山東省東營市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）東民四初字第12號

　　原告：東營海通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：東營市沂河路188號。

　　法定代表人：張俊林，董事長。

　　委托代理人：潘永國，山東魯北律師事務(wù)所律師。

　　被告：山東省建筑工程監(jiān)理公司，住所地：濟南市經(jīng)五路256號。

　　法定代表人：鄭立志，總經(jīng)理。

　　被告：山東省建筑工程監(jiān)理公司東營分公司，住所地：東營市沂河路316號。

　　負責人：李志強，經(jīng)理。

　　原告東營海通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱海通公司）為與被告山東省建筑工程監(jiān)理公司（以下簡稱山東監(jiān)理公司）、山東省建筑工程監(jiān)理公司東營分公司（以下簡稱東營監(jiān)理公司）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，提起訴訟。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人潘永國及被告山東監(jiān)理公司法定代表人鄭立志到庭參加了訴訟，被告東營監(jiān)理公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告海通公司訴稱，2002年3月25日，原告與被告東營監(jiān)理公司依法簽訂了商品房買賣協(xié)議，原告以每平方米560元的價格向被告東營監(jiān)理公司出售3272.38平方米的商品房，總造價為 1833092.80元，被告已交定金36.6萬元，尚欠1467092.80元。合同規(guī)定除定金外，在施工圖紙確認后、主體完工前交付55萬元，余額應(yīng)在交房前一次付清，但被告東營監(jiān)理公司除定金外至今未交。為維護原告合法權(quán)益，請求判令被告支付房款1467092.80元及延期付款違約金 132771.12元（至2004年3月13日），并賠償經(jīng)濟損失 3萬元，共1629863.92元，并承擔本案一切訴訟費用。

　　被告山東監(jiān)理公司辯稱，原告與被告東營監(jiān)理公司簽訂的商品房買賣協(xié)議，名義是買賣該地塊上的商品房，實質(zhì)上是原告將該塊土地的使用權(quán)再次轉(zhuǎn)賣給東營監(jiān)理公司，即合同買賣的標的不是商品房而是土地。該房實際由東營監(jiān)理公司出資自建，原告未投入一分錢，原告依此合同取得的不是出售商品房的對價，而是轉(zhuǎn)讓該地塊的使用權(quán)收益。因此，該合同以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)我國《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，該協(xié)議屬于無效合同，請法院依法確認并駁回原告的全部訴訟請求。

