海　南　省　高　級(jí)　人　民　法　院

民　事　判　決　書

（２００６）瓊民一終字第２７號(hào)

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：三亞環(huán)球娛樂有限責(zé)任公司。住所地：海南省三亞市河?xùn)|區(qū)鹿回頭半島。
　　法定代表人：凌昕，該公司董事長(zhǎng)。
　　委托代理人：王曉，海南威盾律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：陳福和，男，漢族，１９８１年７月２８日出生，住香港特別行政區(qū)九龍?zhí)领５酪继?hào)新德園９９號(hào)。
　　委托代理人于逸生、于海生，黑龍江學(xué)院律師事務(wù)所律師。
　　上訴人三亞環(huán)球娛樂有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)球公司）因與被上訴人陳福和土地租賃合同糾紛一案，不服海南省三亞市中級(jí)人民法院（２００６）三亞民一初（重）字第１號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人環(huán)球公司委托代理人王曉，被上訴人陳福和委托代理人于逸生、于海生到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一審法院查明：２００２年４月１２日，陳福和與環(huán)球公司簽訂一份《土地租賃合同書》，約定：陳福和將位于三亞小東海處、面積４５畝的土地（證號(hào)為三土房［２００２］字第０３７５號(hào)）出租給環(huán)球公司，作為旅游項(xiàng)目開發(fā)用地；租期２５年，從２００２年４月３０日起至２０２７年４月３０日止；第一年租金２００萬(wàn)元，于合同生效三日內(nèi)一次性繳清，２００２年１２月１０日前上繳２００３年５月至１２月８?jìng)€(gè)月租金１３３萬(wàn)元，從２００４年起租金上繳時(shí)限為每季度上繳一次，提前一個(gè)季度的第一個(gè)月的５日前付清，每季度付５０萬(wàn)元；租賃期間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由環(huán)球公司決定，其辦理有關(guān)報(bào)建手續(xù)時(shí)，陳福和有責(zé)任協(xié)助完成；環(huán)球公司在租賃期間，須用其資產(chǎn)擔(dān)保。如未能按期上繳租賃土地租金超過半年時(shí)，或者在租賃期間環(huán)球公司擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押給第三者而解除本合同書，則該土地上的建筑物及其綠化美化等資產(chǎn)全部作為違約金歸陳福和所有，環(huán)球公司還應(yīng)付清所欠租金。同年６月２４日，雙方就上述合同簽署了一份《土地租賃合同書補(bǔ)充協(xié)議（一）》，約定陳福和將相鄰的另外５畝土地（土地證號(hào)為三土房［２００２］字第０３７５號(hào)）出租給環(huán)球公司，租期與主合同約定的期限相同，租金每年２４萬(wàn)元。上述兩份合同簽訂后，陳福和將出租土地交給環(huán)球公司，而環(huán)球公司也依約向陳福和交付了第一筆租金共２２４萬(wàn)元。
　　合同簽訂當(dāng)年，環(huán)球公司就通過陳福和向三亞市規(guī)劃局就其在承租土地上開發(fā)潛水俱樂部項(xiàng)目申請(qǐng)規(guī)劃報(bào)建，三亞市規(guī)劃局于２００２年１２月４日以鹿回頭旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制尚未完成為由，第一次將陳福和報(bào)送的資料暫時(shí)退還，環(huán)球公司因此認(rèn)為該地能否建設(shè)旅游項(xiàng)目的問題處于待定狀態(tài)，故不向陳福和支付第二筆租金。２００３年７月２５日，陳福和出具委托書委托環(huán)球公司劉一豐、何萬(wàn)里辦理以上事項(xiàng)的有關(guān)申報(bào)、報(bào)建事宜。此后，三亞市規(guī)劃局又于２００３年９月１日和２００４年６月２４日，兩次以和第一次大致相同的理由通知對(duì)上述項(xiàng)目暫緩報(bào)建。為此，環(huán)球公司繼續(xù)不向陳福和支付租金。
