廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五再字第2號

　　抗訴機關：廣東省人民檢察院。

　　原審上訴人（一審原告）：葉森娣，女，1955年3月出生，漢族，住佛山市禪城區瀾石二路雅蘭新村西二巷三號。

　　委托代理人：張曼麗，廣東信孚律師事務所律師。

　　委托代理人：周新榮，廣東信孚律師事務所律師。

　　原審被上訴人（一審被告）：龍明，男，漢族，1954年1月出生，住佛山市禪城區瀾石管理區江湄紅旗村西街四巷五號。

　　原審被上訴人（一審被告）：陳靜，女，漢族，1964年1月出生，住佛山市禪城區瀾石管理區江湄紅旗村西街四巷五號。

　　上列兩原審被上訴人代理人：李小平，廣東潛龍律師事務所律師。

　　葉森娣與龍明、陳靜房屋搬遷糾紛一案，本院于2001年6月29日作出的（2000）佛中法房終字第266號民事判決，已經發生效力。葉森娣不服該判決，向人民檢察院提出申訴。廣東省人民檢察院于2004年5月25日以粵檢民抗字（2004）378號民事抗訴書向廣東省高級人民法院提出抗訴。廣東省高級人民法院于2004年6月24日以（2004）粵高法立申字第384號函將該抗訴案轉本院，指令本院再審。本院于2004年8月19日作出（2004）佛中法民五再字第2號民事裁定，依法另行組成合議庭對此案進行再審，并于2004年9月21日按第二審程序公開開庭進行了審理。佛山市人民檢察院檢察員余曉華出庭支持抗訴；葉森娣及其委托代理人張曼麗、周新榮，龍明、陳靜的委托代理人李小平到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　經再審查明：位于原佛山市石灣區瀾石鎮石頭管理區江湄紅旗村西街四巷五號房屋的土地（土地使用證號：佛府集建（94）字第0600080901294）原屬曾間嬋所有， 1992年4月23日曾間嬋及其兒子袁偉民同意將上述建房用地以29600元轉讓給葉新有，面積74.8平方米，同年4月28日雙方簽訂轉讓房屋用地合同，葉新有支付轉讓費后，并沒有到國土局辦理該屋的過戶手續。1993年3月葉森娣與葉新有自愿離婚，該建房用地歸葉森娣所有。之后葉森娣在該建房用地上建成框架房屋一間。1995年11月8日，葉新有與龍明簽訂《房屋轉讓協議》，將座落在佛山市石灣崗尾的一層半住宅轉讓給龍明，住宅不包裝修，占地建筑面積74.8平方米，轉讓價為27.3萬元。龍明從1995年11月8日到1996年1月17日分五次共付27.3萬元給葉新有。葉新有于1995年12月將房屋轉讓給龍明，龍明對該屋裝修后，與陳靜搬入該屋居住。葉新有、龍明沒有到有關部門辦理該屋的過戶手續。葉森娣在1996年6月發現該訴訟房屋已被人裝修并居住，分別到婦聯、國土部門投訴未果。1997年10月6日，葉森娣委托佛山市城區正誠律師事務所向龍明、陳靜發函，通知龍明、陳靜搬出該屋，但龍明、陳靜并沒有搬出該屋。

　　另查明：葉新有、葉森娣原是夫妻關系，1993年3月1日廣東省肇慶市四會縣人民法院在審理葉新有與葉森娣離婚訴訟中，依雙方達成的協議，制作了（1993）四法民初字第41號民事調解書，該調解書的主要內容為：葉新有與葉森娣自愿離婚，訟爭房屋歸葉森娣所有。1997年10月16日葉森娣向佛山市石灣區瀾石鎮石頭管理區辦事處申請變更上述土地使用權。1998年6月30日佛山市國土局作出佛山市（1998）20號文件《關于曾間嬋住宅用地轉為國土用地的批復》將集體土地轉為國有土地，國有土地使用證號為佛府國用（1998）字第06000802590號，土地使用者是葉森娣，葉森娣支付了該土地的轉讓金3.57萬元。

