遼寧省沈陽市和平區人民法院

民 事 判 決 書

　　（2004）和民房初字第185號

　　原告崔瑾，男，朝鮮族，1970年11月17日生，住沈陽市東陵區渾河站鄉前榆樹臺村74號。

　　委托代理人郭大華，系遼寧開宇律師事務所律師。

　　委托代理人崔虹森，男，朝鮮族，1973年2月27日生，系沈陽木林裝飾工程有限公司經理，住沈陽市和平區文化路13-4號433.

　　被告沈陽富通房屋開發有限責任公司，住所地沈陽市和平區哈爾濱路16-1號。

　　法定代表人董志良，系總經理。

　　委托代理人楊承彥，男，漢族，1944年2月3日生，系該公司法律顧問，住沈陽市皇姑區三江街6號163.

　　被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司，住所地沈陽市和平區十一緯路88號。

　　法定代表人張鶴千，系董事長。

　　委托代理人韓修福，男，漢族，1954年8月19日生，系該單位副經理，住沈陽市皇姑區北陵大街甲20號。

　　委托代理人王秀梅，女，漢族，1953年11月4日生，系該單位經理，住沈陽市和平區保安寺街14號。

　　原告崔瑾與被告沈陽富通房屋開發有限責任公司、被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司商品房購銷合同糾紛一案，本院于2004年3月24日受理后，由臧寧擔任審判長，與審判員邱振華、嚴冬云依法組成合議庭，于2004年6月9日、7月22日、9月3日公開開庭進行了審理。原告崔瑾委托代理人郭大華、崔虹森，被告沈陽富通房屋開發有限責任公司委托代理人楊承彥；被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司委托代理人韓修福、王秀梅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告崔瑾訴稱： 2002年9月20日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，被告承諾及時交付房屋，經原告多次催要，被告至今未交付房屋，故訴至法院。訴訟請求：1、請求解除商品房買賣合同；2、請求被告返還總房款529143元；3、請求被告賠償原告各項損失及違約金76247.4元；4、訴訟費由被告承擔。

　　原告崔瑾提交的證據：1、商品房買賣合同；2、首付款收據，證明原告已支付被告款額；3、農行分期付款預定扣收明細，證明原告貸款數額、還款數額、利息； 4、交易費用單據，證明原告交付保險費3848元、見證費600元、契稅9800元、委托費150元；5、房屋租賃合同，證明被告未交付房屋導致原告租房發生費用25500元；6、函件，證明原告于2004年2月3日提出解除商品房買賣合同的意思表示。

　　被告沈陽富通房屋開發有限責任公司辯稱：原告與被告確系簽訂了商品房買賣合同，作為本花園小區開發的第一開發商富通公司，對此事是不知情的，因為該合同系二級開發商遼寧軍安房地產開發有限公司用我公司公章簽訂合同，該房款我單位并沒有收到，因此被告不存在遲交房屋的事實。該問題的解決必須由售房的第二開發商來說清和解決，原告所買房子早已蓋好，不存在解除合同返還房款問題。

　　被告沈陽富通房屋開發有限責任公司提交的證據：1、營業執照；2、建筑工程施工許可證；3、國有土地使用證；4、建設用地規劃許可證；5、商品房預售許可證。

　　被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司辯稱：我公司與富通房屋開發公司系聯建開發金苑華城0號樓。2002年5月31日原告交購房訂金10000元，原告買房過程中多次與我協商價格，我方同意按3200元/平方米賣給原告，原告是貸款買房，為了多貸款，首期款需多交，而原告錢又不足，雙方商定原告交 74592.00元房款，我們開了159173.00元的發票，合同寫為3725元/平方米，這樣原告貸款37萬元，因我方是二級開發單位，2002年9 月以被告沈陽富通房屋開發有限責任公司的名義與原告簽訂商品房買賣合同。該房座落于和平區哈爾濱路9號，為金苑華城0號樓2單元9-2號，建筑面積 126.438平方米，我方實際收房款454592元。現原告請求退還的房款數額有誤，而且原告要解除合同，系原告違約，一切責任應由原告承擔。

　　被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司提交的證據：1、營業執照；2、2002年5月31日原告方交款10000元記帳憑證；3、2002年6月25日原告方交房款74592元記帳憑證。

　　庭審質證中原告對二被告提交證據有異議的有：1、2002年5月31日原告方交款10000元記帳憑證；2、2002年6月25日原告方交房款74592元記帳憑證，兩份記帳憑證是被告單方行為，沒有證明力。對二被告提交的其他證據沒有異議。

