海　南　省　高　級　人　民　法　院

民　事　判　決　書

（２００６）瓊民一終字第２７號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：三亞環球娛樂有限責任公司。住所地：海南省三亞市河東區鹿回頭半島。
　　法定代表人：凌昕，該公司董事長。
　　委托代理人：王曉，海南威盾律師事務所律師。
　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：陳福和，男，漢族，１９８１年７月２８日出生，住香港特別行政區九龍塘禧福道壹號新德園９９號。
　　委托代理人于逸生、于海生，黑龍江學院律師事務所律師。
　　上訴人三亞環球娛樂有限責任公司（以下簡稱環球公司）因與被上訴人陳福和土地租賃合同糾紛一案，不服海南省三亞市中級人民法院（２００６）三亞民一初（重）字第１號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人環球公司委托代理人王曉，被上訴人陳福和委托代理人于逸生、于海生到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
　　一審法院查明：２００２年４月１２日，陳福和與環球公司簽訂一份《土地租賃合同書》，約定：陳福和將位于三亞小東海處、面積４５畝的土地（證號為三土房［２００２］字第０３７５號）出租給環球公司，作為旅游項目開發用地；租期２５年，從２００２年４月３０日起至２０２７年４月３０日止；第一年租金２００萬元，于合同生效三日內一次性繳清，２００２年１２月１０日前上繳２００３年５月至１２月８個月租金１３３萬元，從２００４年起租金上繳時限為每季度上繳一次，提前一個季度的第一個月的５日前付清，每季度付５０萬元；租賃期間的經營活動由環球公司決定，其辦理有關報建手續時，陳福和有責任協助完成；環球公司在租賃期間，須用其資產擔保。如未能按期上繳租賃土地租金超過半年時，或者在租賃期間環球公司擅自轉讓、轉租或抵押給第三者而解除本合同書，則該土地上的建筑物及其綠化美化等資產全部作為違約金歸陳福和所有，環球公司還應付清所欠租金。同年６月２４日，雙方就上述合同簽署了一份《土地租賃合同書補充協議（一）》，約定陳福和將相鄰的另外５畝土地（土地證號為三土房［２００２］字第０３７５號）出租給環球公司，租期與主合同約定的期限相同，租金每年２４萬元。上述兩份合同簽訂后，陳福和將出租土地交給環球公司，而環球公司也依約向陳福和交付了第一筆租金共２２４萬元。
　　合同簽訂當年，環球公司就通過陳福和向三亞市規劃局就其在承租土地上開發潛水俱樂部項目申請規劃報建，三亞市規劃局于２００２年１２月４日以鹿回頭旅游度假區控制性詳細規劃編制尚未完成為由，第一次將陳福和報送的資料暫時退還，環球公司因此認為該地能否建設旅游項目的問題處于待定狀態，故不向陳福和支付第二筆租金。２００３年７月２５日，陳福和出具委托書委托環球公司劉一豐、何萬里辦理以上事項的有關申報、報建事宜。此后，三亞市規劃局又于２００３年９月１日和２００４年６月２４日，兩次以和第一次大致相同的理由通知對上述項目暫緩報建。為此，環球公司繼續不向陳福和支付租金。
　　陳福和先后于２００３年１１月１６日、２００４年３月２日、２００４年７月２０日及２００４年１１月２４日向環球公司發函催繳應付租金，但環球公司除交納第一筆租金２２４萬元外，一直未向陳福和交納應付的租金。２００４年１０月６日，陳福和向三亞市規劃局發出《關于辦理小東海項目規劃報建情況的報告》，撤回了為環球公司所作的規劃報建申請，并撤銷了對劉一豐、何萬里的委托。２００４年１２月１６日陳福和書面通知環球公司解除合同，收回租賃土地。環球公司遂以陳福和解除合同屬違約為由，于２００５年１月６日向一審法院提起訴訟。
　　一審法院另查明，陳福和出租給環球公司的土地已被三亞市人民政府以三府函（２００４）１３５號文確認重新規劃為商業金融用地和二類居住用地。