　　另查明：葉新有在1993年3月與葉森娣自愿離婚后，與另一女子何其蘭同居，并分別在94年到95年生育兩個女兒。1996年9月9日葉新有、何其蘭領取結婚證。

　　原佛山市石灣區人民法院一審認為：訟爭的佛山市石灣區瀾石鎮石頭管理區江湄紅旗村西街四巷五號的房屋土地雖是葉新有、葉森娣在婚姻關系存續期間私下向他人購買，但1998年經佛山市國土局辦理有關手續后，葉森娣已取得該房地的使用權，按規定地上的建筑物是與其所占用的土地使用權是不可分離的，因此，佛山市石灣區石頭管理區江湄紅旗村西街四巷五號房屋的產權，應確定歸葉森娣所有。葉新有私下購得宅基地的使用權，并建房轉讓龍明，因未按規定辦理有關的用地手續無效，龍明、陳靜雖付款建房裝修入住，但并不取得該房屋的產權，龍明、陳靜應將該房屋返還葉森娣。鑒于該房屋是龍明、陳靜在葉森娣合法取得土地使用權之前付款興建、裝修，而且葉森娣在1993年與葉新有離婚后，明知葉新有持有曾間嬋的申請表，遲遲不辦理該宅基地用地手續，另外離婚后二人同住在佛山瀾石二路雅蘭新村西二巷三號，葉森娣應明知葉新有的建房、賣房情況，但葉森娣不僅沒有告知離婚的事實，而且二人還以夫妻名義同住，并讓葉新有將曾間嬋的申請表交給被告。因此葉新有賣房應認定葉森娣同意的，現買賣房屋因無按規定辦理有關手續無效，龍明與陳靜應將該房屋返還給原告葉森娣，葉森娣應補償建房款、裝修款給龍明與陳靜。為此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六十一條、第七十一條的規定，判決：一、原告葉森娣應在本判決發生效力后一個月內將該房屋款 273000元、裝修款200000元，合計473000元支付給被告龍明、陳靜，被告龍明、陳靜同時搬出位佛山市瀾石鎮石頭管理區江湄紅旗村西街四巷五號的房屋，交回原告葉森娣營業；二、駁回原告要求租金114240元的訴訟請求；駁回被告將房屋確權其所有的反訴請求。本案的受理費3895元，由原告負擔3795元，被告負擔100元，反訴費6605元由被告承擔，核價費3000元由原、被告各承擔一半。

