云南省昆明市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2005）昆民一初字第59號

　　原告：昆明食品（集團）金宅物業管理有限責任公司。

　　住所地：昆明市東風東路62號。

　　法定代表人：裴勇，執行董事。

　　特別授權訴訟代理人：鄭開科、黃吉輝，云南中天律師事務所律師。

　　被告：昆明市糖業煙酒公司。

　　住所地：昆明市北京路447-445號。

　　法定代表人：陳思明，經理。

　　特別授權訴訟代理人：陳鐵水，云南萬捷律師事務所律師。

　　特別授權訴訟代理人：付建華，昆明市糖業煙酒公司職員。

　　原告昆明食品（集團）金宅物業管理有限責任公司（以下簡稱“金宅物業”）訴被告昆明市糖業煙酒公司（以下簡稱“糖業煙酒公司”）合作開發房地產合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，于2005年6月16日公開開庭進行了審理。原告金宅物業的法定代表人裴勇及訴訟代理人鄭開科、黃吉輝，被告糖業煙酒公司的訴訟代理人陳鐵水、付建華到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原告金宅物業起訴稱：原、被告雙方于2000年8月1日簽訂了《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》，約定由被告提供場地，原告投資建設，市場建成后雙方聯合經營，所得利益五五分成，聯辦期為七年。合同簽訂后，原告按約履行了合同的全部義務，被告初期亦能按約履行義務，提供場地供改建之用，并在前二年半將收益的50％分給原告。2003年10月20日，被告單方決定終止聯辦協議，在強制租戶搬遷、拆毀共建的商場后才向原告發出《關于提前終止合同的通知》，原告并不同意被告單方解除合同的行為，據此，原告特提起訴訟，請求判令被告：1、賠償原告為建設市場投資的844400 元；2、賠償原告經營市場的可得利益400000元；3、承擔本案的訴訟費；4、因違約導致的原告律師代理費16888元。

　　被告糖業煙酒公司答辯稱：1、原告據以主張的《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》是無效的，其請求權缺乏事實依據； 2、有效并得到執行的是被告和昆明食品（集團）金宅房地產開發有限公司簽訂的聯辦協議，聯辦協議的相對方是昆明食品（集團）金宅房地產開發有限公司而非原告；3、合同的相對方與合同的實際履行人并非同一概念，原告僅為代為履行人，無權向被告提出請求；4、被告與昆明食品（集團）金宅房地產開發有限公司之間的協議已經解除，原告只能向房地產公司主張其代為履行的權利和利益。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

　　綜合各方訴辯主張，本案雙方當事人對以下問題存在爭議：1、本案實際履行聯辦協議的主體是金宅物業還是昆明食品（集團）金宅房地產開發有限公司（以下簡稱“金宅房地產”），即金宅物業在本案中是否享有訴權；2、如履行聯辦協議的主體是金宅物業，是否存在糖業煙酒公司給其造成的損失及損失的范圍應如何確定。

