廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第1298號(hào)

　　上訴人（原審被告）：練銅新，男，漢族，住所：佛山市順德區(qū)德勝岸北西路華寶新村第4座203號(hào)。

　　委托代理人：李熾炎，住所：佛山市順德區(qū)德勝岸北西路華寶新村第4座203號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）：佛山市順德區(qū)泰禾物業(yè)管理有限公司（原順德市泰禾物業(yè)管理有限公司，以下簡(jiǎn)稱泰禾公司），住所：佛山市順德區(qū)大良紅崗工業(yè)區(qū)順安棉紡織企業(yè)原公司辦公樓二樓之2.

　　法定代表人：梁國(guó)成，總經(jīng)理。

　　委托代理人：洪廣恒、楊志林，該公司職員。

　　原審第三人：佛山市順德區(qū)華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司（原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，以下簡(jiǎn)稱華寶房產(chǎn)公司），住所：佛山市順德區(qū)大良紅崗工業(yè)區(qū)。

　　法定代表人：何學(xué)志，總經(jīng)理。

　　委托代理人：鄭輝，廣東海順律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人：廣東華寶集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱華寶集團(tuán)），住所：佛山市順德區(qū)大良順峰山工業(yè)區(qū)。

　　法定代表人：羅繼烈，總經(jīng)理。

　　委托代理人：鄭輝，廣東海順律師事務(wù)所律師。

　　上訴人練銅新因物業(yè)管理糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2004）順法民一初字第591號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)己審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：第三人原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司是第三人廣東華寶集團(tuán)公司的子公司，具有獨(dú)立法人資格。被告向第三人原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)買了順德市大良區(qū)華寶新村4-203的房屋后，與第三人原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司簽定了物業(yè)管理協(xié)議，委托第三人原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司行使華寶新村的物業(yè)管理權(quán)，由被告支付物業(yè)管理費(fèi)給第三人原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。2000年12月30日第三人原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司通過第三人廣東華寶集團(tuán)公司與原告簽定了《華寶新村物業(yè)管理移交確認(rèn)書》，將包括被告的房屋在內(nèi)的華寶新村房屋的物業(yè)管理權(quán)移交給原告負(fù)責(zé)，雙方約定由原告維持第三人原順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司與華寶新村的業(yè)主簽定物業(yè)管理協(xié)議，物業(yè)管理權(quán)移交后，與華寶新村物業(yè)管理有關(guān)的一切債權(quán)債務(wù)由原告自行負(fù)責(zé)。確認(rèn)書簽定后，原告便在華寶新村實(shí)施物業(yè)管理行為。根據(jù)被告與第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司簽定的《代收華寶新村物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)協(xié)議書》，被告每月應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)54.74元（按房屋建筑面積0.6元/m2計(jì)付），從1999年7月開始至2003年5月，被告沒有支付物業(yè)管理費(fèi)。2001年7月24日順德市物價(jià)局作出《關(guān)于“華寶新村”住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的批復(fù)》，同意原告收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按住宅單位建筑面積0.6元/平方米計(jì)付。

　　原審判決認(rèn)為：原告對(duì)華寶新村物業(yè)管理權(quán)的取得，雖不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的取得方式，但其在接管華寶新村后，對(duì)華寶新村的居住環(huán)境進(jìn)行了改善，并對(duì)華寶新村提供了保安服務(wù)、公共場(chǎng)所服務(wù)，實(shí)際上已對(duì)華寶新村實(shí)施了物業(yè)管理行為，被告也接受了原告的物業(yè)管理和服務(wù)，因此原、被告之間已形成了事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系。由于原告對(duì)華寶新村進(jìn)行了管理，為小區(qū)提供了服務(wù)，根據(jù)民法中公平原則、權(quán)利義務(wù)一致原則，原告有收取管理費(fèi)的權(quán)利，而被告實(shí)際上接受了物業(yè)管理和服務(wù)，享受了利益，有支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。原告要求被告按照順德市物價(jià)局規(guī)定的華寶新村的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，并按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付拖欠期間的利息，符合法律規(guī)定，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條第一款的規(guī)定，判決：被告練銅新應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)支付原告順德市泰禾物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)及利息共2646.96元（其中管理費(fèi)2353.82元、利息293.14元）。