　　被告東營監(jiān)理公司未提供答辯。

　　經(jīng)審理查明，2002年3月25日，原告（甲方）與被告東營監(jiān)理公司（乙方）簽訂了一份商品房買賣協(xié)議，主要約定一、甲方同意將本公司在曹州路以西，沂河路以北所開發(fā)的“海麗園”居住小區(qū)中的7＃樓整體出售給乙方，用于乙方單位內(nèi)部職工居住使用。總建筑面積（基層及一、二、三、四層）共計3273.38平方米。二、建設(shè)方式：由甲方辦理房地產(chǎn)開發(fā)所需的各種證件及手續(xù)。乙方負責建設(shè)，費用乙方負責。三、計價方式與價款：乙方向甲方支付房款按該棟房屋的建筑面積為單位計價 560.00元／平方米，共計1833092.80元。四、代收代交項目：暖增容費20元／平方米，采暖面積為2611平方米（不包括基層和閣樓），計 52220元，乙方支付，甲方代收代交；甲方協(xié)助乙方辦理乙方有線電視線路安裝，費用由乙方負擔；甲方協(xié)助乙方辦理天然氣管道初裝，入戶的設(shè)備和安裝費由乙方負擔。五、付款方式及期限：簽訂合同一周內(nèi)乙方交付366000元的定金，施工圖紙出來確認后，主體完成前再付550000元，余款及代收代交款交房前一次性付清。六、乙方逾期付款的違約責任：自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際金額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，應(yīng)交款項全部交清后，該房產(chǎn)方可交付乙方使用。七、交房時間應(yīng)當在2002年12月15日前，因本樓房為乙方自建，甲方不承擔逾期交房的責任。八、違約責任：單方解除合同的，視為違約，違約方承擔另外一方的損失及合同總款的10％的違約金。九、規(guī)劃、設(shè)計變更的約定：乙方在建設(shè)過程中要求發(fā)生設(shè)計變更的，應(yīng)經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計單位同意后方可變更，甲方可協(xié)助辦理。因變更導(dǎo)致影響到乙方所購商品房質(zhì)量或使用功能的，責任由乙方承擔。十、甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾：甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：水、電、暖、通訊、道路于該商品房交付日達到使用條件。每拖延一天按乙方已支付房款的萬分之二支付違約金。閉路電視該商品房交付日達到市有線電視臺初裝條件。天燃氣該商品房交付日達到初裝條件。十一、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：甲方應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需甲方提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。甲方可協(xié)助乙方辦理乙方內(nèi)部購房職工個人產(chǎn)權(quán)登記。因辦理產(chǎn)權(quán)登記的需要，乙方職工與甲方所簽的《商品房買賣合同》僅做辦理產(chǎn)權(quán)登記使用，甲方不承擔《商品房買賣合同》甲方的責任。辦理產(chǎn)權(quán)發(fā)生的稅、費由雙方按國家有關(guān)法律的規(guī)定分別承擔。十二、房屋質(zhì)量及保修責任：房屋質(zhì)量及室內(nèi)配套設(shè)施由乙方自行負責。發(fā)生質(zhì)量問題，由乙方自行承擔保修責任。十三、乙方的房屋僅作住宅使用，乙方使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，乙方在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。甲方不得改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。十四、整個小區(qū)完成后，必須建立安防系統(tǒng)。整個小區(qū)配套設(shè)施完成時間即全部發(fā)揮功能時間最遲為2004年10月30日。達不到完成時間的，乙方有權(quán)要求甲方按時完成。該事實有商品房買賣協(xié)議在案為證，已經(jīng)雙方當事人質(zhì)證，應(yīng)予采信。

　　合同訂立后，被告東營監(jiān)理公司共交納定金36.6萬元，余款未付。原告以自己名義辦理了海麗園7#樓的國有土地使用證、建筑工程施工許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，該事實有當事人的陳述和證件在卷為憑，已經(jīng)庭審質(zhì)證，應(yīng)予采信。

　　2002年12月3日，原告向被告東營監(jiān)理公司發(fā)出催款通知書，主要內(nèi)容為：根據(jù)貴公司與我公司《商品房買賣協(xié)議》第五條規(guī)定，貴公司應(yīng)于海麗園7＃住宅樓主體完成前向我公司支付房款550000元。但貴公司于 2002年11月19日為我公司開具的支票（面額30萬元）為空頭支票。根據(jù)協(xié)議第六條規(guī)定，若你方逾期付款，每逾期一天，按應(yīng)付款萬分之二向我公司支付違約金。自2002年11月19日至2002年12月3日，違約金為：1430元，請貴公司于2002年 12月 3日付清房款與違約金共計551430元。同日，被告東營監(jiān)理公司收到原告退回的空頭轉(zhuǎn)帳支票。

　　2003年1月3日，原告再次向被告東營監(jiān)理公司發(fā)出書面通知，主要內(nèi)容為：你公司提出的海麗園7＃樓《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積與《商品房買賣協(xié)議》面積不符的問題，我公司在簽訂協(xié)議之前已向你公司出具過此證件，協(xié)議面積也是你我雙方核算確定的，你公司并無異議。并且是你我雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成協(xié)議的，我公司不存在任何欺瞞行為，你公司不應(yīng)以此為借口拖延應(yīng)付款時間。并且，你公司在明知道銀行存款不足的情況下，2002年11月19日為我公司開具空頭支票，這違背了誠實守信的原則。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，由我公司負責辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，即總證，而你公司實際建設(shè)面積與協(xié)議面積相符，在辦理產(chǎn)權(quán)證時我公司負責接實際面積辦理。根據(jù)《商品房買賣協(xié)議》第五條、第六條之規(guī)定，你公司應(yīng)于海麗園7號樓主體完成時向我公司支付房款550000元，若你方逾期付款，每逾期一天，按應(yīng)付款萬分之二向我公司支付違約金。自2002年11月19日至2003年1月2日止，你公司應(yīng)向我公司支付的違約金為：550000元X 0.0002 X 44天=4840元。請你公司于2003年1月3日付清房款與違約金共計554840元。否則，我公司將不予海麗國7＃住宅樓有關(guān)配套。