　　陳福和先后于２００３年１１月１６日、２００４年３月２日、２００４年７月２０日及２００４年１１月２４日向環(huán)球公司發(fā)函催繳應(yīng)付租金，但環(huán)球公司除交納第一筆租金２２４萬(wàn)元外，一直未向陳福和交納應(yīng)付的租金。２００４年１０月６日，陳福和向三亞市規(guī)劃局發(fā)出《關(guān)于辦理小東海項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建情況的報(bào)告》，撤回了為環(huán)球公司所作的規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)，并撤銷了對(duì)劉一豐、何萬(wàn)里的委托。２００４年１２月１６日陳福和書面通知環(huán)球公司解除合同，收回租賃土地。環(huán)球公司遂以陳福和解除合同屬違約為由，于２００５年１月６日向一審法院提起訴訟。
　　一審法院另查明，陳福和出租給環(huán)球公司的土地已被三亞市人民政府以三府函（２００４）１３５號(hào)文確認(rèn)重新規(guī)劃為商業(yè)金融用地和二類居住用地。
　　一審法院認(rèn)為：環(huán)球公司與陳福和簽訂的《土地租賃合同書》及《土地租賃合同書補(bǔ)充協(xié)議（一）》系雙方真實(shí)意思表示，除約定租期為２５年超過《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的２０年最高期限，其超出部分無(wú)效以外，其他部分沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。合同簽訂后，陳福和將土地交付給環(huán)球公司，并積極協(xié)助其辦理相關(guān)的規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，已履行了其在合同中的義務(wù)。環(huán)球公司在交納第一筆租金后，拒絕繼續(xù)交納租金，其主張拒付租金的理由：一是三次報(bào)建未獲批準(zhǔn)后該公司對(duì)陳福和提供的土地能否作旅游項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生懷疑，因此暫緩支付租金；二是三府函（２００４）１３５號(hào)文下發(fā)后確認(rèn)該租賃土地為金融用地和二類居住用地，不能作為旅游項(xiàng)目開發(fā)，因而拒絕支付租金；三是該公司實(shí)際并未使用該地。環(huán)球公司拒付租金的理由不能成立。１、陳福和是于２００２年４月１２日和同年６月２４日分別與環(huán)球公司簽訂《土地租賃合同書》及《土地租賃合同書補(bǔ)充協(xié)議（一）》的，而三府函［２００４］１３５號(hào)文于２００４年９月１６日才下發(fā)，因此，２００２年４月３０日至２００４年９月１６日這一期間該租賃土地的性質(zhì)仍為旅游用地，符合合同約定，陳福和沒有違約。２、雙方當(dāng)事人并未在上述租賃合同中約定規(guī)劃報(bào)建獲批準(zhǔn)是環(huán)球公司交納租金的前提條件。３、雙方當(dāng)事人在《土地租賃合同書》第二條中約定，所建設(shè)施及固定資產(chǎn)必須經(jīng)三亞市政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后方能建設(shè)，說明環(huán)球公司在簽約時(shí)對(duì)政府審批已有充分認(rèn)識(shí)，即所建設(shè)施可能獲批，也可能不批。４、環(huán)球公司在上述租賃合同簽訂后即交納了第一筆租金２２４萬(wàn)元，如果其認(rèn)為報(bào)建規(guī)劃獲批是交納租金的前提，則其不會(huì)輕易交納為數(shù)不小的第一筆租金。５、合同簽訂后，陳福和即將土地交付給環(huán)球公司，至于環(huán)球公司是否使用了租賃土地，是否在租賃土地上取得收益，均不能作為其拒付租金的理由，且環(huán)球公司亦未能提供證據(jù)證明其實(shí)際并未使用。２００４年９月１６日，鹿回頭控制性詳細(xì)規(guī)劃獲得三亞市人民政府批準(zhǔn)，陳福和所提供的５０畝土地被確定為商業(yè)金融用地和二類居住用地，至此雙方簽訂的合同已無(wú)法再繼續(xù)履行，此系情勢(shì)變更所致，故雙方簽訂的《土地租賃合同書》及《土地租賃合同書補(bǔ)充協(xié)議（一）》應(yīng)予解除。根據(jù)民法理論，租賃合同是一種持續(xù)性或繼續(xù)性合同，合同解除的效力只能及于未來(lái)，而不能溯及既往。因而環(huán)球公司無(wú)權(quán)要求陳福和給其退還２２４萬(wàn)元租金并承擔(dān)利息。環(huán)球公司的此項(xiàng)請(qǐng)求，應(yīng)予駁回。

