廣東省江門市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2001）江中法民終字第297號

　　上訴人（原審被告）陳飛舟，男，1967年8月20日出生，漢族，住江門市美景街9號202房。

　　訴訟代理人潘啟銳，廣東東方大衛律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）江門市安夏實業發展總公司（以下簡稱“安夏公司”）。住所地：江門市環市三路48號。

　　法定代表人黃家本，總經理。

　　訴訟代理人劉棉春、梁慧華，廣東巨信律師事務所律師。

　　上訴人陳飛舟因商品房預售合同糾紛一案，不服蓬江區人民法院（2001）江蓬法民初字第275號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　本院查明：2000年10月28日，被上訴人安夏公司（甲方）與上訴人陳飛舟（乙方）簽訂了〔2000〕江安夏字第15＃01鋪號《購買房屋協議書》，約定：乙方向甲方購買坐落于江門市好景花園盈翠苑第15幢商鋪首層H軸至V軸交1至1/5軸，建筑面積210平方米，單價6500元/平方米，房屋價款為1365000元；二層H軸至V軸至樓邊交1軸至16軸至樓邊（包括206、207住宅和二樓辦公室），建筑面積 560平方米，單價1500元/平方米，房屋價款840000元；首層小車房一個，價款65000元；以上房款合計2270000元，交款時間為第一次簽約首期付款67萬元，余下160萬元實行銀行供樓付清；乙方如逾期付款，甲方則根據乙方應付欠款額按月息20‰另向乙方收取罰息；逾期付款超過三個月，甲方則視作乙方違約取消本協議。

　　2000年12月28日，甲方安夏公司與乙方陳飛舟簽訂〔2000〕江安夏字第15＃202號《購買房屋協議書》，約定乙方向甲方購買好景花園住宅第15幢202房，建筑面積90.08平方米，單價1550元/平方米，房屋價款139624元，交款時間為第一次簽約首期付款29624元，余下11萬元實行供樓付清；其他條款與前一份協議基本相同。

　　甲方代表（經辦人）陳適芳與乙方陳飛舟均在上述兩份協議上簽名。簽約后，上訴人分別于2000年10月31日支付好景花園15幢01鋪首期房款114000元，于2000年11月29日支付好景花園15幢01鋪部分房款6萬元，于2001年2月13日支付好景花園 15幢首層01鋪部分房款5萬元及202、206房首期房款5萬元，但余款至今未付，被上訴人亦一直未予催告。被上訴人安夏公司收款后，由其出納陳適芳開具四張收據給上訴人。

　　2001年3月5日，上訴人陳飛舟在被上訴人安夏公司的簽約代表陳適芳的協助下，前往中國建設銀行江門市分行辦理樓宇按揭貸款的有關手續。陳飛舟與建設銀行簽訂了抵押貸款合同后，建設銀行代房產監理所收取了備案費300元。同年4月12日，江門市地稅局對建設銀行與陳飛舟達成的抵押貸款合同征收了印花稅，陳飛舟就好景花園15幢202、206、207房向中國人民保險公司江門分公司投保個人抵押貸款房屋保險，并繳納了保險費共2771.93元。

　　2001年4月16日，安夏公司向原審法院提起訴訟，請求判決解除雙方于2000年10月28日簽訂的《購買房屋協議書》，并判令上訴人支付違約金5萬元及本案訴訟費用。

　　另查明：被上訴人安夏公司具備房地產項目的開發資質，并依法取得了好景花園的國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證及預售商品房許可證。

　　案經原審法院審理認為：雙方在平等自愿的基礎上簽訂的《購買房屋協議書》，意思表示真實，沒有違反法律規定，是有效合同，雙方應嚴格按約定的權利義務履行合同。被告無依期將首期購房款在約定的期限內全部支付給原告，已違反了雙方在合同中約定的逾期付款罰息和取消協議的條款，其行為已構成違約。按違約條款計算被告應支付給原告的違約金為53296元（從簽約之日至起訴之日止，按月息20‰，分段計算所得），現原告要求解除合同以及由被告支付違約金50000元的請求，沒有超出雙方在合同中約定的范圍，應予支持。據此，作出判決如下：一、解除原、被告雙方于2000年 10月28日簽訂的（2000）江安夏字NO15＃01鋪《購買房屋協議書》。二、原告應將原收取被告交付屬NO15＃01鋪號的購房款244376元退回給被告。三、被告應支付給原告違約金50000元。四、上述第二、第三項自本判決發生法律效力之日起五日內執行完畢。五、駁回原、被告的其他訴訟請求。本案受理費23370元，由被告負擔。