　　上訴人練銅新不服上述判決上訴稱：一、被上訴人泰禾公司不具備對(duì)上訴人的物業(yè)管理資格。上訴人與被上訴人之間從來就沒有物業(yè)管理委托關(guān)系，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。被上訴人在簽訂《華寶新村物業(yè)管理移交確認(rèn)書》時(shí)不具備物業(yè)管理收費(fèi)資格，其取得物業(yè)管理收費(fèi)的時(shí)間為2001年8月9日，而簽訂確認(rèn)書的時(shí)間為2000年12月30日，故當(dāng)時(shí)被上訴人不具備物業(yè)管理資格，所簽訂的物業(yè)管理移交也是無效的。二、被上訴人與第三人華寶集團(tuán)簽訂的《華寶新村物業(yè)管理移交確認(rèn)書》對(duì)上訴人不具有法律效力。上訴人雖然與第三人華寶房產(chǎn)公司簽訂了《代收華寶新村物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)協(xié)議書》，但華寶房產(chǎn)公司作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由其獨(dú)立行使和承擔(dān)，而不應(yīng)有其他人行使，更何況涉及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。《合同法》規(guī)定：合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意。但被上訴人與第三人華寶房產(chǎn)公司既未通知上訴人，也未取得上訴人同意，故其轉(zhuǎn)讓行為無效。三、被上訴人與上訴人之間不存在事實(shí)上的物業(yè)委托關(guān)系。華寶房產(chǎn)公司移交物業(yè)管理權(quán)的對(duì)象應(yīng)該是華寶新村業(yè)主委員會(huì)，而不是被上訴人。被上訴人既未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委托，也未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，就強(qiáng)行進(jìn)入華寶新村，強(qiáng)行收取所謂的管理費(fèi)，實(shí)際上這是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣的服務(wù)，根本不是自愿的。對(duì)我公平何在？綜上所述，被上訴人不具備對(duì)上訴人的物業(yè)管理資格，上訴人自始至終也未認(rèn)可，被上訴人即使有物業(yè)管理行為也只是被上訴人單方面的行為，與上訴人無關(guān)，上訴人沒有義務(wù)向被上訴人支付所謂的物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，駁回被上訴人的起訴；本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

　　上訴人練銅新在二審期間沒有提交新證據(jù)。

　　被上訴人泰禾公司答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求維持原判、駁回上訴。

　　原審第三人華寶房產(chǎn)公司、華寶集團(tuán)述稱：同意一審判決結(jié)果，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人泰禾公司、原審第三人華寶房產(chǎn)公司、原審第三人華寶集團(tuán)在二審期間均沒有提交新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：雖然泰禾公司對(duì)華寶新村物業(yè)管理權(quán)的取得存在一定瑕疵。但是，從本案的證據(jù)分析來看，泰禾公司實(shí)際上對(duì)華寶新村實(shí)施了管理行為，而上訴人也享受了泰禾公司的管理利益。故泰禾公司有收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利，上訴人也有支付相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。上訴人上訴認(rèn)為其不是自愿接受泰禾公司的管理，但其本人并沒有提供證據(jù)證明其曾對(duì)泰禾公司的管理提出異議。從民法的公平原則、權(quán)利義務(wù)一致原則考慮，上訴人理應(yīng)支付相應(yīng)管理費(fèi)，原審判決處理妥當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上，上訴人的上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)120元，由上訴人練銅新負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳逸

　　審 判 員 劉海

　　審 判 員 羅凱原

　　二○○四年十一月五日

　　書 記 員 吳亞平