　　一審法院認為：環球公司與陳福和簽訂的《土地租賃合同書》及《土地租賃合同書補充協議（一）》系雙方真實意思表示，除約定租期為２５年超過《中華人民共和國合同法》規定的２０年最高期限，其超出部分無效以外，其他部分沒有違反法律禁止性規定，合法有效，雙方均應依約履行。合同簽訂后，陳福和將土地交付給環球公司，并積極協助其辦理相關的規劃報建手續，已履行了其在合同中的義務。環球公司在交納第一筆租金后，拒絕繼續交納租金，其主張拒付租金的理由：一是三次報建未獲批準后該公司對陳福和提供的土地能否作旅游項目開發產生懷疑，因此暫緩支付租金；二是三府函（２００４）１３５號文下發后確認該租賃土地為金融用地和二類居住用地，不能作為旅游項目開發，因而拒絕支付租金；三是該公司實際并未使用該地。環球公司拒付租金的理由不能成立。１、陳福和是于２００２年４月１２日和同年６月２４日分別與環球公司簽訂《土地租賃合同書》及《土地租賃合同書補充協議（一）》的，而三府函［２００４］１３５號文于２００４年９月１６日才下發，因此，２００２年４月３０日至２００４年９月１６日這一期間該租賃土地的性質仍為旅游用地，符合合同約定，陳福和沒有違約。２、雙方當事人并未在上述租賃合同中約定規劃報建獲批準是環球公司交納租金的前提條件。３、雙方當事人在《土地租賃合同書》第二條中約定，所建設施及固定資產必須經三亞市政府有關主管部門批準后方能建設，說明環球公司在簽約時對政府審批已有充分認識，即所建設施可能獲批，也可能不批。４、環球公司在上述租賃合同簽訂后即交納了第一筆租金２２４萬元，如果其認為報建規劃獲批是交納租金的前提，則其不會輕易交納為數不小的第一筆租金。５、合同簽訂后，陳福和即將土地交付給環球公司，至于環球公司是否使用了租賃土地，是否在租賃土地上取得收益，均不能作為其拒付租金的理由，且環球公司亦未能提供證據證明其實際并未使用。２００４年９月１６日，鹿回頭控制性詳細規劃獲得三亞市人民政府批準，陳福和所提供的５０畝土地被確定為商業金融用地和二類居住用地，至此雙方簽訂的合同已無法再繼續履行，此系情勢變更所致，故雙方簽訂的《土地租賃合同書》及《土地租賃合同書補充協議（一）》應予解除。根據民法理論，租賃合同是一種持續性或繼續性合同，合同解除的效力只能及于未來，而不能溯及既往。因而環球公司無權要求陳福和給其退還２２４萬元租金并承擔利息。環球公司的此項請求，應予駁回。

　　關于陳福和反訴要求環球公司支付拖欠的租金５９７．６萬元的問題。合同簽訂后，陳福和已將租賃土地交付合環球公司且所提供土地在２００４年９月１６日前，其用途為旅游用地，符合合同約定。三亞市規劃局分別于２００２年１２月４日、２００３年９月１日、２００４年６月２４日三次均以鹿回頭控制上詳細規劃編制尚未完成為由，暫緩批準環球公司的潛水俱樂項目報建申請，并將報建資料退回。環球公司對該租賃土地今后能否作為旅游項目開發產生懷疑，為防止損失的進一步擴大，理應主動與陳福和協商，變更租金約定或終止合同把土地退還陳福和改作他用，但環球公司并未這么做，特別是２００４年９月１６日政府已對租賃物的用地性質改變，陳福和于２００４年１２月１６日書面通知該公司解除合同，終止雙方土地租賃合同后，該司訴至法院，仍提出要求確認陳福和解除合同的行為無效等訴求，造成問題久拖不結，致使租金損失進一步擴大，應承擔５０％過錯責任。因此，環球公司應繳的租金不予免除。而陳福和在政府已改變租賃物的規劃用途，雙方簽訂合同的目的無法實現的情況下，沒有及時解除合同，對由此造成的租金損失亦應承擔５０％責任。環球公司交納的第一筆租金所對應的租賃時間是２００２年４月３０日至２００３年４月３０日，故環球公司尚拖欠２００３年５月１日至２００５年１２月３０日這一租賃期間的租金共計４４３８１３３．２６元（按每年２２４萬元、每月１８．７萬元、每日６２３３．３３元計，其中，２００３年５月１日至２００４年９月１６日拖欠的租金３０８５４９９．９５元；２００４年９月１７日至２００５年１２月３０日的一半租金１３５２６３３．３１元）。陳福和主張租金５９７．