　　上訴人陳飛舟不服原審法院判決，向本院提起上訴稱：一、一審判決書遺漏了被上訴人協助上訴人辦理房產備案、銀行按揭手續、房產保險合同和上訴人已繳納有關費用等內容。二、雙方在《購買房屋協議書》中約定了合同解除的條件，到2001年1月28日止上訴人逾期交付首期款已達三個月，那么被上訴人此時被上訴人主張解除合同的條件就完全成立了，其可以行使解除權，以通知形式告知上訴人解除合同。但是，被上訴人不僅不通過通知、聲明、催告等形式行使解除權，而且以自己的實際行動（在2001年2月23日繼續收取上訴人支付的10萬元和在3、4月份協助上訴人辦理按揭貸款等手續）表明放棄這一權利，從而使合同解除權歸于消失。三、被上訴人從未作出解除合同的意思表示，沒有書面或口頭的通知，所以并未發生解除合同的效果，因此被上訴人請求法院確認解除合同的效力不符合程序。而且，只能是對解除合同有異議的上訴人才有權向法院請求確認解除合同的效力，本案中被上訴人無權請求法院確認解除合同的效力。四、即使解除合同，被上訴人亦無權就2001年1月28日以后的擴大損失部分請求賠償和支付違約金。五、一審判決解除合同，卻仍然判決上訴人支付5萬元違約金于法無據。六、被上訴人協助上訴人辦理按揭貸款等手續，上訴人因此交納了若干費用，由于被上訴人的故意行為導致上訴人的經濟損失，被上訴人應承擔相應責任。

　　被上訴人安夏公司答辯稱：一、雙方在合同中約定的只是解除合同的條件，而非解除合同的行使期限。二、被上訴人的解除權只能在上訴人催告后在合理期限內不行使才消失，這是被上訴人解除權消失的唯一條件。而上訴人從未向被上訴人催告行使解除權，且提起訴訟的時間 2001年4月16日，距離2001年1月28日不到三個月時間，也應認定為合理期限。因此，被上訴人的解除權依法并未消失。三、上訴人主張被上訴人在 2001年1月后仍收取房款及3、4月份協助上訴人辦理按揭手續的行為是默許其延遲付款，已喪失了解除權，沒有法律依據。四、通知解除合同并非提起訴訟的前置程序，被上訴人有權請求法院確認解除合同的效力。五、因上訴人的違約導致解除合同，全部責任在于上訴人，應對造成被上訴人的損失承擔賠償責任。賠償損失須以過錯為要件，而被上訴人在本糾紛中無任何過錯，故無須對上訴人的損失承擔任何責任。

　　上訴人及被上訴人在二審中均未提供新證據。

　　根據上述當事人確認的證據、事實以及對當事人爭議的證據的認證，本院因此確認了本院以上查明的事實。

　　本院認為：上訴人與被上訴人于2000年10月28日簽訂的《購買房屋協議書》是雙方真實意思表示，合法有效，依法應受法律保護。雙方應嚴格按照合同約定全面履行自己的義務。

　　雙方在合同中約定乙方（上訴人）逾期付款超過三個月，甲方（被上訴人）則視作乙方違約取消本協議，亦即雙方當事人約定被上訴人解除合同的條件為：上訴人違約（逾期付款超過三個月）。該合同約定上訴人應在2000年10月28日簽約時一次性支付首期房款67萬元，但直至2001年1月28日止上訴人僅支付了174000元，此時解除合同的條件因上訴人違約而成就，發生了約定解除權，被上訴人即有權解除合同，只需將解除合同的意思表示通知對方，則合同自通知到達對方時解除。

　　《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除人可以解除合同。”這是一個選擇性規定，在此情況下解除權人可以有兩種選擇，一是選擇繼續履行合同（有權請求對方承擔違約責任），二是解除合同，終止合同的權利和義務，不再接受對方的履行。此時解除權人只能選擇其一，作出任何一種選擇，都等于表明對另一種選擇的放棄。在本案中，解除權人即被上訴人在解除合同條件成就后沒有通知對方，作出解除合同的意思表示，反而在其后的2001年2月13日繼續接受上訴人支付的部分首期購房款，又于2001年3月和4 月期間協助上訴人辦理銀行按揭貸款等手續，被上訴人用實際行為表明其愿意繼續履行合同。既然被上訴人作出繼續履行的選擇，那么就等于放棄了約定解除權。如今被上訴人訴請法院解除合同，理據不足，不予支持。涉案的合同依法成立，對雙方具有法律約束力，在沒有解除情況下當然繼續有效，雙方當事人應繼續全面履行。原審判決解除合同，處理不當，應予糾正。