　　庭審質證中二被告對原告提交證據有異議的有：1、首付款收據不能證明原告實際交付金額，應以記帳憑證確認的84592元為準；2、房屋租賃合同不是事實；3、函件未收到。對原告提交的其他證據沒有異議。

　　基于上述證據，可確認基本事實是：2002年9月20日被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司以被告沈陽富通房屋開發有限責任公司的名義簽訂商品房買賣合同，將座落于和平區哈爾濱路9號，金苑華城0號樓2單元9-2號，建筑面積126.438平方米房屋售于原告，合同中未約定交付期限，付款方式為首付款 159173元，商業貸款370000元。合同簽訂后，原告以該房為抵押與中國農業銀行北京街支行簽訂貸款合同。2004年2月3日原告以函件形式通知被告富通公司3日內交付房屋，逾期解除合同，富通公司退還房款及賠償損失。雙方產生爭議后，曾協商未果，故原告訴訟至我院，要求被告返還總房款529143 元，賠償損失76247.4元。被告抗辯理由是：為了方便原告多貸款，給原告開了15萬余元的發票，原告實際交付首付款84592元。合同未規定交付房屋時間，遂不承擔違約責任。

　　經查：2004年2月3日原告按被告富通公司的網址發送電子郵件，該件內容為：被告富通公司3日內交付房屋，逾期解除合同，富通公司退還房款、賠償損失。

　　還查：原告首付款問題，庭審中被告方出庭作證的有會計郭秀枝，證明兩份記帳憑證是其開出的，原告方兩次交款共84592元；會計于丹，證實原告首付款收據是其按照被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司韓修福經理要求開出的，當時沒看到原告方付款；銷售部經理趙忠海，證實其負責辦理買賣商品房合同及手續，韓修福經理同意為方便原告多貸款多開發票，實收84592元，讓會計開出159173元發票。

　　又查，二被告聯建開發的0號樓，富通公司出具手續，開發的經濟效益歸軍安公司所有、開發風險由軍安公司承擔。

　　審理中首付款數額問題，法院已告知原告提交付款資金來源的證據，原告方未能舉證。

　　本院認為：原被告的商品房購銷合同是雙方當事人在平等自愿的基礎上簽訂的，是當事人真實意思表示，應確認合法有效。關于合同解除問題，合同中沒有約定交付房屋期限，屬履行期限不明確，原告按被告網址發送電子郵件，應確認通知已到達被告，則原告函件通知被告解除合同期限屆滿前應為交付時間，而被告在此期限屆滿前未履行交付義務，應承擔違約責任，依照法律規定“當事人一方違約行為導致不能實現合同目的，可以解除合同”。現二被告同意解除合同并承擔原告已支付的貸款利息，本院予以確認；關于首付款金額問題，因原告是付款方，為負有履行義務的一方，故應承擔舉證責任，本案審理中原告在舉證期限內未能提交發票中首付款的相關證據，而被告對此提交的否認證據，形成了完整的證據鏈，能夠證明首付款發票與實際金額不符，故原告應承擔不利后果；關于二被告責任確定問題，依照雙方聯建內容，富通公司出具手續，應承擔連帶責任。軍安公司為開發0號樓的受益方，應承擔退款的違約責任；關于租房損失問題，因原告舉證不足，本院不予以支持；關于本案涉及商品房抵押貸款問題，本院已告知按揭銀行-中國農業銀行北京街支行作為抵押權人，有權作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，但該行表示不參加訴訟，應視為其放棄權利。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十八條，《中華人民共和國合同法》第六條、第九十四條一款四項、第九十七條之規定，判決如下：

　　一、解除原告崔瑾與被告沈陽富通房屋開發有限責任公司于2002年9月20日簽訂的商品房購銷合同（編號GF-2000-0171）；

　　二、被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司退還原告崔瑾購房款454592元；

　　三、被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司承擔原告崔瑾已償還貸款37萬元的利息（利息金額依照貸方中國農業銀行憑證為準）；

　　四、被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司支付原告崔瑾已交付的保險費3848元、見證費600元、契稅9800元、委托費150元；

　　五、被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司自2004年2月7日起至退還房款時止，按中國人民銀行計收逾期貸款利率辦法計算支付原告利息；

　　六、上述二、三、四、五項被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司于本判決生效后30日付清，如逾期付款由被告沈陽富通房屋開發有限責任公司承擔連帶責任；

　　七、駁回原被告其他訴訟請求。

　　案件受理費11060元，由原告負擔2000元，被告遼寧軍安房地產建筑開發有限公司負擔9060元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于遼寧省沈陽市中級人民法院。

　　審 判 長 臧 寧

審 判 員 邱振華

審 判 員 嚴冬云

二00四年十月十日

書 記 員 張 偉