　　訴訟中，雙方當事人確認以下無爭議的案件事實：

　　2000年8月1日，原、被告雙方簽訂了《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》，約定糖業煙酒公司以土地形式投入，金宅物業以貨幣形式投入，共同聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場，市場竣工投入使用后雙方共同合作七年，從2000年10月18日至2007年10月18日，在合作期內，市場收益金五五分成。聯辦協議訂立后，金宅物業與湖南雙峰花門建筑公司昆明工程部簽訂了《施工協議》，就吳井路425號床上用品綜合批發市場商業網點工程項目的建設進行了約定。該批發市場即聯辦協議中的針紡織品綜合批發市場。施工協議訂立后，金宅物業先后分四次向施工單位支付工程款共 844400元。市場建成后由糖業煙酒公司物業管理部于2002年2月6日就2001年收取租金和支出的費用情況作出了說明。2003年10月20日，糖業煙酒公司以國企改革為由向金宅物業發出了《關于提前終止合同的通知》。同年10月27日，金宅物業向糖業煙酒公司回復認為，終止合同的理由不是約定理由也非法定理由，不同意解除合同，雙方應當繼續履行合同規定的義務。糖業煙酒公司分別于2003年10月22日和2004年1月4日向欣泰利經貿有限公司（市場承租人之一）發出《通告》和《通知》，內容為提前終止和租戶的租賃合同，要求租戶盡快搬遷。現市場內租戶已全部搬離。另，本案原告金宅物業成立于 2000年10月9日。2000年8月1日，就同一市場的聯辦事宜糖業煙酒公司還和金宅房地產簽訂過《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》，2001年4月10日，糖業煙酒公司與金宅房地產還簽訂了《關于聯辦吳井路針紡織品綜合批發市場的補充協議》。數份聯辦協議中金宅物業和金宅房地產負責簽訂合同的代表均為裴勇，裴勇自1999年至2003年11月間曾擔任過金宅房地產的經理。2004年1月5日金宅房地產公司致函糖業煙酒公司同意終止聯辦協議。金宅物業使用批發市場的時間是自2000年10月至2003年10月20日。合同履行過程中，金宅物業收取的872408.92元租金一部分由糖業煙酒公司收取后交給金宅物業，一部分由金宅物業直接向租戶收取，具體為：2000年10月20日至2002年10月30日，糖業煙酒公司收取租金后交給金宅物業521620元，2002年11月1日至2003年2月16日，金宅物業直接向租戶收取租金350788.92元。對上述雙方無爭議的案件事實，本院予以確認。

　　針對爭議問題1，金宅物業主張實際履行聯辦協議的主體是金宅物業，金宅物業享有訴權，為證明其主張成立，金宅物業提供了如下證據證明： 1、《施工協議》、支票存根和發票各四份、照片四張；2、糖業煙酒公司物業管理部于2002年2月6日作出的情況說明；3、租金收取情況一組包括租金表、發票和收據；4、《關于提前終止合同的通知》、《關于糖業煙酒公司提前終止合同回復》、《金宅物業管理文書送達回證》。經質證，糖業煙酒公司對《施工協議》真實性無異議，但認為《施工協議》無效，且是另一個法律關系，與本案無關，支票和發票等付款憑證因施工協議無效故不予認可；對情況說明的真實性無異議；對租金收取情況的證據無異議，但租金的支付依據的是與金宅房地產訂立的聯辦協議，而非和金宅物業訂立的聯辦協議；對《關于提前終止合同的通知》、《關于糖業煙酒公司提前終止合同回復》、《金宅物業管理文書送達回證》真實性無異議，因為合作過程中金宅物業法定代表人裴勇同時還是金宅房地產的經理，導致糖業煙酒公司發生了誤解。綜上，金宅物業的證據不能證明其觀點成立。

　　針對爭議問題1，糖業煙酒公司認為履行聯辦協議的相對方是金宅房地產，為證明其主張成立，糖業煙酒公司提供了如下證據證明：1、糖業煙酒公司與金宅房地產于2000年8月1日訂立的《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》；2、糖業煙酒公司與金宅房地產于2001年4月10 日訂立的《關于聯辦吳井路針紡織品綜合批發市場的補充協議》；3、糖業煙酒公司向金宅房地產發出的《關于提前終止合同的通知》；4、糖業煙酒公司和金宅房地產于2004年4月22日訂立的《協議》；5、金宅房地產的《董事會決議》；6、金宅房地產向糖業煙酒公司所發終止協議的函及人事變動的函。經質證，金宅物業認為糖業煙酒公司與金宅房地產確實簽過《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》，但并未實施，是因為金宅物業與糖業煙酒公司簽訂聯辦協議是尚未成立，為保險起見而訂立的；《關于聯辦吳井路針紡織品綜合批發市場的補充協議》的質證意見同上；《關于提前終止合同的通知》無效，不能終止原、被告雙方的合同；《協議》是虛假的，糖業煙酒公司與金宅房地產的行為侵犯了金宅物業的合法權益；其余證據與本案沒有關聯，故不予質證。