　　關(guān)于陳福和反訴要求環(huán)球公司支付拖欠的租金５９７．６萬(wàn)元的問題。合同簽訂后，陳福和已將租賃土地交付合環(huán)球公司且所提供土地在２００４年９月１６日前，其用途為旅游用地，符合合同約定。三亞市規(guī)劃局分別于２００２年１２月４日、２００３年９月１日、２００４年６月２４日三次均以鹿回頭控制上詳細(xì)規(guī)劃編制尚未完成為由，暫緩批準(zhǔn)環(huán)球公司的潛水俱樂項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)，并將報(bào)建資料退回。環(huán)球公司對(duì)該租賃土地今后能否作為旅游項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生懷疑，為防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，理應(yīng)主動(dòng)與陳福和協(xié)商，變更租金約定或終止合同把土地退還陳福和改作他用，但環(huán)球公司并未這么做，特別是２００４年９月１６日政府已對(duì)租賃物的用地性質(zhì)改變，陳福和于２００４年１２月１６日書面通知該公司解除合同，終止雙方土地租賃合同后，該司訴至法院，仍提出要求確認(rèn)陳福和解除合同的行為無(wú)效等訴求，造成問題久拖不結(jié)，致使租金損失進(jìn)一步擴(kuò)大，應(yīng)承擔(dān)５０％過錯(cuò)責(zé)任。因此，環(huán)球公司應(yīng)繳的租金不予免除。而陳福和在政府已改變租賃物的規(guī)劃用途，雙方簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，沒有及時(shí)解除合同，對(duì)由此造成的租金損失亦應(yīng)承擔(dān)５０％責(zé)任。環(huán)球公司交納的第一筆租金所對(duì)應(yīng)的租賃時(shí)間是２００２年４月３０日至２００３年４月３０日，故環(huán)球公司尚拖欠２００３年５月１日至２００５年１２月３０日這一租賃期間的租金共計(jì)４４３８１３３．２６元（按每年２２４萬(wàn)元、每月１８．７萬(wàn)元、每日６２３３．３３元計(jì)，其中，２００３年５月１日至２００４年９月１６日拖欠的租金３０８５４９９．９５元；２００４年９月１７日至２００５年１２月３０日的一半租金１３５２６３３．３１元）。陳福和主張租金５９７．６萬(wàn)元過高，其超出部分不予支持。遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（一）、（二）項(xiàng)、第九十七條之規(guī)定，判決：一、解除環(huán)球公司與陳福和２００２年４月１２日簽訂的《土地租賃合同書》及同年６月２４日簽訂的《土地租賃合同書補(bǔ)充協(xié)議（一）》；二、駁回環(huán)球公司要求陳福和退還其已支付的土地租金２２４萬(wàn)元并承擔(dān)利息損失的訴訟請(qǐng)求；三、環(huán)球公司應(yīng)于判決生效之日起１５日內(nèi)向陳福和支付拖欠的租金４４３８１３３．２６元。案件受理費(fèi)８８６６０元，由環(huán)球公司負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)３９８８０元，由環(huán)球公司負(fù)擔(dān)２９６１７．２６元，陳福和負(fù)擔(dān)１０２６２．７４元。
　　環(huán)球公司不服一審判決，上訴稱：我公司為在三亞小東海建一個(gè)＂國(guó)際潛水會(huì)員俱樂部＂項(xiàng)目而向陳福和租用土地?！锻恋刈赓U合同書》的第一條就明確約定，陳福和提供的土地應(yīng)是＂可作為旅游項(xiàng)目開發(fā)之用途的土地＂，此也是陳福和作為合同締約一方首要的和核心的義務(wù)。但是，我公司按合同第二條約定將報(bào)建申請(qǐng)材料交由陳福和并以陳福和名義向三亞市規(guī)劃局申請(qǐng)報(bào)建時(shí)，三亞市規(guī)劃局分別于２００２年１２月４日、２００３年９月１日和２００４年６月２４日三次以陳福和土地用地性質(zhì)尚未規(guī)劃確定為由將報(bào)建申請(qǐng)材料退回，造成我公司無(wú)法使用土地。