６萬元過高，其超出部分不予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（一）、（二）項、第九十七條之規定，判決：一、解除環球公司與陳福和２００２年４月１２日簽訂的《土地租賃合同書》及同年６月２４日簽訂的《土地租賃合同書補充協議（一）》；二、駁回環球公司要求陳福和退還其已支付的土地租金２２４萬元并承擔利息損失的訴訟請求；三、環球公司應于判決生效之日起１５日內向陳福和支付拖欠的租金４４３８１３３．２６元。案件受理費８８６６０元，由環球公司負擔；反訴費３９８８０元，由環球公司負擔２９６１７．２６元，陳福和負擔１０２６２．７４元。
　　環球公司不服一審判決，上訴稱：我公司為在三亞小東海建一個＂國際潛水會員俱樂部＂項目而向陳福和租用土地。《土地租賃合同書》的第一條就明確約定，陳福和提供的土地應是＂可作為旅游項目開發之用途的土地＂，此也是陳福和作為合同締約一方首要的和核心的義務。但是，我公司按合同第二條約定將報建申請材料交由陳福和并以陳福和名義向三亞市規劃局申請報建時，三亞市規劃局分別于２００２年１２月４日、２００３年９月１日和２００４年６月２４日三次以陳福和土地用地性質尚未規劃確定為由將報建申請材料退回，造成我公司無法使用土地。２００４年９月１６日，三亞市規劃局就陳福和土地的控制性詳細規劃獲得三亞市人民政府批準并實施，將陳福和提供的五十畝土地用地性質規劃為商業金融、二類居住和公共道路用地，確定該土地不能作為旅游項目開發之用。因此，陳福和提供的土地不符合合同約定，其已構成違約。一審判決認定事實錯誤，適用法律不當。請求：１、依法撤銷原判，駁回陳福和的反訴請求。２、依法判令陳福和返還上訴人已支付的土地租金２２４萬元，并由陳福和按銀行同期貸款利率承擔占用上述資金給上訴人造成的損失（利息計算自２００４年９月１６日至本案審理終結止）。３、本案訴訟費用全部由陳福和承擔。
　　陳福和答辯稱：我出租土地的使用權證寫明土地用途為旅游用地，完全符合合同的約定，沒有違約。根據民法理論，租賃合同是一種持續性或繼續性合同，合同解除的效力只能及于未來，而不能溯及既往。合同簽訂后，我即將土地交付給環球公司，對租賃合同來說，只要出租人依約交付了租賃物，租賃物為承租人實際占有，無論承租人是否使用，且環球公司亦未能提供證據證明其實際并未使用，承租人均應按合同約定履行交付租金的義務。因而環球公司無權要求我退還２２４萬元租金并承擔利息。同時，環球公司還應支付拖欠的其余租金。故請求駁回環球公司的上訴請求，維持原判。
　　在二審中，雙方當事人均未提交新證據。
　　本院依職權到三亞國土局調取了雙方爭議土地使用權的檔案材料，包括：陳福和土地的《土地登記卡》、海南新佳旅業開發有限公司（以下簡稱新佳公司）轉讓該土地前的三土房（２００１）字第２０００號《土地使用權證》、《地籍調查表》、三亞市規劃局市規地審字（２０００）２４號《關于海南新佳旅業開發有限公司建設鹿回頭高爾夫球場等項目的用地審核意見》、（２０００）０２５號《建設用地規劃許可證》等。經質證，雙方當事人對上述證據的真實性均無異議。環球公司認為：新佳公司　［２０００］０２５號規劃許可證的＂遵守事項＂第四條已明確規定：本證所需附圖與附件由發證機關依法確定，與本證具有同等法律效力。三亞市規劃局市規地審字［２０００］２４號文件作為該規劃許可證的附件，在其最后一頁的第六條已明確規定：同意核發該用地《建設用地規劃許可證》，有效期一年。即該證到２００１年４月２７日已失效。材料顯示，陳福和的土地是從新佳公司第七塊３４．６萬平方米＂旅游度假酒店＂用地中分割取得其中的３．３萬平方米用地，該分割轉讓土地已超過２萬平方米，應由規劃部門重新制定＂詳規＂和重新申請核發《建設用地規劃許可證》，但陳福和土地沒有辦理過詳規和建設規劃許可證。環球公司的報建申請是由陳福和并以其名義向三亞市規劃局提出的，因其土地沒有詳規而未受理，此足以說明，陳福和土地包括陳福和本人在內的任何人均無法以任何用途使用該塊土地。陳福和認為：從檔案材料看，我租給環球公司的土地已經過三亞規劃局進行規劃，檔案材料已明確該土地用途為旅游用地。因此，環球公司主張該地沒有經過規劃以及土地的用途不能作為旅游項目開發沒有依據。
