重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2006）渝一中民終字第1026號

　　上訴人（原審原告）重慶恒鑫房地產開發有限公司，住所地九龍坡區石新路218號。

　　法定代表人王一霏，董事長。

　　委托代理人陳蘭，重慶海外律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）唐金惠，女，1960年1月8日出生，漢族，住九龍坡區石小路162-1號。

　　委托代理人李果，重慶渝一律師事務所律師。

　　上訴人重慶恒鑫房地產開發有限公司（以下簡稱恒鑫公司）因給付大修基金糾紛一案，不服九龍坡區人民法院（2005）九民初字第3938號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　一審法院審理查明，原告與被告于2004年6月10日簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定由被告購買原告開發的位于重慶市高新技術產業開發區的“恒鑫名城”C1棟1-1號營業用房一間，套內面積為199.22平方米，單價為每平方米11000元，共計購房款為2191420元。同日，雙方簽訂《商業用房補充協議》約定：“買受人應當承擔有關法律、法規規定的‘共有設備設施更新、改造基金’（即大修基金）。簽定本合同時商業用房暫按下列方式支付：購房總款在50萬元以下的有電梯房按總房款3%一次性支付――元，無電梯房按總房款2%一次性支付――元；51萬元―80萬元的按總房款的1.5%支付―― 元；81萬元―120萬元的按總房款的1%支付――元；121萬元以上的按總房款0.8%支付17531元”。

　　合同簽訂后，被告按照合同的約定交納了購房款，并交納了大修基金17531元，于2004年12月接收了該房屋。

　　被告于2005年5月19日給原告去函要求原告為其辦理房屋產權證書，原告于同月26日回函稱：原告正在為客戶辦理產權證，土地房屋管理局要求每一個購房者必須交清大修基金，否則不予辦理。原告只是暫收了被告總房款的0.8%的大修基金，按照規定商業用房應交納的大修基金是總房款的2%.原告的一切手續已經準備好，如果因為被告拒絕交大修基金而無法辦理產權證，一切后果由被告承擔。

　　一審法院認為，當事人應當依法行使訴訟權利。原告與被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補充協議，系雙方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律法規禁止性規定，合法有效，雙方均應當按照合同的約定履行義務。

　　雖然在建設部、財政部頒發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》及重慶市人民政府高新技術產業開發區管理委員會發布的《高新區管委會關于建立物業專項維修資金的通知》等相關規定中要求購房者應當按照購房款2-3%的比例向售房單位交納大修基金，但其規定并不限制售房單位對購房者進行優惠，其優惠的部分應當由售房單位補齊后移交給有關土地房屋管理部門。

　　本案中，雙方在補充協議中約定：“共有設備設施更新、改造基金（即大修基金）。簽定本合同時商業用房暫按下列方式支付：購房總款在50萬元以下的有電梯房按總房款30%一次性支付――元，無電梯房按總房款2%一次性支付――元； 51萬元―80萬元的按總房款的1.5%支付――元；81萬元―120萬元的按總房款的1%大修基金，支付――元；121萬元以上的按總房款0.8% 支付17531元”。在補充協議中并未對剩余的總房款1.2%的大修基金的交納進行約定。該條款中雖然有一個“暫”字，但在簽訂該補充協議時，售房單位應當知道無電梯房按總房款2%的比例交納大修基金的規定，從該條款的全文理解，由于購房者購買的房屋面積較大，售房單位對購房者應當交納的大修基金進行了優惠，購房者可以只按照總房款0.8%的比例交納，其優惠的部分應當由售房單位補齊后移交給有關土地房屋管理部門。另外，該條款系售房單位預先擬訂的格式條款，根據合同法的有關規定，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

　　綜上所述，原告起訴要求被告按照購房總款2%的比例交納大修基金沒有合同約定，證據不足，本院不予主張。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十一條、第一百二十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決：駁回原告重慶恒鑫房地產開發有限公司的訴訟請求。