２００４年９月１６日，三亞市規(guī)劃局就陳福和土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃獲得三亞市人民政府批準(zhǔn)并實(shí)施，將陳福和提供的五十畝土地用地性質(zhì)規(guī)劃為商業(yè)金融、二類居住和公共道路用地，確定該土地不能作為旅游項(xiàng)目開發(fā)之用。因此，陳福和提供的土地不符合合同約定，其已構(gòu)成違約。一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。請(qǐng)求：１、依法撤銷原判，駁回陳福和的反訴請(qǐng)求。２、依法判令陳福和返還上訴人已支付的土地租金２２４萬(wàn)元，并由陳福和按銀行同期貸款利率承擔(dān)占用上述資金給上訴人造成的損失（利息計(jì)算自２００４年９月１６日至本案審理終結(jié)止）。３、本案訴訟費(fèi)用全部由陳福和承擔(dān)。
　　陳福和答辯稱：我出租土地的使用權(quán)證寫明土地用途為旅游用地，完全符合合同的約定，沒有違約。根據(jù)民法理論，租賃合同是一種持續(xù)性或繼續(xù)性合同，合同解除的效力只能及于未來(lái)，而不能溯及既往。合同簽訂后，我即將土地交付給環(huán)球公司，對(duì)租賃合同來(lái)說，只要出租人依約交付了租賃物，租賃物為承租人實(shí)際占有，無(wú)論承租人是否使用，且環(huán)球公司亦未能提供證據(jù)證明其實(shí)際并未使用，承租人均應(yīng)按合同約定履行交付租金的義務(wù)。因而環(huán)球公司無(wú)權(quán)要求我退還２２４萬(wàn)元租金并承擔(dān)利息。同時(shí)，環(huán)球公司還應(yīng)支付拖欠的其余租金。故請(qǐng)求駁回環(huán)球公司的上訴請(qǐng)求，維持原判。
　　在二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
　　本院依職權(quán)到三亞國(guó)土局調(diào)取了雙方爭(zhēng)議土地使用權(quán)的檔案材料，包括：陳福和土地的《土地登記卡》、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新佳公司）轉(zhuǎn)讓該土地前的三土房（２００１）字第２０００號(hào)《土地使用權(quán)證》、《地籍調(diào)查表》、三亞市規(guī)劃局市規(guī)地審字（２０００）２４號(hào)《關(guān)于海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司建設(shè)鹿回頭高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目的用地審核意見》、（２０００）０２５號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等。經(jīng)質(zhì)證，雙方當(dāng)事人對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議。環(huán)球公司認(rèn)為：新佳公司?。郏玻埃埃埃荩埃玻堤?hào)規(guī)劃許可證的＂遵守事項(xiàng)＂第四條已明確規(guī)定：本證所需附圖與附件由發(fā)證機(jī)關(guān)依法確定，與本證具有同等法律效力。三亞市規(guī)劃局市規(guī)地審字［２０００］２４號(hào)文件作為該規(guī)劃許可證的附件，在其最后一頁(yè)的第六條已明確規(guī)定：同意核發(fā)該用地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，有效期一年。即該證到２００１年４月２７日已失效。材料顯示，陳福和的土地是從新佳公司第七塊３４．６萬(wàn)平方米＂旅游度假酒店＂用地中分割取得其中的３．３萬(wàn)平方米用地，該分割轉(zhuǎn)讓土地已超過２萬(wàn)平方米，應(yīng)由規(guī)劃部門重新制定＂詳規(guī)＂和重新申請(qǐng)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，但陳福和土地沒有辦理過詳規(guī)和建設(shè)規(guī)劃許可證。環(huán)球公司的報(bào)建申請(qǐng)是由陳福和并以其名義向三亞市規(guī)劃局提出的，因其土地沒有詳規(guī)而未受理，此足以說明，陳福和土地包括陳福和本人在內(nèi)的任何人均無(wú)法以任何用途使用該塊土地。陳福和認(rèn)為：從檔案材料看，我租給環(huán)球公司的土地已經(jīng)過三亞規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃，檔案材料已明確該土地用途為旅游用地。因此，環(huán)球公司主張?jiān)摰貨]有經(jīng)過規(guī)劃以及土地的用途不能作為旅游項(xiàng)目開發(fā)沒有依據(jù)。
