廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第1298號

　　上訴人（原審被告）：練銅新，男，漢族，住所：佛山市順德區德勝岸北西路華寶新村第4座203號。

　　委托代理人：李熾炎，住所：佛山市順德區德勝岸北西路華寶新村第4座203號。

　　被上訴人（原審原告）：佛山市順德區泰禾物業管理有限公司（原順德市泰禾物業管理有限公司，以下簡稱泰禾公司），住所：佛山市順德區大良紅崗工業區順安棉紡織企業原公司辦公樓二樓之2.

　　法定代表人：梁國成，總經理。

　　委托代理人：洪廣恒、楊志林，該公司職員。

　　原審第三人：佛山市順德區華寶房產實業有限公司（原順德市華寶房產實業有限公司，以下簡稱華寶房產公司），住所：佛山市順德區大良紅崗工業區。

　　法定代表人：何學志，總經理。

　　委托代理人：鄭輝，廣東海順律師事務所律師。

　　原審第三人：廣東華寶集團公司（以下簡稱華寶集團），住所：佛山市順德區大良順峰山工業區。

　　法定代表人：羅繼烈，總經理。

　　委托代理人：鄭輝，廣東海順律師事務所律師。

　　上訴人練銅新因物業管理糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院（2004）順法民一初字第591號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現己審理終結。

　　原審判決認定：第三人原順德市華寶房產實業有限公司是第三人廣東華寶集團公司的子公司，具有獨立法人資格。被告向第三人原順德市華寶房產實業有限公司購買了順德市大良區華寶新村4-203的房屋后，與第三人原順德市華寶房產實業有限公司簽定了物業管理協議，委托第三人原順德市華寶房產實業有限公司行使華寶新村的物業管理權，由被告支付物業管理費給第三人原順德市華寶房產實業有限公司。2000年12月30日第三人原順德市華寶房產實業有限公司通過第三人廣東華寶集團公司與原告簽定了《華寶新村物業管理移交確認書》，將包括被告的房屋在內的華寶新村房屋的物業管理權移交給原告負責，雙方約定由原告維持第三人原順德市華寶房產實業有限公司與華寶新村的業主簽定物業管理協議，物業管理權移交后，與華寶新村物業管理有關的一切債權債務由原告自行負責。確認書簽定后，原告便在華寶新村實施物業管理行為。根據被告與第三人順德市華寶房產實業有限公司簽定的《代收華寶新村物業管理費、水費協議書》，被告每月應支付物業管理費54.74元（按房屋建筑面積0.6元/m2計付），從1999年7月開始至2003年5月，被告沒有支付物業管理費。2001年7月24日順德市物價局作出《關于“華寶新村”住宅小區綜合物業管理服務收費的批復》，同意原告收取物業管理服務費標準為按住宅單位建筑面積0.6元/平方米計付。

　　原審判決認為：原告對華寶新村物業管理權的取得，雖不符合《廣東省物業管理條例》中規定的取得方式，但其在接管華寶新村后，對華寶新村的居住環境進行了改善，并對華寶新村提供了保安服務、公共場所服務，實際上已對華寶新村實施了物業管理行為，被告也接受了原告的物業管理和服務，因此原、被告之間已形成了事實上的物業管理關系。由于原告對華寶新村進行了管理，為小區提供了服務，根據民法中公平原則、權利義務一致原則，原告有收取管理費的權利，而被告實際上接受了物業管理和服務，享受了利益，有支付相應的物業管理費的義務。原告要求被告按照順德市物價局規定的華寶新村的物業管理收費標準支付拖欠的物業管理費，并按照中國人民銀行同期同類貸款利率支付拖欠期間的利息，符合法律規定，本院予以支持。依據《中華人民共和國民法通則》第四條、《廣東省物業管理條例》第二十七條第一款的規定，判決：被告練銅新應于本判決發生法律效力之日起三日內支付原告順德市泰禾物業管理有限公司物業管理費及利息共2646.96元（其中管理費2353.82元、利息293.14元）。

　　上訴人練銅新不服上述判決上訴稱：一、被上訴人泰禾公司不具備對上訴人的物業管理資格。上訴人與被上訴人之間從來就沒有物業管理委托關系，根據《廣東省物業管理條例》第十七條規定：業主委員會委托物業管理公司提供物業管理服務，雙方應遵循平等、自愿原則簽訂物業管理委托合同。被上訴人在簽訂《華寶新村物業管理移交確認書》時不具備物業管理收費資格，其取得物業管理收費的時間為2001年8月9日，而簽訂確認書的時間為2000年12月30日，故當時被上訴人不具備物業管理資格，所簽訂的物業管理移交也是無效的。二、被上訴人與第三人華寶集團簽訂的《華寶新村物業管理移交確認書》對上訴人不具有法律效力。上訴人雖然與第三人華寶房產公司簽訂了《代收華寶新村物業管理費、水費協議書》，但華寶房產公司作為一個獨立的企業法人，其權利義務應由其獨立行使和承擔，而不應有其他人行使，更何況涉及業主的權利義務。《合同法》規定：合同一方將合同的權利、義務全部或部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意。但被上訴人與第三人華寶房產公司既未通知上訴人，也未取得上訴人同意，故其轉讓行為無效。三、被上訴人與上訴人之間不存在事實上的物業委托關系。華寶房產公司移交物業管理權的對象應該是華寶新村業主委員會，而不是被上訴人。被上訴人既未經業主委員會委托，也未經業主大會同意，就強行進入華寶新村，強行收取所謂的管理費，實際上這是一種強買強賣的服務，根本不是自愿的。對我公平何在？綜上所述，被上訴人不具備對上訴人的物業管理資格，上訴人自始至終也未認可，被上訴人即使有物業管理行為也只是被上訴人單方面的行為，與上訴人無關，上訴人沒有義務向被上訴人支付所謂的物業管理費。請求二審法院撤銷原審判決，駁回被上訴人的起訴；本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。

　　上訴人練銅新在二審期間沒有提交新證據。

　　被上訴人泰禾公司答辯稱：一審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求維持原判、駁回上訴。

　　原審第三人華寶房產公司、華寶集團述稱：同意一審判決結果，請求駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人泰禾公司、原審第三人華寶房產公司、原審第三人華寶集團在二審期間均沒有提交新證據。

　　經審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：雖然泰禾公司對華寶新村物業管理權的取得存在一定瑕疵。但是，從本案的證據分析來看，泰禾公司實際上對華寶新村實施了管理行為，而上訴人也享受了泰禾公司的管理利益。故泰禾公司有收取物業管理費的權利，上訴人也有支付相應物業管理費的義務。上訴人上訴認為其不是自愿接受泰禾公司的管理，但其本人并沒有提供證據證明其曾對泰禾公司的管理提出異議。從民法的公平原則、權利義務一致原則考慮，上訴人理應支付相應管理費，原審判決處理妥當，應予維持。綜上，上訴人的上訴理由缺乏事實和法律依據，不能成立。一審判決認定事實清楚、適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費120元，由上訴人練銅新負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳逸

　　審 判 員 劉海

　　審 判 員 羅凱原

　　二○○四年十一月五日

　　書 記 員 吳亞平