　　本院認為，金宅物業所舉證據的待證事實已作為無爭議的事實由雙方進行過確認。本案就同一市場存在兩份聯辦協議，實際履行的只能是其中的一份協議。根據雙方確認的事實，聯辦的市場是由金宅物業投資改建的，市場建成后金宅物業實際對市場進行了管理和收益，糖業煙酒公司將收取的部分租金交給了金宅物業，金宅物業也直接向租戶收取了部分租金，因此，金宅物業實際履行了聯辦協議相關義務，也實際行使了聯辦協議的相關權利。在金宅物業經營管理市場的期間即2000年10月始至2003年10月20日止，糖業煙酒公司從未對金宅物業作為聯辦協議的一方履行協議提出過任何異議，且糖業煙酒公司物業管理部于2002年2月6日對金宅物業和糖業煙酒公司共同聯辦市場的行為作出了說明，2003年10月20日糖業煙酒公司還向金宅物業發出過要求解除合同的《關于終止合同的通知》，金宅物業對此予以了明確的回復，不予同意。故綜合雙方的行為，糖業煙酒公司對金宅物業作為聯辦協議的一方主體是認可的，其關于金宅房地產才是聯辦協議真正主體的主張，和雙方確認的事實不符，糖業煙酒公司也未能提供金宅房地產具體履行聯辦協議的相應證明材料，本院對其主張不予采信，對糖業煙酒公司欲證明金宅房地產是履行聯辦協議主體證據的證明力，本院不予確認。雖然訂立《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》時，金宅物業尚未注冊成立，但雙方約定的合作期是自2000年10月18日始，金宅物業具體管理市場和履行聯辦協議的行為均發生于2000年10月9日金宅物業成立后，糖業煙酒公司也通過自己的實際行為對之予以了認可，故糖業煙酒公司以合同訂立時金宅物業尚未取得主體資格為由主張聯辦協議無效，依法無據，本院不予采信。關于糖業煙酒公司以協議約定金宅物業投資100萬元用于市場建設的約定因超過其注冊資本、違反《中華人民共和國公司法》第12條的規定為由，主張聯辦協議無效，本院認為，因《公司法》12條的規定是“……公司向其他有限責任公司、股份有限公司投資的，除國務院規定的投資公司和控股公司外，所累計投資額不得超過本公司凈資產的百分之五十……”，本案中金宅物業投資市場建設而非向其他公司投資，故該條規定對金宅物業投資市場的行為不產生拘束力，協議內容并不違反《公司法》的強制性規定。關于糖業煙酒公司認為金宅物業作為聯辦協議的實際履行人是受金宅房地產的委托，本院認為，糖業煙酒公司對此僅提供了金宅房地產出具給被告的一份函件予以證實，金宅物業并不認可，該函件因金宅物業否認存在代理的事實，且金宅物業在履行聯辦協議過程中也未以金宅房地產的名義，金宅房地產和糖業煙酒公司之間的往來函件不能約束金宅物業，也不能作為認定金宅物業和金宅房地產之間存在代理關系的證據，糖業煙酒公司也未就金宅物業代理金宅房地產的主張提供其他證據予以補強，故本院對糖業煙酒公司的該主張不予采信。綜上，本案實際履行聯辦協議的主體是糖業煙酒公司和金宅物業，所履行的是原、被告雙方于2000年8月1日訂立的聯辦協議。

　　針對爭議問題2，金宅物業主張糖業煙酒公司撕毀聯辦協議并拆除原告投資的市場建筑物構成侵權，造成金宅物業損失共1244400元，其中投資建設市場的損失844400元，可得利益損失400000元。為證明其主張成立，金宅物業提交了如下證據證明：1、《施工協議》、支票存根和發票各四份、照片四張；2、租金收取情況一組包括租金表、發票和收據；3、《關于提前終止合同的通知》、《關于糖業煙酒公司提前終止合同回復》、《金宅物業管理文書送達回證》；4、《通告》、《通知》及照片一組。經質證，糖業煙酒公司對上述證據的真實性無異議，但認為因金宅物業不是合同主體，其只能向金宅房地產主張代為履行的權益。針對該爭議問題，糖業煙酒公司主張金宅物業只是代金宅房地產履行聯辦協議，故金宅物業的損失與糖業煙酒公司無關，對此并無證據提交。

