廣東省江門市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2002）江中法房終字第26號

　　上訴人（原審被告）廣東省粵華房地產(chǎn)開發(fā)公司江門分公司。住所地：江門市躍進(jìn)路88號之一。

　　法定代表人尹超雄，經(jīng)理。

　　訴訟代理人劉棉春、李F，廣東巨信律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）彭利華，男，1962年12月15日出生，漢族，現(xiàn)住江門市石灣直街29號。

　　訴訟代理人黃榮天，廣東天高律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人李國強(qiáng)，男，1954年11月11日出生，漢族，住江門市水南路50號501房。

　　上訴人廣東省粵華房地產(chǎn)開發(fā)公司江門分公司因合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服蓬江區(qū)人民法院（2001）江蓬法民初字第665號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　本院查明：上訴人從江門市機(jī)械廠處受讓了涉案的開發(fā)土地，擬進(jìn)行商住樓（炮臺新村1＃至12＃）的開發(fā)。上訴人與被上訴人雙方經(jīng)協(xié)商和對各自所需的投入進(jìn)行預(yù)算后，于1999年7月21日簽訂了一份《合作開發(fā)炮臺新村9＃、12＃樓協(xié)議書》，約定：一、甲方（上訴人）責(zé)任是1、負(fù)責(zé)用地在簽約三個月內(nèi)全部完成清拆平整和三通一平工作，辦理該地的國有土地使用證，保證提供土地給乙方建設(shè)；2、承擔(dān)兩幢樓宇的設(shè)計費(fèi)、鉆探費(fèi)、試壓費(fèi)；3、負(fù)責(zé)兩幢樓宇的商品房預(yù)售證、街政管理移交及樓宇竣工后的供水、供電、綠化、公用防盜門的費(fèi)用和樓宇外的小區(qū)道路、下水道建設(shè)；4、積極協(xié)助乙方辦理建設(shè)工程的有關(guān)審批手續(xù)；5、簽約后甲方不得將項目用地抵押和轉(zhuǎn)讓。二、乙方（被上訴人）責(zé)任是1、負(fù)責(zé)兩幢樓宇建設(shè)工程的全部費(fèi)用（甲方責(zé)任第2條、第3條承擔(dān)的費(fèi)用內(nèi)容除外）；2、自甲方辦理好國有土地使用證后，建筑施工隊進(jìn)場之日起十三個月內(nèi)，兩幢樓宇必須竣工驗收。3、建筑施工隊必須有資質(zhì)；4、甲方提供國有土地使用證、規(guī)劃用地許可證及三通一平的條件后，乙方必須報建手續(xù)完成后在一個月內(nèi)進(jìn)場施工。三、關(guān)于售房稅費(fèi)的分擔(dān)，甲方負(fù)責(zé)支付全部樓房一至八層總結(jié)算時均價1700元/平方米以內(nèi)（含雜費(fèi)）的一切稅費(fèi)，如低于均價售樓時差額部分的稅費(fèi)退給乙方；如售房均價高于1700元/平方米時的超額部分稅費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。四、雙方共同派員售房，由甲方設(shè)立專人專項售房賬戶，乙方有權(quán)對該款項進(jìn)行監(jiān)督。五、由于該開發(fā)建設(shè)項目雙方投入的資金量基本均等，所以該項目的收益所得甲、乙方各占50％，即以各自擁有竣工驗收后可交客戶使用的全部樓宇的50％所有權(quán)計算。由于本項目是雙方派員共同售房，具體的售房收益分配、提取由雙方共同協(xié)商另定。

　　簽約后，雙方即按協(xié)議的第一、二項約定履行了各自的義務(wù)。經(jīng)雙方同意，江門市蓬江區(qū)篁莊建筑工程公司承接了上述兩幢商住樓的建設(shè)工程并進(jìn)場施工，工程造價比原來預(yù)算下調(diào)10％，9#為1552948.55元，12#為1898830.41元。1999年12月28日，上訴人與原審第三人李國強(qiáng)簽訂了《承包經(jīng)營銷售商住樓協(xié)議書》，約定上訴人將上述兩幢商住樓交由李國強(qiáng)經(jīng)銷，銷售定價為均價1900元/平方米，一年內(nèi)銷售完畢等條款，被上訴人亦在協(xié)議書上簽名確認(rèn)，但2001年3月23日經(jīng)上訴人與李國強(qiáng)協(xié)商后終止執(zhí)行。2000年12月，工程竣工。至起訴前，上述兩幢商住樓已銷售面積為 5259.46平方米，銷售金額為10838154.61元，平均單價為2060.70元/平方米，尚未銷售面積為841.184平方米。此后，上訴人只向被上訴人支付了4104500元售房款。被上訴人要求均分售房款，上訴人則以各種理由推拖，被上訴人遂于2001年10月29日訴至原審法院，請求對商品房總銷售款和尚未銷售的商品房依照合同約定進(jìn)行平分。

