廣東省江門市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2002）江中法房終字第26號

　　上訴人（原審被告）廣東省粵華房地產開發公司江門分公司。住所地：江門市躍進路88號之一。

　　法定代表人尹超雄，經理。

　　訴訟代理人劉棉春、李F，廣東巨信律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）彭利華，男，1962年12月15日出生，漢族，現住江門市石灣直街29號。

　　訴訟代理人黃榮天，廣東天高律師事務所律師。

　　原審第三人李國強，男，1954年11月11日出生，漢族，住江門市水南路50號501房。

　　上訴人廣東省粵華房地產開發公司江門分公司因合作開發房地產合同糾紛一案，不服蓬江區人民法院（2001）江蓬法民初字第665號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　本院查明：上訴人從江門市機械廠處受讓了涉案的開發土地，擬進行商住樓（炮臺新村1＃至12＃）的開發。上訴人與被上訴人雙方經協商和對各自所需的投入進行預算后，于1999年7月21日簽訂了一份《合作開發炮臺新村9＃、12＃樓協議書》，約定：一、甲方（上訴人）責任是1、負責用地在簽約三個月內全部完成清拆平整和三通一平工作，辦理該地的國有土地使用證，保證提供土地給乙方建設；2、承擔兩幢樓宇的設計費、鉆探費、試壓費；3、負責兩幢樓宇的商品房預售證、街政管理移交及樓宇竣工后的供水、供電、綠化、公用防盜門的費用和樓宇外的小區道路、下水道建設；4、積極協助乙方辦理建設工程的有關審批手續；5、簽約后甲方不得將項目用地抵押和轉讓。二、乙方（被上訴人）責任是1、負責兩幢樓宇建設工程的全部費用（甲方責任第2條、第3條承擔的費用內容除外）；2、自甲方辦理好國有土地使用證后，建筑施工隊進場之日起十三個月內，兩幢樓宇必須竣工驗收。3、建筑施工隊必須有資質；4、甲方提供國有土地使用證、規劃用地許可證及三通一平的條件后，乙方必須報建手續完成后在一個月內進場施工。三、關于售房稅費的分擔，甲方負責支付全部樓房一至八層總結算時均價1700元/平方米以內（含雜費）的一切稅費，如低于均價售樓時差額部分的稅費退給乙方；如售房均價高于1700元/平方米時的超額部分稅費由乙方負責。四、雙方共同派員售房，由甲方設立專人專項售房賬戶，乙方有權對該款項進行監督。五、由于該開發建設項目雙方投入的資金量基本均等，所以該項目的收益所得甲、乙方各占50％，即以各自擁有竣工驗收后可交客戶使用的全部樓宇的50％所有權計算。由于本項目是雙方派員共同售房，具體的售房收益分配、提取由雙方共同協商另定。

　　簽約后，雙方即按協議的第一、二項約定履行了各自的義務。經雙方同意，江門市蓬江區篁莊建筑工程公司承接了上述兩幢商住樓的建設工程并進場施工，工程造價比原來預算下調10％，9#為1552948.55元，12#為1898830.41元。1999年12月28日，上訴人與原審第三人李國強簽訂了《承包經營銷售商住樓協議書》，約定上訴人將上述兩幢商住樓交由李國強經銷，銷售定價為均價1900元/平方米，一年內銷售完畢等條款，被上訴人亦在協議書上簽名確認，但2001年3月23日經上訴人與李國強協商后終止執行。2000年12月，工程竣工。至起訴前，上述兩幢商住樓已銷售面積為 5259.46平方米，銷售金額為10838154.61元，平均單價為2060.70元/平方米，尚未銷售面積為841.184平方米。此后，上訴人只向被上訴人支付了4104500元售房款。被上訴人要求均分售房款，上訴人則以各種理由推拖，被上訴人遂于2001年10月29日訴至原審法院，請求對商品房總銷售款和尚未銷售的商品房依照合同約定進行平分。