　　一審法院查明的事實(shí)與本院二審查明的事實(shí)相同，應(yīng)予以確認(rèn)。另外，根據(jù)一、二審的證據(jù)，本院還查明了以下事實(shí)：１、對(duì)于環(huán)球公司以陳福和名義進(jìn)行的報(bào)建，三亞市規(guī)劃局２００２年１２月４日的答復(fù)是：因鹿回頭旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃未編制完成，待編制完成后再按規(guī)劃審議其報(bào)建，將所報(bào)送的材料暫時(shí)退回。２００３年９月１日的答復(fù)是：鹿回頭片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃正在調(diào)整，該片區(qū)的項(xiàng)目暫緩報(bào)建。２００４年６月２４日的答復(fù)是：鹿回頭片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制基本完成，按照現(xiàn)規(guī)劃，在該區(qū)沒有專門規(guī)劃安排潛水旅游項(xiàng)目，至于能否在現(xiàn)有搞活用地中兼容安排上述項(xiàng)目，必須待修建性詳細(xì)規(guī)劃完成后才能確定，因此，暫不受理報(bào)建。２、本案當(dāng)事人約定租賃的土地使用權(quán)是陳福和從新佳公司受讓所得。在新佳公司原持有的三土房（２００１）字第２０００號(hào)土地使用權(quán)證上該地的使用權(quán)面積為３４６２６９．５２平方米，使用權(quán)類型為出讓，用途為旅游用地。陳福和受讓該土地后，其用途未改變，仍然為旅游用地。新佳公司通過出讓方式取得包括本案所涉土地在內(nèi)的三亞鹿回頭１４５２６６４．８２平方米土地使用權(quán)是為了建設(shè)鹿回頭高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施，因此，新佳公司于２０００年４月８日辦理了該土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。三亞市規(guī)劃局市規(guī)地審字（２０００）２４號(hào)《關(guān)于海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司建設(shè)鹿回頭高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目的用地審核意見》將新佳公司的上述土地分為９塊，其規(guī)劃用途分別為山體別墅用地、高爾夫球場(chǎng)內(nèi)別墅用地、酒店用地和旅游綜合用地。陳福和受讓的是其中第７塊，用途為旅游酒店用地。新佳公司《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的有效期為１年。
　　本院認(rèn)為，１、關(guān)于陳福和提供的土地是否符合租賃合同約定的問題。雙方當(dāng)事人在《土地租賃合同書》第一條稱陳福和在三亞市小東海擁有土地４５畝，該土地可作為旅游項(xiàng)目開發(fā)。第二條約定陳福和同意將此土地出租給環(huán)球公司作為旅游項(xiàng)目開發(fā)。根據(jù)本院二審查明的事實(shí)，陳福和出租給環(huán)球公司的土地是從新佳公司受讓所得，新佳公司通過出讓取得該土地使用權(quán)的目的是為建設(shè)高爾夫球場(chǎng)及配套的旅游設(shè)施，本身就是旅游項(xiàng)目。三亞市規(guī)劃局給新佳公司的批復(fù)和三亞市國(guó)土資源局頒發(fā)的土地使用權(quán)證記載的用途是旅游用地。陳福和受讓該土地使用權(quán)后，并未改變?cè)撏恋氐挠猛荆齺喪袊?guó)土資源局發(fā)給陳福和的土地使用權(quán)證記載的用途仍為旅游用地。因此，該土地使用權(quán)的用途符合合同約定。根據(jù)建設(shè)部《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第十條關(guān)于＂通過出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方應(yīng)當(dāng)遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并由受讓方在城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。