　　一審法院查明的事實與本院二審查明的事實相同，應予以確認。另外，根據一、二審的證據，本院還查明了以下事實：１、對于環球公司以陳福和名義進行的報建，三亞市規劃局２００２年１２月４日的答復是：因鹿回頭旅游區控制性詳細規劃未編制完成，待編制完成后再按規劃審議其報建，將所報送的材料暫時退回。２００３年９月１日的答復是：鹿回頭片區控制性詳細規劃正在調整，該片區的項目暫緩報建。２００４年６月２４日的答復是：鹿回頭片區控制性詳細規劃的編制基本完成，按照現規劃，在該區沒有專門規劃安排潛水旅游項目，至于能否在現有搞活用地中兼容安排上述項目，必須待修建性詳細規劃完成后才能確定，因此，暫不受理報建。２、本案當事人約定租賃的土地使用權是陳福和從新佳公司受讓所得。在新佳公司原持有的三土房（２００１）字第２０００號土地使用權證上該地的使用權面積為３４６２６９．５２平方米，使用權類型為出讓，用途為旅游用地。陳福和受讓該土地后，其用途未改變，仍然為旅游用地。新佳公司通過出讓方式取得包括本案所涉土地在內的三亞鹿回頭１４５２６６４．８２平方米土地使用權是為了建設鹿回頭高爾夫球場及配套設施，因此，新佳公司于２０００年４月８日辦理了該土地的《建設用地規劃許可證》。三亞市規劃局市規地審字（２０００）２４號《關于海南新佳旅業開發有限公司建設鹿回頭高爾夫球場等項目的用地審核意見》將新佳公司的上述土地分為９塊，其規劃用途分別為山體別墅用地、高爾夫球場內別墅用地、酒店用地和旅游綜合用地。陳福和受讓的是其中第７塊，用途為旅游酒店用地。新佳公司《建設用地規劃許可證》的有效期為１年。
　　本院認為，１、關于陳福和提供的土地是否符合租賃合同約定的問題。雙方當事人在《土地租賃合同書》第一條稱陳福和在三亞市小東海擁有土地４５畝，該土地可作為旅游項目開發。第二條約定陳福和同意將此土地出租給環球公司作為旅游項目開發。根據本院二審查明的事實，陳福和出租給環球公司的土地是從新佳公司受讓所得，新佳公司通過出讓取得該土地使用權的目的是為建設高爾夫球場及配套的旅游設施，本身就是旅游項目。三亞市規劃局給新佳公司的批復和三亞市國土資源局頒發的土地使用權證記載的用途是旅游用地。陳福和受讓該土地使用權后，并未改變該土地的用途，三亞市國土資源局發給陳福和的土地使用權證記載的用途仍為旅游用地。因此，該土地使用權的用途符合合同約定。根據建設部《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》第十條關于＂通過出讓獲得的土地使用權再轉讓時，受讓方應當遵守原出讓合同附具的規劃設計條件，并由受讓方在城市規劃行政主管部門辦理登記手續。受讓方如需改變原規劃設計條件，應當先經城市規劃主管部門批準＂的規定，陳福和在受讓該土地使用權后，應當向規劃行政主管部門辦理登記手續，同時，應當辦理原《建設用地規劃許可證》的變更手續。從現有證據看，陳福和沒有變更原《建設用地規劃許可證》，程序上存在一定瑕疵。但是，由于無論是陳福和本人使用該土地，還是其他人通過轉讓或出租方式使用該土地，都必須到城市規劃行政主管部門辦理相關手續，因此，該程序瑕疵并不影響相關權利人對該土地的使用。事實上，環球公司報建未被受理的原因是政府對于該區域的控制性和修建性詳細規劃尚未編制完成，規劃部門不能確定該區域能否安排或兼容環球公司要開展的＂潛水＂這一特定的旅游項目。也就是說，環球公司的報建未被受理是由于政府的行政行為所致，而不是陳福和受讓該土地使用權后未變更《建設用地規劃許可證》所致。因此，上訴人上訴所稱陳福和提供的土地沒有規劃，不符合合同約定的主張，不能成立。