　　案經原審法院審理認為：原、被告雙方簽訂的《合作開發炮臺新村9＃、12＃樓協議書》，意思表示真實，無違反法律規定，認定有效。被告是一家具備房地產開發資質的企業，其開發炮臺新村商住樓經有關部門批準，手續合法。而被告作為房地產開發公司，應對房地產開發項目所附帶的基礎設施及公共設施的配套比較了解，并能專業地分析，預算相關的開發成本，以及應預見到所作出的成本預算不準確會帶來的風險。原、被告在協議書中約定“由于雙方當時對其各自負責的項目所需投入的資金量基本均等……”，證明雙方當時對其各自負責的項目所需投入的資金已有一個初步的預算，亦即確認雙方的投資是均等的。現被告卻又稱實際投入了資金683萬元，比原告多投入337.82萬元，將近多一倍，數額差異之巨令人難以采信。而原告對被告多投入的資金并不認可，故被告的主張依據不足，不予認定。原、被告雙方在合同中無約定共同成立專門的項目公司開發上述兩幢樓宇，但無論項目公司是否成立，并不影響合同效力。本案并非建設工程合同糾紛，原告不是施工單位，其是否具有建筑資質并不影響合同的效力，被告以此主張合同無效，不予支持。原告的請求合理合法，應予支持，被告應支付 1314577.30元售房款給原告，尚余的房屋及車房雙方各占50％。關于稅費負擔問題，雙方在協議書中約定售房均價高于1700元/平方米的超額部分稅費由原告負責，但后來原、被告與第三人簽訂的承包協議書中明確約定銷售房價超出1900元/平方米外的盈余金額由第三人負責。該協議書是雙方當事人真實意思表示，無違反法律規定，認定有效。故原告只應負責超額部分即200元/平方米的計稅金額，稅率應按稅務部門規定的納稅標準計算。據此，作出判決如下：一、被告應支付售房款1314577.30元給原告。但應扣除原告應承擔已售房屋總面積200元/平方米的差額部分稅費，稅率按稅務部門規定的計提標準計算。二、剩余房屋及車房（見附表），由原、被告雙方各占50％，并自行協商具體的分配問題。如無法達成一致意見，當事人可向本院申請拍賣該房屋及車房，扣除有關評估費及拍賣費后，所得價款平分。三、上述第一、二項在本判決發生法律效力之日起三十天內執行完畢。本案受理費28743元，財產保全費7280 元，合共36023元，原、被告雙方各負擔一半。

　　上訴人廣東省粵華房地產開發公司江門分公司不服原審法院判決，向本院提起上訴稱：一、雙方簽訂的合作協議違法無效。因為被上訴人作為個人沒有房地產開發資質，而且按照建設部1995年1月23日發布的《城市房地產開發管理暫行辦法》第十九條第二款的規定，合作開發房地產的雙方應成立項目公司，但本案的合作雙方沒有依法成立項目公司。二、原審法院未經審核就簡單地認定雙方在開發中投入的資金均等，處理不當。（一）雙方簽訂的合作協議，對開發項目的所需費用并無充分準確的計算，而只是粗略的估算；協議只約定雙方負責的工作項目，但費用由誰負責則約定不明確，表現在協議上就是未將所有開發費用羅列出來，如土地出讓金和“三通一平”工程費用等。至于到底雙方實際投入資金多少、開發項目的成本和盈利情況如何，雙方并無共同結算，在這情況下，原審法院不應簡單認定雙方投入資金均等。（二）、上訴人實際投入資金683萬元，遠較被上訴人為多，如果仍按總銷售樓款50％來分配，違反公平合理原則。三、合作協議約定的“收益”是指銷售樓款扣除商住樓開發成本后的盈利，而并非銷售樓款。四、上訴人的調解方案是：按雙方的出資比例（上訴人投資680萬元，被上訴人投資480萬元）來分配，則上訴人占58.6％，分得成本和利潤635.12萬元，被上訴人占41.4％，分得成本和利潤448.70萬元，扣除上訴人已向被上訴人支付的410.45萬元，尚欠38.25萬元；對尚未銷售的841.18平方米亦按上述比例分配，上訴人分得492.93平方米，被上訴人分得 348.25平方米。

　　被上訴人彭利華答辯稱：一、雙方簽訂的合作開發房地產合同有效，因為我國法律沒有明文規定個人不得參與房地產開發，而且根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的有關精神，即使合作雙方均無房地產開發資質，但樓房已經竣工，且無其他違法行為的，應認定合同有效。二、被上訴人的行為是投資行為，合作協議對雙方的權利義務特別是對前期的投入約定詳盡，而且簽約后將所有手續辦理到了上訴人的名下，符合房地產法的有關規定。三、本案不宜適用《城市房地產開發管理暫行辦法》第十九條，因為上訴人不是將土地作價入股，前提不符。四、幼兒園的產權和收益全歸上訴人，所以不應分攤幼兒園的成本。五、簽約前雙方已對各自的投入進行了預算，得出結果是基本均等，雙方商定的1700元/平方米的樓價已考慮了開發的成本，這個價錢已是有利可圖。六、被上訴人共投入480萬元，包括合同中沒有約定的40萬元報建費等在內。上訴人的實際投入亦與此差不多，沒有680萬元之多，故不同意上訴人提出的調解方案，請求維持原判。

　　在二審期間，雙方均未提供新的證據。

　　根據雙方當事人確認的證據、事實以及對雙方爭議證據的認定，本院因此確認了以上查明的事實。

　　本院認為：上訴人是一家具備房地產開發資質的企業，以其名義開發炮臺新村商住樓經有關部門批準，手續完備。雙方簽訂的《合作開發炮臺新村9＃、 12＃樓協議書》，意思表示真實，內容合法，應確認有效。雙方均應依約全面履行各自的義務。被上訴人已完成出資，上訴人因此亦應依照協議約定的收益分配原則將收益分配給被上訴人。被上訴人拒絕分配收益和返還被上訴人的投資成本，已屬違約，應承擔相應的違約責任。我國法律沒有明文規定個人不得參與房地產開發和經營，成立項目公司亦并非合作開發房地產合同的生效要件，上訴人以被上訴人為個人不得參與房地產開發、合作雙方沒有依法成立項目公司為由主張合作協議無效，理由不充分，不予采納。