　　宣判后，恒鑫公司不服上訴，要求撤銷一審判決，判令唐金惠支付尚欠的大修基金款26297.40元。理由為：一、一審法院認定上訴人要求唐金惠按購房款2%交納大修基金沒有合同約定及上訴人對唐金惠進行了優惠，其可以按0.8%交納大修基金的事實錯誤；二、一審法院程序違法，違背民事訴訟“不告不理”的基本原則，在唐金惠無訴請的情況下，作出應由上訴人補交大修基金款的錯誤認定；三、一審法院適用法律錯誤，本案雙方當事人所簽合同的條文不存在兩種以上的解釋。唐金惠辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求維持。

　　在二審訴訟中，雙方當事人表示，對一審判決查明事實無爭議，本院予以確認。

　　本院認為，恒鑫公司與唐金惠簽訂的商品房買賣合同有效，對雙方當事人均有法律拘束力。雙方當事人的上訴爭議焦點是唐金惠是否應按購房款的2%交納大修基金。根據本案法律事實及相關法律規定，本院認為，唐金惠應當按2%支付大修基金，理由為：雙方簽訂的《商業用房補充協議》約定，“買受人應當承擔有關法律、法規規定的大修基金。簽訂本合同時商業用房暫按下列方式支付”，對此，上訴人認為“買受人承擔法律法規規定的大修基金”，即已明確唐金惠應按規定繳納大修基金，現交納比例的確定只是簽訂合同時應交納的，不足部分應由其補充。被上訴人認為，其約定的交納方式為一次性，并未約定剩余款項交納時間，即已明確其只應按0.8%交納。依照《合同法》第一百二十五條之規定，當事人對合同條款理解有爭議的，應當按照合同使用的詞句，合同的有關條款，合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。依據上述解釋原則，按照文義解釋即可明確該條詞意為買受人按法律法規規定交納大修基金，即購房款的2%，現暫按購房款的0.8%交納。唐金惠的抗辯稱約定交納方式為一次性，并未約定剩余款項交納時間的理由不能成立，因為該條款的大前提是買受人按購房款的2%交納大修基金，其所謂的一次性是在此前提下的交納方式，而大修基金在無特別約定的情況下應從法定即由買受人交納。合同中沒有約定剩余款項交納期限并不當然證明其義務的免除，唐金惠此項義務的免除應由其舉證證明雙方對此另有約定，否則即應從法定。關于上訴人提出格式條款不存在兩種解釋的問題，本案中，雙方爭議的條款詞義明確，并不存在兩種以上解釋，不能適用格式條款的解釋規則；關于上訴人提出一審法院違反“不告不理”原則的問題，一審判決書雖然在論理部分闡述了“其優惠部分應由售房單位補齊后移交給有關土地房屋管理部門”，但并未在判決主文予以裁決，當事人即不必承擔相應的法律義務，其此項理由不能成立。

　　《物業管理條例》第五十四條三款規定：“專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建議行政主管部門會同國務院財政部門制定。”建設部、財政部《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》及重慶市人民政府高新技術產業開發區管理委員會《高新區管委會關于建立物業專項維修資金的通知》等規定，購房者應按照購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金，上訴人即有權向唐金惠請求主張大修基金，被上訴人亦應依約向上訴人繳納房屋維修基金。

　　綜上所述，上訴人要求唐金惠給付大修基金的訴訟理由成立，其請求本院予以支持。原審法院判決適用法律不當，本院予以撤銷。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項、《中華人民共和國合同法》第六十條的規定，判決如下：

　　一、撤銷九龍坡區人民法院（2005）九民初字第3938號民事判決；

　　二、由唐金惠支付重慶恒鑫房地產開發有限公司大修基金26297.40元。

　　本案一審訴訟費用1434元，二審受理費1062元，其他訴訟費372元，合計2868元，由唐金惠負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　龍曉波

　　審　判　員　許　萍

　　審　判　員　嚴永鴻

　　二○○六年三月一日

　　書　記　員　師玉婷