　　案經(jīng)原審法院審理認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《合作開發(fā)炮臺新村9＃、12＃樓協(xié)議書》，意思表示真實(shí)，無違反法律規(guī)定，認(rèn)定有效。被告是一家具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，其開發(fā)炮臺新村商住樓經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，手續(xù)合法。而被告作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目所附帶的基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的配套比較了解，并能專業(yè)地分析，預(yù)算相關(guān)的開發(fā)成本，以及應(yīng)預(yù)見到所作出的成本預(yù)算不準(zhǔn)確會帶來的風(fēng)險。原、被告在協(xié)議書中約定“由于雙方當(dāng)時對其各自負(fù)責(zé)的項目所需投入的資金量基本均等……”，證明雙方當(dāng)時對其各自負(fù)責(zé)的項目所需投入的資金已有一個初步的預(yù)算，亦即確認(rèn)雙方的投資是均等的。現(xiàn)被告卻又稱實(shí)際投入了資金683萬元，比原告多投入337.82萬元，將近多一倍，數(shù)額差異之巨令人難以采信。而原告對被告多投入的資金并不認(rèn)可，故被告的主張依據(jù)不足，不予認(rèn)定。原、被告雙方在合同中無約定共同成立專門的項目公司開發(fā)上述兩幢樓宇，但無論項目公司是否成立，并不影響合同效力。本案并非建設(shè)工程合同糾紛，原告不是施工單位，其是否具有建筑資質(zhì)并不影響合同的效力，被告以此主張合同無效，不予支持。原告的請求合理合法，應(yīng)予支持，被告應(yīng)支付 1314577.30元售房款給原告，尚余的房屋及車房雙方各占50％。關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題，雙方在協(xié)議書中約定售房均價高于1700元/平方米的超額部分稅費(fèi)由原告負(fù)責(zé)，但后來原、被告與第三人簽訂的承包協(xié)議書中明確約定銷售房價超出1900元/平方米外的盈余金額由第三人負(fù)責(zé)。該協(xié)議書是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，無違反法律規(guī)定，認(rèn)定有效。故原告只應(yīng)負(fù)責(zé)超額部分即200元/平方米的計稅金額，稅率應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的納稅標(biāo)準(zhǔn)計算。據(jù)此，作出判決如下：一、被告應(yīng)支付售房款1314577.30元給原告。但應(yīng)扣除原告應(yīng)承擔(dān)已售房屋總面積200元/平方米的差額部分稅費(fèi)，稅率按稅務(wù)部門規(guī)定的計提標(biāo)準(zhǔn)計算。二、剩余房屋及車房（見附表），由原、被告雙方各占50％，并自行協(xié)商具體的分配問題。如無法達(dá)成一致意見，當(dāng)事人可向本院申請拍賣該房屋及車房，扣除有關(guān)評估費(fèi)及拍賣費(fèi)后，所得價款平分。三、上述第一、二項在本判決發(fā)生法律效力之日起三十天內(nèi)執(zhí)行完畢。本案受理費(fèi)28743元，財產(chǎn)保全費(fèi)7280 元，合共36023元，原、被告雙方各負(fù)擔(dān)一半。

　　上訴人廣東省粵華房地產(chǎn)開發(fā)公司江門分公司不服原審法院判決，向本院提起上訴稱：一、雙方簽訂的合作協(xié)議違法無效。因為被上訴人作為個人沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，而且按照建設(shè)部1995年1月23日發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第十九條第二款的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方應(yīng)成立項目公司，但本案的合作雙方?jīng)]有依法成立項目公司。二、原審法院未經(jīng)審核就簡單地認(rèn)定雙方在開發(fā)中投入的資金均等，處理不當(dāng)。（一）雙方簽訂的合作協(xié)議，對開發(fā)項目的所需費(fèi)用并無充分準(zhǔn)確的計算，而只是粗略的估算；協(xié)議只約定雙方負(fù)責(zé)的工作項目，但費(fèi)用由誰負(fù)責(zé)則約定不明確，表現(xiàn)在協(xié)議上就是未將所有開發(fā)費(fèi)用羅列出來，如土地出讓金和“三通一平”工程費(fèi)用等。至于到底雙方實(shí)際投入資金多少、開發(fā)項目的成本和盈利情況如何，雙方并無共同結(jié)算，在這情況下，原審法院不應(yīng)簡單認(rèn)定雙方投入資金均等。（二）、上訴人實(shí)際投入資金683萬元，遠(yuǎn)較被上訴人為多，如果仍按總銷售樓款50％來分配，違反公平合理原則。三、合作協(xié)議約定的“收益”是指銷售樓款扣除商住樓開發(fā)成本后的盈利，而并非銷售樓款。四、上訴人的調(diào)解方案是：按雙方的出資比例（上訴人投資680萬元，被上訴人投資480萬元）來分配，則上訴人占58.6％，分得成本和利潤635.12萬元，被上訴人占41.4％，分得成本和利潤448.70萬元，扣除上訴人已向被上訴人支付的410.45萬元，尚欠38.25萬元；對尚未銷售的841.18平方米亦按上述比例分配，上訴人分得492.93平方米，被上訴人分得 348.25平方米。