　　本院經二審審理認為：（一）關于訟爭房屋于何時建成的問題。葉森娣與葉新有調解離婚取得訟爭房屋用地后，于1993年起在該建房用地上新建房屋，但在葉新有與龍明、陳靜簽訂賣房合同賣房給龍明、陳靜之時，該房屋仍只建至一層半的未完工狀態。葉新有在與龍明、陳靜簽訂賣房合同及龍明、陳靜付款給葉新有后，由葉新有請人加建上面的二層，并于1995年底交付龍明、陳靜進行裝修。葉森娣提出其在1995年8月建成三層半房屋，但只有其提出的包工頭羅海華、潘灶金證實及購買建材的憑證，因包工頭羅海華、潘灶金在1993年間曾經為葉森娣建造其現住的佛山市瀾石二路雅蘭新村西二巷三號房屋，葉森娣購買建材的憑證難以證實所購材料是為建造訟爭房屋所用，也難以證實足以建成全部房屋；而龍明、陳靜認為簽訂協議買房時該房不過是一層半，有證人關佑佳、賣房人葉新有、建房裝修包工頭黎天福、無利害關系證人陳偉賢、程國擰⒗枋綬遙均為訟爭房屋鄰居）等人的證言、葉新有與黎天福簽訂的建房協議以及龍明、陳靜交納的1995年 10月至1996年4月建房用電款等證據予以證實，故本院確認訟爭房屋為1995年底建成，葉森娣所提1995年8月建成依據不足，不予采納。（二）關于訟爭房屋產權歸屬問題。訟爭房屋所在土地是葉新有、葉森娣在婚姻存續期間私下向他人購買。葉新有、葉森娣離婚后，該土地歸葉森娣名下，并于1998年經佛山市國土局辦理有關手續后由葉森娣合法取得使用權，根據房與地的不可分性，訟爭房屋應確權給葉森娣。龍明、陳靜在購買前后均沒有依法辦理有關產權手續，雖入住訟爭房屋亦不因此而取得房屋產權。訟爭房屋為葉新有、葉森娣離婚后所建，葉森娣應為產權人，葉新有提出房屋全部是其所建沒有證據予以證實，不予采納。（三）關于上訴人是否同意葉新有將訟爭房屋賣給兩上訴人的問題。雖然葉新有在賣房給龍明時與葉森娣同住佛山市瀾石二路雅蘭新村西二巷三號，但葉新有在賣房給龍明的過程中，沒有直接證據證實葉森娣參與賣房或明知葉新有賣房而無提出異議，故本院認為不應確認葉森娣同意葉新有出賣訟爭房屋。葉新有不是訟爭房屋的所有權人，其賣房行為無效，被上訴人龍明、陳靜應將訟爭房屋返還給葉森娣。原審認定離婚后葉森娣、葉新有二人在佛山市瀾石二路雅蘭新村西二巷三號以夫妻名義同住不當，雖然二人同住的事實有（1997）佛石法民初字第76號調解書予以證實，且二人同住雖可能使人誤以為二人仍是夫妻，但因無證據證實葉新有、葉森娣以夫妻同住，亦無證據證實葉森娣對造成他人誤解有過錯，故不應認定葉新有轉讓訟爭房屋系處理夫妻共同財產，而本案亦無足夠證據證實葉森娣對葉新有賣房有同意的表示，故原審判決對此問題認定不當，應予糾正。（四）關于購房款、裝修款及使用費的處理問題。訟爭房屋雖應歸葉森娣所有，但對葉新有后來加建部分，葉森娣應補償建　房款給葉新有。由于葉新有賣房行為無效，故葉新有負有返還收取的273000元購房款的責任，而葉新有已死亡，葉森娣應將其應付給葉新有的建房款92565元直接返還給龍明、陳靜。龍明、陳靜的裝修，直接依附于訟爭房屋上，也應由葉森娣以評估價承頂該裝修物。葉森娣提出龍明、陳靜使用房屋多年，應支付使用費，本院認為龍明、陳靜雖向葉新有買房，但一層部分是葉森娣所建，龍明、陳靜不能無償使用，應當支付該層房屋的使用費。考慮到該層房屋當時未裝修、未完工、未安裝水電等多項不符合使用條件的情況，該層房屋的使用費可按佛山市拆遷臨時安置標準的一半即每月每平方米5元計算，龍明、陳靜應從1996年4月1日開始按使用面積74.8平方米每月每平方米5元計付使用費至搬遷日止。（五）法律程序問題。上訴人葉森娣上訴提出一審判決的程序違法問題，一是沒有收到被上訴人的反訴狀，二是沒有對評估報告進行質證。因龍明、陳靜在法庭上口頭提出反訴，并已交納反訴費，原審按反訴處理并無不當；對裝修的評估報告，原審已交上訴人核實并征求意見，原審判決將該評估報告作為本案證據并無不當。綜上所述，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項的規定，判決：一、維持廣東省佛山市石灣區人民法院（1998）佛石法民初字第372號民事判決第三項；二、變更廣東省佛山市石灣區人民法院（1998）佛石法民初字第372號民事判決第一項為：上訴人葉森娣應于本判決發生效力之日起一個月內將該建房款92565元、裝修款200000元，合計292565元支付給被告，被上訴人龍明、陳靜搬出位于佛山市石灣區瀾石鎮石頭管理區江湄紅旗村西街四巷五號的房屋，交回葉森娣營業；三、變更廣東省佛山市石灣區人民法院（1998）佛石法民初字第372號民事判決第二項為：被上訴人龍明、陳靜應于本判決發生效力之日起一個月內向上訴人葉森娣支付首層房屋使用費，按使用面積74.8平方米每月每平方米5元從1996年4月1日開始計付至龍明、陳靜搬遷日止。