　　2003年2月25日，原告第三次向被告東營監(jiān)理公司發(fā)出書面通知，主要內(nèi)容為：根據(jù)貴公司與我公司簽訂《商品房買賣協(xié)議》第五條規(guī)定，貴公司應(yīng)于海麗園7＃住宅樓主體完成前向我公司支付第二次房款 550000元，并根據(jù)協(xié)議第六條規(guī)定，若你方逾期付款，每逾期一天，按應(yīng)付款萬分之二向我公司支付違約金。我公司曾于2002年12月3日和2003年 l月3日兩次向貴公司出具催款通知書，但貴公司一直遲遲未能按期付清，以至于海麗園7＃住宅樓配套工程無法正常進行。望貴公司能盡快付清房款及違約金共計 560560元，全部款項付清后方能進行7＃樓配套工程。否則，一切責任及損失皆由貴公司承擔。上述事實，有原告提供的催款通知書和收條在案為證，被告東營監(jiān)理公司已經(jīng)在其上加蓋公章，并經(jīng)被告山東監(jiān)理公司庭審質(zhì)證無異議，可以采信。

　　被告東營監(jiān)理公司為被告山東監(jiān)理公司的國有分支機構(gòu)（非法人），于2001年8月30日注冊成立。該事實有原告提供的工商登記材料和被告山東監(jiān)理公司的陳述為證，已經(jīng)庭審質(zhì)證，應(yīng)予采信。

　　本院認為，原告與被告東營監(jiān)理公司簽訂的《商品房買賣協(xié)議》，合同名稱雖為商品房買賣協(xié)議，但從合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容分析，原告只是負責辦理房地產(chǎn)開發(fā)所需的各項手續(xù)，而商品房是由被告東營監(jiān)理公司自行投資建設(shè)，原告也對商品房的質(zhì)量和交付等均不負任何責任，因此雙方所簽訂協(xié)議交易的標的并非商品房，而是土地使用權(quán)，該協(xié)議更符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法律特征，故協(xié)議性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴格依約履行。被告山東監(jiān)理公司主張合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。

　　本案中，原告依約履行了其合同義務(wù)，但被告東營監(jiān)理公司只交納36.6萬元的定金，其余款項未按約支付，故原告訴請被告東營監(jiān)理公司支付余款并承擔逾期付款的違約責任，符合合同法第一百零七條的法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。因被告東營監(jiān)理公司為被告山東監(jiān)理公司的分支機構(gòu)，不具有獨立的民事權(quán)利能力和民事行為能力，不能獨立承擔民事責任，因此原告訴請被告山東監(jiān)理公司共同承擔支付余款和違約金的法律責任，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。原告訴訟請求被告賠償其代理費3萬元，無法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

　　一、被告東營監(jiān)理公司于本判決生效之日起15 日內(nèi)支付原告海通公司余款1467092.8元及違約金132770.5元（其中55萬元按日萬分之二自2002年11月19日計至2003年1月2日， 1467092.8元按日萬分之二自2003年1月2日計至2004年3月13日）。

　　三、如被告東營監(jiān)理公司的資產(chǎn)不能清償，由被告山東監(jiān)理公司對前述款項未清償部分承擔還款責任。

　　案件受理費18159元，由原告海通公司負擔334元，被告東營監(jiān)理公司和被告山東監(jiān)理公司負擔17825元。訴訟保全費9020元，由被告東營監(jiān)理公司和被告山東監(jiān)理公司共同負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級人民法院。

　　審　判　長　　宋子美

　　審　判　員　　于秋華

　　審　判　員　　潘　霞

　　二OO四年八月三十日

　　書　記　員　　周愛輝