受讓方如需改變?cè)?guī)劃設(shè)計(jì)條件，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)＂的規(guī)定，陳福和在受讓該土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的變更手續(xù)。從現(xiàn)有證據(jù)看，陳福和沒有變更原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，程序上存在一定瑕疵。但是，由于無(wú)論是陳福和本人使用該土地，還是其他人通過轉(zhuǎn)讓或出租方式使用該土地，都必須到城市規(guī)劃行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù)，因此，該程序瑕疵并不影響相關(guān)權(quán)利人對(duì)該土地的使用。事實(shí)上，環(huán)球公司報(bào)建未被受理的原因是政府對(duì)于該區(qū)域的控制性和修建性詳細(xì)規(guī)劃尚未編制完成，規(guī)劃部門不能確定該區(qū)域能否安排或兼容環(huán)球公司要開展的＂潛水＂這一特定的旅游項(xiàng)目。也就是說，環(huán)球公司的報(bào)建未被受理是由于政府的行政行為所致，而不是陳福和受讓該土地使用權(quán)后未變更《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》所致。因此，上訴人上訴所稱陳福和提供的土地沒有規(guī)劃，不符合合同約定的主張，不能成立。
　　２、關(guān)于陳福和租金損失的承擔(dān)問題。在本案租賃合同簽訂后，環(huán)球公司依約支付了第一年租金，陳福和交付了土地，并配合環(huán)球公司向規(guī)劃部門辦理報(bào)建手續(xù)。至此，雙方均完全履行了合同義務(wù)。２００２年１２月４日，三亞市規(guī)劃局第一次答復(fù)因鹿回頭旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃未編制完成，暫不受理雙方報(bào)建后，環(huán)球公司沒有按合同約定在２００２年１２月１０日前支付２００３年５月至１２月的租金，以及在其后的２００３年９月１日、２００４年６月２４日三亞市規(guī)劃局答復(fù)控制性詳細(xì)規(guī)劃正在調(diào)整、控制性詳細(xì)規(guī)劃基本完成，但未安排潛水項(xiàng)目，能否兼容，待修建性詳細(xì)規(guī)劃完成后，才能確定等理由仍不予受理其報(bào)建的情況下，環(huán)球公司一直未支付后續(xù)租金。三亞市規(guī)劃局不受理報(bào)建是雙方當(dāng)事人簽約時(shí)未曾預(yù)料的情形，環(huán)球公司對(duì)于合同能否繼續(xù)履行產(chǎn)生懷疑合理的，未依約支付租金有其客觀原因，并非惡意拖欠租金。但是，由于租賃合同對(duì)租金支付的約定十分明確，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十八條的規(guī)定，環(huán)球公司作為支付租金的義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與陳福和協(xié)商變更合同的租金條款或解除合同，防止對(duì)方損失的擴(kuò)大。但是，環(huán)球公司在２００２年、２００３年、２００４年的３次報(bào)建均未被受理，尤其是２００４年三亞市規(guī)劃局復(fù)函已經(jīng)明確告知已基本完成的控制性詳細(xì)規(guī)劃中沒有安排潛水項(xiàng)目的情況下，仍未主動(dòng)采取措施，對(duì)于陳福和損失的擴(kuò)大，負(fù)有主要責(zé)任。對(duì)于所造成陳福和的租金損失，環(huán)球公司應(yīng)承擔(dān)６０％的賠償責(zé)任。陳福和在合同履行過程中雖然多次催收租金，但是未就合同履行過程中出現(xiàn)的意外情況及時(shí)與環(huán)球公司協(xié)商變更或終止合同，對(duì)于所造成的損失有負(fù)有一定責(zé)任。對(duì)其租金損失，陳福和應(yīng)自行承擔(dān)４０％。