　　被上訴人彭利華答辯稱：一、雙方簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有效，因為我國法律沒有明文規(guī)定個人不得參與房地產(chǎn)開發(fā)，而且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的有關(guān)精神，即使合作雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但樓房已經(jīng)竣工，且無其他違法行為的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。二、被上訴人的行為是投資行為，合作協(xié)議對雙方的權(quán)利義務(wù)特別是對前期的投入約定詳盡，而且簽約后將所有手續(xù)辦理到了上訴人的名下，符合房地產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定。三、本案不宜適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第十九條，因為上訴人不是將土地作價入股，前提不符。四、幼兒園的產(chǎn)權(quán)和收益全歸上訴人，所以不應(yīng)分?jǐn)傆變簣@的成本。五、簽約前雙方已對各自的投入進(jìn)行了預(yù)算，得出結(jié)果是基本均等，雙方商定的1700元/平方米的樓價已考慮了開發(fā)的成本，這個價錢已是有利可圖。六、被上訴人共投入480萬元，包括合同中沒有約定的40萬元報建費(fèi)等在內(nèi)。上訴人的實(shí)際投入亦與此差不多，沒有680萬元之多，故不同意上訴人提出的調(diào)解方案，請求維持原判。

　　在二審期間，雙方均未提供新的證據(jù)。

　　根據(jù)雙方當(dāng)事人確認(rèn)的證據(jù)、事實(shí)以及對雙方爭議證據(jù)的認(rèn)定，本院因此確認(rèn)了以上查明的事實(shí)。

　　本院認(rèn)為：上訴人是一家具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，以其名義開發(fā)炮臺新村商住樓經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，手續(xù)完備。雙方簽訂的《合作開發(fā)炮臺新村9＃、 12＃樓協(xié)議書》，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，應(yīng)確認(rèn)有效。雙方均應(yīng)依約全面履行各自的義務(wù)。被上訴人已完成出資，上訴人因此亦應(yīng)依照協(xié)議約定的收益分配原則將收益分配給被上訴人。被上訴人拒絕分配收益和返還被上訴人的投資成本，已屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。我國法律沒有明文規(guī)定個人不得參與房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，成立項目公司亦并非合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的生效要件，上訴人以被上訴人為個人不得參與房地產(chǎn)開發(fā)、合作雙方?jīng)]有依法成立項目公司為由主張合作協(xié)議無效，理由不充分，不予采納。

　　本案雙方爭議的焦點(diǎn)是收益的分配問題。雙方之間經(jīng)協(xié)商約定，“由于該開發(fā)建設(shè)項目雙方投入的資金量基本均等，所以該項目的收益所得甲、乙方各占 50％”。雙方當(dāng)事人對上述約定的理解存在爭議。上訴人認(rèn)為雙方投入的資金量基本均等是均分收益的前提條件，銷售后對雙方的實(shí)際投入進(jìn)行結(jié)算，然后由雙方協(xié)商如何分配收益；如實(shí)際投入均等，各分得一半收益，如實(shí)際投入不均等，則將總銷售額扣減雙方成本后，再按照雙方的出資比例進(jìn)行分配。而事實(shí)上，上訴人實(shí)際投入為683萬元，遠(yuǎn)比被上訴人投入的480萬元為多，應(yīng)按雙方出資比例分配收益，如果仍按各50％的原則分配，顯失公平。被上訴人則認(rèn)為合同約定了各自的責(zé)任，雙方對履行各自義務(wù)所需成本進(jìn)行預(yù)算后，由于成本基本均等，所以才共同約定出收益平分的分配原則；雙方投入的資金量基本均等是均分收益的原因而并非前提條件。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十五條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人對合同條款的理解發(fā)生爭議時，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款真實(shí)意思。本案雙方當(dāng)事人對上述協(xié)議條款發(fā)生爭議而引起糾紛，雙方之間無法達(dá)成一致意見，因此本院有必要依照法律規(guī)定的原則、方法和綜合本案的實(shí)際情況進(jìn)行合同解釋，探究該爭議條款的真意。

