漢族，志訊科技有限公司經(jīng)理，住東營區(qū)武裝部。

　　被上訴人（原審原告）：唐青，女，1975年2月18日出生，漢族，個體工商戶，住東營市東營區(qū)西四路友誼大廈地下室韓飾服裝城。

　　上訴人盧霞因租賃合同糾紛一案，不服東營區(qū)人民法院（2005）東民初字第883號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人的委托代理人徐同誠、劉剛，被上訴人盧霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審中，原告為證明其主張?zhí)峤灰韵伦C據(jù)：

　　證據(jù)一，2005年4月8日被告出具的收據(jù)一份，證明2005年4月8日被告將其與東營區(qū)韓飾服裝店的精品屋轉(zhuǎn)讓給原告，被告收取原告轉(zhuǎn)讓費13500元。

　　被告對該證據(jù)沒有異議，原告對商品房剩余使用時間是知悉的，轉(zhuǎn)租期間是2005年4月2日到2005年4月30日。

　　證據(jù)二，2004年7月3日，被告與東營區(qū)韓飾服裝店簽訂精品屋租賃合同一份。該合同的期限為2004年5月1日至2005年5月30日，租金是16000元，該合同第9條規(guī)定在租賃期間未經(jīng)允許不得擅自轉(zhuǎn)租。以此證實原、被告的轉(zhuǎn)租行為無效，被告應(yīng)返還收取的轉(zhuǎn)租費。

　　被告認為該合同的效力待定，合同中規(guī)定的不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的條款應(yīng)由東營區(qū)韓飾服裝店主張，不應(yīng)由原告主張。原告在接收房屋時已明知合同的期限。

　　證據(jù)三，2004年7月5日，被告向東營區(qū)韓飾服裝店交納租金的收據(jù)一份，證明被告實際交租金16000元。

　　被告對該證據(jù)沒有異議。

　　被告為證明其主張?zhí)峤灰韵伦C據(jù)：

　　證據(jù)一，2004年5月收據(jù)一份，證明被告轉(zhuǎn)讓給原告的房屋也是轉(zhuǎn)租的，盧霞與牟光華有轉(zhuǎn)租協(xié)議，東營區(qū)韓飾服裝店不僅同意牟光華與盧霞轉(zhuǎn)租，而且同意被告與其他人的轉(zhuǎn)租。

　　證據(jù)二，2004年12月28日東營區(qū)金馬廣告部出具的裝修費收據(jù)一份，證明被告對房屋進行了裝修，房屋價值提高。

　　原告認為被告提交的以上證據(jù)與本案無關(guān)，東營區(qū)韓飾服裝店出具的時間是2004年7月3日，在原、被告轉(zhuǎn)讓之前，東營區(qū)韓飾服裝店同意牟光華轉(zhuǎn)讓給盧霞，并非同意本案原、被告之間的轉(zhuǎn)讓關(guān)系。裝修收據(jù)是出具給東營區(qū)韓飾服裝店的，且裝修與本案無關(guān)聯(lián)。

　　根據(jù)原、被告陳述及質(zhì)證認證，本院查明以下事實： 2004年7月3日，被告與東營區(qū)韓飾服裝店簽訂精品屋租賃合同，被告租賃該服裝店43號精品屋。租賃期限自2004年5月1日至2005年4月30日，年租金為16000元。該合同第九條第四項約定：“在租賃期內(nèi)，不準(zhǔn)擅自將房屋轉(zhuǎn)租給他人使用”。被告租賃的該房屋是經(jīng)東營區(qū)韓飾服裝店同意轉(zhuǎn)租牟光華的。2005年4月8日，原、被告口頭協(xié)商將被告租賃的該43號精品屋轉(zhuǎn)租給原告，原告于同日支付被告轉(zhuǎn)讓費13500元。原告自2005年4月8日使用該房屋至2005年4月30日。

　　原審法院認為，被告在與東營區(qū)韓飾服裝店簽訂租賃合同時，明確約定未經(jīng)東營區(qū)韓飾服裝店同意不得將租賃房屋擅自轉(zhuǎn)租給他人使用，因此被告對東營區(qū)韓飾服裝店43號精品屋沒有轉(zhuǎn)租權(quán)。被告提供的證據(jù)不能證實其與原告達成的轉(zhuǎn)租協(xié)議，經(jīng)過東營區(qū)韓飾服裝店的同意。在此情況下，本院依法認定原、被告達成的口頭租賃協(xié)議無效。被告應(yīng)返還收取原告的房屋轉(zhuǎn)租費，但原告應(yīng)支付實際使用房屋的費用。本院參照被告與東營區(qū)韓飾服裝店簽訂的租賃合同中約定的租金，計算原告使用租賃房屋的費用。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條之規(guī)定，判決：一、原告唐青與被告盧霞2005年4月8日達成的口頭轉(zhuǎn)租房屋協(xié)議無效。二、被告盧霞于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告唐青轉(zhuǎn)租費12491元（計算方式：13500-（16000÷365）×23天）。案件受理費550元，由原告負擔(dān)41元，被告負擔(dān) 509元。

　　上訴人盧霞上訴稱，原審認定事實不清，適用法律錯誤。1、上訴人與被上訴人簽訂的轉(zhuǎn)租合同意思表示真實，符合法律規(guī)定，是合法有效的合同。2、原審認定上訴人返還被上訴人租金12491元，沒有事實和法律依據(jù)。請求二審法院駁回被上訴人的全部訴訟請求。被上訴人唐青辯稱，被上訴人認為原審判決正確。上訴人一直主張是轉(zhuǎn)租，其實是轉(zhuǎn)讓，上訴人的上訴理由不能成立，請求二審法院依法判決。

　　二審中雙方均未提交新的證據(jù)。

　　二審查明的事實與一審查明的事實一致。

　　本院認為，上訴人與被上訴人的口頭轉(zhuǎn)租房屋協(xié)議是以東營區(qū)韓飾服裝店和盧霞簽訂的精品屋租賃合同為前提達成的口頭轉(zhuǎn)租協(xié)議，該口頭轉(zhuǎn)租協(xié)議是上訴人與被上訴人的真實意思表示。但是，主張口頭協(xié)議無效的權(quán)利人應(yīng)是原合同的出租方東營區(qū)韓飾服裝店。因此，原審在東營區(qū)韓飾服裝店未主張的情況下，主動認定轉(zhuǎn)租協(xié)議無效欠妥，本院予以糾正。考慮到涉案房屋已被原出租人東營區(qū)韓飾服裝店收回的現(xiàn)狀，雙方的口頭租賃合同客觀上已不能實際履行，原審按照被上訴人實際使用房屋的天數(shù)，計算其租賃費用并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條、第一百五十三條第一款第（三）項、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持東營區(qū)人民法院（2005）東民初字第883號民事判決第二項及案件受理費的負擔(dān)；

　　二、撤銷東營區(qū)人民法院（2005）東民初字第883號民事判決第一項。

　　二審案件受理費550元，由上訴人盧霞負擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　楊秀梅

　　審　判　員　　于秋華

　　審　判　員　　李萬海

　　二00六年三月十四日

　　書　記　員　　周愛輝