２００４年６月２４日，三亞市規(guī)劃局復(fù)函明確告知已完成的控制性詳細(xì)規(guī)劃中未安排潛水項(xiàng)目，至此，雙方所簽合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故陳福和的租金損失應(yīng)從２００３年５月１日起，按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至２００４年６月２４日止。其中，４５畝土地的租金損失為：２００３年５月１日至１２月３１日的租金１３３萬(wàn)元＋２００４年１至６月兩個(gè)季度的租金１００萬(wàn)元＝２３３萬(wàn)元；５畝土地的租金損失為：每月２萬(wàn)元×２００３年５月至２００４年６月共１４個(gè)月＝２８萬(wàn)元，合計(jì)損失為２６１萬(wàn)元。環(huán)球公司應(yīng)承擔(dān)６０％的損失為１５６．６萬(wàn)元。一審法院計(jì)算租金損失的截止時(shí)間和分擔(dān)比例以及理由不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
　?。?、關(guān)于合同解除后環(huán)球公司已付租金的處理問題。２００４年９月１６日三亞市政府批準(zhǔn)的鹿回頭控制性詳細(xì)規(guī)劃將陳福和土地的用途確定為商業(yè)金融用地和居住用地，完全改變了三亞市規(guī)劃局原批準(zhǔn)該土地作為旅游用地的用途，從而使本案雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，一審法院判令解除合同是正確的。作為一種繼續(xù)性合同，租賃合同在因不可以歸咎雙方當(dāng)事人的原因被解除后，不具有溯及力。在本案中，租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，是由于在合同履行過程政府的規(guī)劃發(fā)生變化所致。因此，一審法院駁回環(huán)球公司要求陳福和返還其已經(jīng)支付的２２４萬(wàn)元租金的訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。
　　綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律欠妥，同時(shí)對(duì)于損失的計(jì)算不當(dāng)，應(yīng)予變更。一審法院在本案被本院發(fā)回重審后環(huán)球公司已經(jīng)變更訴訟請(qǐng)求的情況下，對(duì)環(huán)球公司提出本訴的案件受理費(fèi)未作相應(yīng)變更不當(dāng)，本院依法予以調(diào)整。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）、（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
　?。薄⒕S持海南省三亞市中級(jí)人民法院（２００６）三亞民一初（重）字第１號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)；
　?。?、變更海南省三亞市中級(jí)人民法院（２００６）三亞民一初（重）字第１號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：環(huán)球公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起１５日內(nèi)向陳福和賠償租金損失１５６．６萬(wàn)元；
　　３、環(huán)球公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起１５日內(nèi)向陳福和返還租賃的土地使用權(quán)；
　?。?、駁回陳福和的其他反訴請(qǐng)求。
　　一審案件受理費(fèi)２１４６２元，由環(huán)球公司負(fù)擔(dān)；一審反訴費(fèi)３９８８０元，由環(huán)球公司負(fù)擔(dān)９９７０元，由陳福和負(fù)擔(dān)２９９１０元。二審案件受理費(fèi)４３６５３元，由環(huán)球公司負(fù)擔(dān)２００８１元，由陳福和負(fù)擔(dān)２３５７２元。
　　本判決為終審判決。
　　

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審判長(zhǎng)　　劉　　嘉
審判員　　張明安
審判員　　曲永生

二○○六年十二月十二日

書記員　　賀鶯