　　該協議約定上訴人應在簽約時一次性支付首期房款67萬元，但上訴人除在2000年10月31日、11月29日及 2001年2月13日三次共支付244376元外，首期房款余額425624元至今未付，上訴人逾期付款的行為已構成違約，依法應當承擔繼續履行和賠償損失的違約責任。被上訴人請求上訴人支付違約金理由充分，應予支持，但具體數額應按照有關法律的規定和合同約定的標準計算。

　　上訴人在簽約三個月后只向被上訴人支付部分首期購房款，其違約行為導致了約定解除權的發生。在上訴人違約的情況下，被上訴人可以采取適當措施立即行使約定解除權，防止損失的擴大；但事實上被上訴人沒有行使解除權，也一直沒有催告上訴人履行債務，放任其損失擴大；就擴大的損失部分來說，雖由上訴人的違約行為所引起，但終究屬于債權人對自己權利或事務的疏怠，因此其結果不可歸責于債務人，而應當由債權人自己承擔；所以本案的債權人安夏公司無權就因未盡減損義務而擴大的損失部分請求違約方承擔責任。上訴人的相關主張理由充分，本院依法予以采納。換言之，上訴人的違約責任只能計至2001年1月28日約定解除權發生之日止。

　　雙方在合同中已約定了因違約產生的損失賠償額的計算方法：如逾期付款，甲方則根據乙方應付欠款額按月息20‰另向乙方收取罰息。據此將2001年1月28日之前上訴人的應付欠款額分批分段按約定利率進行計算：①67萬×（20‰÷30日）×3日＝0.134萬元； ②（67萬－11.4萬元）×（20‰÷30日）×29日＝1.075萬元；③（67萬－11.4萬元－6萬元）×（20‰÷30日）×60日＝ 1.984萬元；由此可以得出上訴人應支付的違約金為0.134萬元＋1.075萬元＋1.984萬元＝3.193萬元。原審判決違約金計至起訴之日已屬欠妥，在解除合同后仍判決上訴人須支付違約金，更屬嚴重不當，應予糾正。

　　本案屬于財產案件，法院應按爭議的價額或金額，參照《人民法院訴訟收費辦法》確定的標準收取受理費。本案爭議的金額實際上只是上訴人陳飛舟至今未付的首期房款425624元和被上訴人請求上訴人支付的違約金50000元，共計475624元。參照有關標準計算本案的受理費應為9644.36元，原審法院以2320000元為爭議金額而收取受理費23370元違反收費規定，多收款項應予退回。

　　此外，原審法院對被上訴人曾協助上訴人辦理銀行按揭貸款手續等事實沒有認定，遺漏了關系到本案實體處理的有關重要事實，亦屬不當，應予糾正。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項及《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、一百一十四條、第一百一十九條的規定，判決如下：

　　一、撤銷江門市蓬江區人民法院（2001）江蓬法民初字第275號民事判決。

　　二、雙方當事人應繼續全面履行于2000年10月28日簽訂的《購買房屋協議書》。上訴人陳飛舟應在本判決發生法律效力之日起十五日內支付購房款425624元給被上訴人江門市安夏實業發展總公司。

　　三、上訴人陳飛舟應在本判決發生法律效力之日起十五日內支付違約金31930元給上訴人江門市安夏實業發展總公司。

　　四、被上訴人江門市安夏實業發展總公司應在上訴人陳飛舟清償上述款項完畢之日起十五日內，協助上訴人陳飛舟辦妥涉案商品房的銀行按揭貸款等手續。

　　五、駁回被上訴人江門市安夏實業發展總公司其他訴訟請求。

　　本案一、二審受理費共19288.72元，由上訴人陳飛舟負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 林 其 俊

　　審 判 員 陳 耀 強

　　代理審判員 曹 富 榮

　　二○○一年十一月二日

　　書 記 員 尹 煥 好