　　２、關于陳福和租金損失的承擔問題。在本案租賃合同簽訂后，環球公司依約支付了第一年租金，陳福和交付了土地，并配合環球公司向規劃部門辦理報建手續。至此，雙方均完全履行了合同義務。２００２年１２月４日，三亞市規劃局第一次答復因鹿回頭旅游區控制性詳細規劃未編制完成，暫不受理雙方報建后，環球公司沒有按合同約定在２００２年１２月１０日前支付２００３年５月至１２月的租金，以及在其后的２００３年９月１日、２００４年６月２４日三亞市規劃局答復控制性詳細規劃正在調整、控制性詳細規劃基本完成，但未安排潛水項目，能否兼容，待修建性詳細規劃完成后，才能確定等理由仍不予受理其報建的情況下，環球公司一直未支付后續租金。三亞市規劃局不受理報建是雙方當事人簽約時未曾預料的情形，環球公司對于合同能否繼續履行產生懷疑合理的，未依約支付租金有其客觀原因，并非惡意拖欠租金。但是，由于租賃合同對租金支付的約定十分明確，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條的規定，環球公司作為支付租金的義務人，應當及時與陳福和協商變更合同的租金條款或解除合同，防止對方損失的擴大。但是，環球公司在２００２年、２００３年、２００４年的３次報建均未被受理，尤其是２００４年三亞市規劃局復函已經明確告知已基本完成的控制性詳細規劃中沒有安排潛水項目的情況下，仍未主動采取措施，對于陳福和損失的擴大，負有主要責任。對于所造成陳福和的租金損失，環球公司應承擔６０％的賠償責任。陳福和在合同履行過程中雖然多次催收租金，但是未就合同履行過程中出現的意外情況及時與環球公司協商變更或終止合同，對于所造成的損失有負有一定責任。對其租金損失，陳福和應自行承擔４０％。２００４年６月２４日，三亞市規劃局復函明確告知已完成的控制性詳細規劃中未安排潛水項目，至此，雙方所簽合同目的已無法實現，故陳福和的租金損失應從２００３年５月１日起，按合同約定的標準，計算至２００４年６月２４日止。其中，４５畝土地的租金損失為：２００３年５月１日至１２月３１日的租金１３３萬元＋２００４年１至６月兩個季度的租金１００萬元＝２３３萬元；５畝土地的租金損失為：每月２萬元×２００３年５月至２００４年６月共１４個月＝２８萬元，合計損失為２６１萬元。環球公司應承擔６０％的損失為１５６．６萬元。一審法院計算租金損失的截止時間和分擔比例以及理由不當，應予糾正。
　　３、關于合同解除后環球公司已付租金的處理問題。２００４年９月１６日三亞市政府批準的鹿回頭控制性詳細規劃將陳福和土地的用途確定為商業金融用地和居住用地，完全改變了三亞市規劃局原批準該土地作為旅游用地的用途，從而使本案雙方當事人簽訂租賃合同的目的無法實現，一審法院判令解除合同是正確的。作為一種繼續性合同，租賃合同在因不可以歸咎雙方當事人的原因被解除后，不具有溯及力。在本案中，租賃合同無法繼續履行，是由于在合同履行過程政府的規劃發生變化所致。因此，一審法院駁回環球公司要求陳福和返還其已經支付的２２４萬元租金的訴訟請求并無不當。
　　綜上所述，一審法院認定事實基本清楚，適用法律欠妥，同時對于損失的計算不當，應予變更。一審法院在本案被本院發回重審后環球公司已經變更訴訟請求的情況下，對環球公司提出本訴的案件受理費未作相應變更不當，本院依法予以調整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）、（三）項的規定，判決如下：
　　１、維持海南省三亞市中級人民法院（２００６）三亞民一初（重）字第１號民事判決第一、二項；
　　２、變更海南省三亞市中級人民法院（２００６）三亞民一初（重）字第１號民事判決第三項為：環球公司應于本判決發生法律效力之日起１５日內向陳福和賠償租金損失１５６．６萬元；
　　３、環球公司應于本判決發生法律效力之日起１５日內向陳福和返還租賃的土地使用權；
　　４、駁回陳福和的其他反訴請求。
　　一審案件受理費２１４６２元，由環球公司負擔；一審反訴費３９８８０元，由環球公司負擔９９７０元，由陳福和負擔２９９１０元。二審案件受理費４３６５３元，由環球公司負擔２００８１元，由陳福和負擔２３５７２元。
　　本判決為終審判決。
　　

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審判長　　劉　　嘉
審判員　　張明安
審判員　　曲永生

二○○六年十二月十二日

書記員　　賀鶯