　　本案雙方爭議的焦點是收益的分配問題。雙方之間經協商約定，“由于該開發建設項目雙方投入的資金量基本均等，所以該項目的收益所得甲、乙方各占 50％”。雙方當事人對上述約定的理解存在爭議。上訴人認為雙方投入的資金量基本均等是均分收益的前提條件，銷售后對雙方的實際投入進行結算，然后由雙方協商如何分配收益；如實際投入均等，各分得一半收益，如實際投入不均等，則將總銷售額扣減雙方成本后，再按照雙方的出資比例進行分配。而事實上，上訴人實際投入為683萬元，遠比被上訴人投入的480萬元為多，應按雙方出資比例分配收益，如果仍按各50％的原則分配，顯失公平。被上訴人則認為合同約定了各自的責任，雙方對履行各自義務所需成本進行預算后，由于成本基本均等，所以才共同約定出收益平分的分配原則；雙方投入的資金量基本均等是均分收益的原因而并非前提條件。

　　根據《中華人民共和國合同法》第二十五條第一款的規定，當事人對合同條款的理解發生爭議時，由人民法院或仲裁機構按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款真實意思。本案雙方當事人對上述協議條款發生爭議而引起糾紛，雙方之間無法達成一致意見，因此本院有必要依照法律規定的原則、方法和綜合本案的實際情況進行合同解釋，探究該爭議條款的真意。

　　首先從文義上來解釋。“由于該開發建設項目雙方投入的資金量基本均等，所以該項目的收益所得甲、乙方各占50％”的條款，是一個因果復句，前一個句子表示原因，后一個句子表示結果，“由于”是提出原因，表述的是既有的、確定的客觀事實或事由，“所以”表述的內容是基于上述事由而得出的結果。而且，簽訂協議之時尚未進行房地產開發活動，不可能對雙方的投入進行結算，因此該條款中“雙方投入的資金量”應為預算的投入。如果按照上訴人的理解，“由于該開發建設項目雙方投入的資金量基本均等”是“所以該項目的收益所得甲、乙方各占50％”的前提條件的話，那么此句應為條件復句，前一句表述的是尚未發生的、不確定或假設的事由，后一句表述的是基于上述假設事由的發生而應有的結果。照此理解“由于”和“所以”的含義，明顯與其通常含義不符，因此本院對上訴人的相關陳述不予采納。

　　其次從體系上來解釋，探究該條款用語的真意。本案雙方當事人在合同中先約定了雙方的責任（即所要負責和完成的事項），再約定售房稅收費用的分擔和共同售房的具體事宜，然后才約定收益的分配原則。按照常理，合作雙方必前預算完成各自責任所需的成本，才能協商定出收益的分配原則。雙方對各自所需投入進行預算，并考慮稅收費用等因素后，發現各自所需承擔的成本基本均等，所以就協商一致的情況下擬定了收益平分的分配原則。

　　綜上，本案的合同爭議條款的真實意思應為：因為雙方預算各自投入的開發成本基本均等，所以合作開發所得的利潤亦平分。被上訴人對此爭議條款的理解較為合理和符合事實，應予采信。

　　關于“收益”的含義問題。誠然，在一般情況下，房地產開發經營的收益應該是利潤，即總銷售額扣減成本后的所得。但在合作雙方投入的成本是相等、按照出資比例分配利潤的情況下，總銷售額可直接作為收益進行平分，與總銷售額扣減成本后再平分利潤的方法殊途同歸。在本案中，雙方當事人合作開發房地產盈利，上訴人除根據協議約定與被上訴人分配利潤外，還應返還被上訴人投入的成本，如此一來，和上訴人直接與被上訴人平分銷售總額的結果并無二致。上訴人糾纏于“收益”含義的爭論上，而拒絕將一半利潤和被上訴人投入的成本支付給被上訴人，顯然理由不足。

　　此外，上訴人認為雙方投入不等、如平均分配收益顯失公平的訴稱，亦理由不充分。顯失公平必須同時具備兩方面的要件，一是雙方權利義務明顯違反公平、等價有償原則，二是一方當事人利用優勢地位或利用了對方沒有經驗。本案雙方當事人根據投入基本均等的預算結果而自愿擬定的利潤分配原則，當屬自愿承擔商業風險，明顯沒有違反公平、等價有償的原則；上訴人作為一家有資質的房地產開發公司，與只是個人的被上訴人在簽訂合作協議時，被上訴人不可能占有優勢地位，被上訴人也不可能利用了上訴人沒有房地產開發經驗。據此，本院對上訴人的上述訴稱不予采納。況且，即使合同條款顯失公平，上訴人亦應在簽訂合同后一年內行使撤銷權，超過了一年的除斥期間，上訴人即喪失了合同的撤銷權。

　　綜上所述，上訴人上訴無理，應予駁回。原審判決認定事實清楚，適用法律準確，程序合法，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審受理費28743元，由上訴人廣東省粵華房地產開發公司江門分公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 曾德軍

　　代理審判員 曹富榮

　　代理審判員 吳健英

　　二○○二年九月十二日

　　書 記 員 吳 蔚