　　首先從文義上來解釋。“由于該開發(fā)建設(shè)項目雙方投入的資金量基本均等，所以該項目的收益所得甲、乙方各占50％”的條款，是一個因果復(fù)句，前一個句子表示原因，后一個句子表示結(jié)果，“由于”是提出原因，表述的是既有的、確定的客觀事實(shí)或事由，“所以”表述的內(nèi)容是基于上述事由而得出的結(jié)果。而且，簽訂協(xié)議之時尚未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動，不可能對雙方的投入進(jìn)行結(jié)算，因此該條款中“雙方投入的資金量”應(yīng)為預(yù)算的投入。如果按照上訴人的理解，“由于該開發(fā)建設(shè)項目雙方投入的資金量基本均等”是“所以該項目的收益所得甲、乙方各占50％”的前提條件的話，那么此句應(yīng)為條件復(fù)句，前一句表述的是尚未發(fā)生的、不確定或假設(shè)的事由，后一句表述的是基于上述假設(shè)事由的發(fā)生而應(yīng)有的結(jié)果。照此理解“由于”和“所以”的含義，明顯與其通常含義不符，因此本院對上訴人的相關(guān)陳述不予采納。

　　其次從體系上來解釋，探究該條款用語的真意。本案雙方當(dāng)事人在合同中先約定了雙方的責(zé)任（即所要負(fù)責(zé)和完成的事項），再約定售房稅收費(fèi)用的分擔(dān)和共同售房的具體事宜，然后才約定收益的分配原則。按照常理，合作雙方必前預(yù)算完成各自責(zé)任所需的成本，才能協(xié)商定出收益的分配原則。雙方對各自所需投入進(jìn)行預(yù)算，并考慮稅收費(fèi)用等因素后，發(fā)現(xiàn)各自所需承擔(dān)的成本基本均等，所以就協(xié)商一致的情況下擬定了收益平分的分配原則。

　　綜上，本案的合同爭議條款的真實(shí)意思應(yīng)為：因為雙方預(yù)算各自投入的開發(fā)成本基本均等，所以合作開發(fā)所得的利潤亦平分。被上訴人對此爭議條款的理解較為合理和符合事實(shí)，應(yīng)予采信。

　　關(guān)于“收益”的含義問題。誠然，在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的收益應(yīng)該是利潤，即總銷售額扣減成本后的所得。但在合作雙方投入的成本是相等、按照出資比例分配利潤的情況下，總銷售額可直接作為收益進(jìn)行平分，與總銷售額扣減成本后再平分利潤的方法殊途同歸。在本案中，雙方當(dāng)事人合作開發(fā)房地產(chǎn)盈利，上訴人除根據(jù)協(xié)議約定與被上訴人分配利潤外，還應(yīng)返還被上訴人投入的成本，如此一來，和上訴人直接與被上訴人平分銷售總額的結(jié)果并無二致。上訴人糾纏于“收益”含義的爭論上，而拒絕將一半利潤和被上訴人投入的成本支付給被上訴人，顯然理由不足。

　　此外，上訴人認(rèn)為雙方投入不等、如平均分配收益顯失公平的訴稱，亦理由不充分。顯失公平必須同時具備兩方面的要件，一是雙方權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則，二是一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢地位或利用了對方?jīng)]有經(jīng)驗。本案雙方當(dāng)事人根據(jù)投入基本均等的預(yù)算結(jié)果而自愿擬定的利潤分配原則，當(dāng)屬自愿承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險，明顯沒有違反公平、等價有償?shù)脑瓌t；上訴人作為一家有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，與只是個人的被上訴人在簽訂合作協(xié)議時，被上訴人不可能占有優(yōu)勢地位，被上訴人也不可能利用了上訴人沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。據(jù)此，本院對上訴人的上述訴稱不予采納。況且，即使合同條款顯失公平，上訴人亦應(yīng)在簽訂合同后一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，超過了一年的除斥期間，上訴人即喪失了合同的撤銷權(quán)。

　　綜上所述，上訴人上訴無理，應(yīng)予駁回。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，程序合法，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審受理費(fèi)28743元，由上訴人廣東省粵華房地產(chǎn)開發(fā)公司江門分公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 曾德軍

　　代理審判員 曹富榮

　　代理審判員 吳健英

　　二○○二年九月十二日

　　書 記 員 吳 蔚