　　葉森娣不服本院上述二審判決，向人民檢察院提出申訴。廣東省人民檢察院抗訴認為：本院二審判決程序違法，適用法律不當，判決顯失公平。理由如下：一、責任劃分不清，程序違法。終審法院已認定訟爭房屋的所有權歸屬葉森娣，葉新有和龍明、陳靜的買賣合同無效，對于該糾紛的產生，葉新有負有主要過錯，應承擔主要的民事責任；龍明、陳靜向沒有所有權的對方購買房屋，也負有一定過錯，應承擔次要責任，而葉森娣并不存在任何過錯，無須承擔責任。因此，對于該糾紛而產生的損失，應由葉新有和龍明、陳靜雙方分擔。終審法院沒有正確劃分責任，導致作出了將葉新有應承擔的責任判由葉森娣和龍明、陳靜分擔的錯誤判決。合同無效，葉新有須將收取的購房款27.3萬元返還給龍明、陳靜，因此，葉新有應是本案的第三人，但由于葉新有在訴訟期間就已經死亡，根據《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第四十九條“被繼承人生前所欠的合法債務，應從遺產中償還。繼承人對被繼承人的債務，應在遺產實際價值范圍內負有清償責任。”的規定，27.3萬元的購房款應從葉新有的遺產中支付給龍明、陳靜，法院應依法追加葉新有的財產繼承人為第三人參加訴訟。程序違法，是造成本案判決不當的主要原因之一。二、法院根據評估判決葉森娣全價承頂裝修物，是適用法律錯誤。裝修物對于房屋而言，是添附。對于該添附物的處理，最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（修改稿）第八十八條規定：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定處理；沒有約定又協商不成，能拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價劃歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”因此，對于房屋的裝修，能拆除的，應責令龍明、陳靜拆除，無法拆除的，也可以折價歸財產所有人葉森娣，但如果給葉森娣造成損失的，龍明、陳靜還應負賠償責任。但終審法院判決由葉森娣全價承頂裝修物，實際上是要求葉森娣承擔了賠償責任，顯然是適用法律不當。根據該判決，龍明、陳靜不僅可以得到29.2565萬元，而且還可以另行起訴要求葉新有的財產繼承人償還18.0435萬元（27.3-9.2565）。龍明為此房屋支付的47.3萬元可以全部拿回，沒有承擔任何損失。而葉森娣因無法支付29.2565萬元，該案最后執行時整棟房屋僅拍賣22萬元，導致葉森娣起訴要求保護其房屋所有權，但最后在房屋被龍明占用7年后，不僅房屋歸屬他人，而且欠下龍明7.2565萬元的債務，判決顯失公平。三、本案案由應為房屋所有權糾紛，而不是房屋搬遷糾紛。

　　本院再審認為：（一）關于是否責任劃分不清，程序違法問題。原審判決在認定訟爭房屋所有權屬葉森娣所有的同時，要求葉森娣將加建部分的建房款9.2565 萬元支付給龍明、陳靜，是基于葉新有與龍明、陳靜簽訂賣房合同賣房給龍明、陳靜之時，該房屋仍只建至一層半的未完工狀態，而訟爭房屋的交易價格27.3萬元是房屋建成三層半時的價格。由于加建部分是葉新有所建，但加建部分的代價是由龍明、陳靜所付。一旦訟爭房屋確權給葉森娣后，葉森娣即成為加建部分的受益人，葉森娣須為該受益結果支付對價。葉森娣應支付的9.2565萬元并非是糾紛損失，而是葉森娣所受益的加建部分的折價。原審判決根據本案具體案情，在認定訟爭房屋所有權屬葉森娣的同時，要求葉森娣直接返還加建房款9.2565萬元給龍明、陳靜并無不妥，并無責任劃分不清、程序違法問題。（二）關于法院根據評估判決葉森娣全價承頂裝修物，是否適用法律錯誤問題。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）第八十六條規定：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定處理；沒有約定又協商不成，能拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價劃歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”在本案中，裝修物屬不能拆除的添附，本著經濟效率和物盡其用的原則，在判決中折價給財產所有人即葉森娣承頂，正是依法處理的結果。而裝修承頂價格20萬元是資產評估部門依法評估的結果，并未造成葉森娣的經濟損失，也就不存在要求葉森娣承擔賠償責任的問題。本案之所以出現“房屋歸屬他人，而且欠下龍明7.2565萬元的債務”的結果，主要是由于房屋的拍賣市場價格決定的，并非本院適用法律不當所致。而且，從確權的角度看，訟爭房屋從一層半變為三層半且經過裝修，葉森娣理應為這種于其有利的變化支付成本，也就并不存在判決顯失公平的問題。（三）本案的案由認定并未影響本案實體結果的正確處理。原二審認定事實清楚，適用法律正確，處理恰當，應予維持。經本院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》一百八十四條之規定，判決如下：

　　維持本院 （2000）佛中法房終字第266號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　李少鋒

　　代理審判員　　焦 艷

　　代理審判員 黃 維

　　二○○四年十月二十日

　　書　記　員　　黃志敏