　　本院認為，金宅物業所舉證據已為雙方無爭議事實確認。金宅物業投資市場建設共支付工程款844400元，在金宅物業經營管理市場期間，金宅物業取得的租金收益是872408.92元。訴訟中糖業煙酒公司陳述，其終止聯辦協議是因企業改制涉及市場占用土地的土地使用權轉讓，并未涉及到政府城市建設改造的需要。因未涉及城市建設改造的需要，糖業煙酒公司未經金宅物業同意，單方解除聯辦協議不具備合同約定的行使解除權的條件，其拆除市場相應設施并要求租戶搬離市場的行為，導致市場不具備繼續經營的條件，聯辦協議無法履行，因此造成金宅物業的損失，糖業煙酒公司主觀上具有過錯，對此應承擔相應的民事賠償責任。根據聯辦協議的約定，糖業煙酒公司以土地形式投資，金宅物業以貨幣形式投資，原、被告雙方的合作經營期為7年，自2000年10月18日至 2007年10月18日，合作期滿后，金宅物業應將整個市場無償移交給糖業煙酒公司。根據雙方的約定并結合本案案情，金宅物業投資市場建設的844400 元在市場合作期滿后將由糖業煙酒公司取得，合作期內雙方共同受益，故844400元的市場建設投資款根據合作期7年折算每年計120628.57元。雙方確認金宅物業管理經營市場的期間是2000年10月至2003年10月20日，在此期間金宅物業作為收益人取得了市場開辦的租金收益，故此期間的投資款不應作為其損失，金宅物業的投資市場建設的損失應是2003年10月至2007年10月18日共四年的投資損失，計482514.28元。此外，根據金宅物業管理經營市場期間取得的租金收益為872408.92元，平均每年209802.97元，金宅物業主張正常經營金宅物業可獲取的租金收益四年共40萬元的主張，有事實依據，屬合理范圍內的間接損失，本院予以確認。綜上，糖業煙酒公司單方終止合同的行為造成金宅物業的損失是882514.28元。雖然金宅物業在訴訟中陳述其是以侵權為由向糖業煙酒公司提出主張，但根據其訴訟請求和所依據的事實理由，金宅物業的真實意思是以糖業煙酒公司違約為由主張自己的權利。

　　綜合全案，本院認為，金宅物業和糖業煙酒公司簽訂的《關于聯辦昆明市吳井路針紡織品綜合批發市場的協議》意思表示真實，內容不違反法律和行政法規的強制性規定，也不違反社會公共利益，該聯辦協議依法成立并生效。合同生效后，合同當事人即應按合同的約定行使權利、履行義務，本案糖業煙酒公司在合同履行過程中無法定和約定的事由，單方毀約，導致合同無法繼續履行，因此造成金宅物業的損失應由糖業煙酒公司承擔。關于金宅物業主張糖業煙酒公司承擔其律師代理費，因無法律依據，本院不予支持。

　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

　　一、被告昆明市糖業煙酒公司于判決生效后十日內賠償原告昆明食品（集團）金宅物業管理有限責任公司投資損失482514.28元及合同履行后的可得利益400000元；

　　二、駁回原告昆明食品（集團）金宅物業管理有限責任公司的其他訴訟請求。

　　本案案件受理費16316.44元，保全費7020元，共計23336.44元，由昆明食品（集團）金宅物業管理有限責任公司負擔30%，即7000.93元，由昆明市糖業煙酒公司負擔70%，即16335.51元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于云南省高級人民法院。

　　雙方當事人均服判的，本判決即發生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定履行期限屆滿后法律規定的期限內向本院申請強制執行，雙方或一方當事人是公民的，申請強制執行的期限為一年；雙方均是法人或其他組織的，申請強制執行的期限為六個月。

　　審 判 長 楊 寧

　　代理審判員 黃 超

　　人民陪審員 唐紅明

　　二○○五年七月八日

　　書 記 員 金 馨