重慶市第一中級人民法院
民事判決書
（2005）渝一中民初字第102號
　　
　　原告重慶洪燕物業發展有限公司（以下簡稱洪燕公司）。住所地重慶市沙坪壩區天陳路44號。
　　法定代表人李曉紅，董事長。
　　委托代理人徐建英，該公司職工。
　　委托代理人何翔，重慶華立律師事務所律師。
　　被告盧忠成，男，1956年7月20日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區電臺巷103號。
　　被告楊瓊英，女，1965年8月25日出生，漢族，住址同上。（系盧忠成之妻）。
　　委托代理人鄧光輝，重慶原野律師事務所律師。（系兩被告的訴訟代理人）
　　委托代理人張玉梅，女，1974年5月27日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區高灘巖正街181號附1號6-4。
　　原告洪燕公司訴被告盧忠成、楊瓊英建設工程合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告洪燕公司及其委托代理人徐建英、何翔，被告盧忠成、楊瓊英及其委托代理人鄧光輝、張玉梅均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告洪燕公司訴稱，洪燕公司將自己經立項批復獲得的項目“重慶鳳澤苑綜合樓”交盧忠成經營和管理。現該樓已由重慶港久建設工程有限公司建成并投入使用，經法院調解書確認應由洪燕公司承擔210萬元工程款。另外，該工程應繳納的土地出讓金、增值稅、企業所得稅、配套費等應由受益人盧忠成繳納。因遲延交房，洪燕公司代為承擔的違約金，應由盧忠成支付。請求：盧忠成返還工程款212萬元，土地出讓金104.7萬元，土地增值稅17.76萬元，企業所得稅19.03萬元，工程配套費15.75萬元以及違約賠償金32.18萬元。合計為401.42萬元。
　　被告盧忠成辯稱，雙方簽訂的“鳳澤苑”小區一期B棟工程施工合同有效。雙方簽訂的《協議書》應認定為聯建合同。港久公司訴洪燕公司一案的調解書所確定的工程總造價，不能作為本案定案依據，因生效調解書所涉案件未對工程造價進行結算，洪燕公司與港久公司有惡意串通之嫌。本案所涉工程造價應由法院指定審計事務所進行結算。
　　經審理查明，2000年3月28日，重慶市沙坪壩區計劃經濟委員會沙計經固（2000）第043號“關于新建重慶鳳澤苑綜合樓”立項批復給洪燕公司。2002年8月13日，洪燕公司（甲方）與盧忠成（乙方）簽訂協議書約定：原雙方合作的“風澤苑”項目交乙方全權經營和管理，處置和銷售。所涉及經濟法律責任由乙方承擔。……。原甲、乙雙方的合作協議、合同、借條、收據同時作廢，以本協議為準。同年12月11日盧忠成（甲方）與李曉紅、李曉偉（乙方）簽訂“鳳澤苑”小區一期B棟工程施工合同。約定，該工程建筑面積大約12209平方米，（該工程建筑面積作為參考之用，以核定總價為準。該工程按施工圖審查機構審核以后的施工圖范圍和要求，以及現行建筑安裝工程施工及質量標準達到合格，以基礎、主體總價560萬元包干使用。第七項約定，工程包干價以外工程量，如環境、道路及基礎深度超過3米以外，室外管網等，按重慶“九九”定額直接費+17%管理費包干結算。第九項約定，在施工過程中，由于施工圖更改的調增，調減，單項變更增減金額在2000元以內，甲方不予簽證，2000元以上增減按第七項方式決算。同月16日洪燕公司（甲方）與盧忠成（乙方）簽訂“鳳澤苑”項目承包補充合同，約定，由于該項目是以甲方的名義開發，所以該項目改由乙方承包后，銷售時也只能以甲方的名義與購房者簽訂銷售合同，且甲方承擔了一切對外的經濟、法律責任。鑒于此，乙方將該工程B棟的建筑施工交由甲方李曉偉承包修建，作為向甲方上交管理費的補償，不得向乙方收取任何費用（向政府上交的稅費除外）。在土地未過戶到購房戶之前發生的土地使用費乙方應據實支付給甲方。該項目銷售收入應繳稅金（營業稅及附加共5.75%）由甲方向稅務部門繳納，乙方應在銷售時以銷售額的5.75%交給甲方；該項目的房管證、國土證的辦證稅費及銷售時按規定向購房者代收代交的契稅、保險費、大修理基金等，乙方應在銷售時扣交給甲方，由甲方向房管、國土等部門交納。辦證稅費按房產、國土部門實際收費標準扣交給甲方。
　　2002年3月1日，重慶港久建設工程有限公司（以下簡稱港久公司）與洪燕公司簽訂建設施工合同和“鳳澤苑”B棟綜合樓工程施工合同補充條款并于2003年3月12日進場施工于2004年7月28日竣工。因工程款支付發生爭議，2004年12月3日港久公司以洪燕公司為被告訴訟到法院。法院于2005年3月28日組織雙方調解，經對實際面積進行計算，其工程總價款為820萬元，已付工程款610萬元，尚欠210萬元由洪燕公司支付給港久公司。現該調解書正在履行中。
　　“鳳澤苑”B棟綜合樓竣工驗收后，盧忠成以洪燕公司名義對該樓進行銷售，并實際收取了全部銷售款。
　　另查明，因“鳳澤苑”B棟綜合樓遲延交付，37戶購房戶向法院起訴，要求洪燕公司承擔違約賠償責任，經法院審理，洪燕公司應承擔違約賠償金32.18萬元，對該違約賠償金數額，盧忠成沒有異議，但認為是施工延誤才導致了交房延誤。
　　審理中，盧忠成對港久公司與洪燕公司調解確認的820萬元工程結算款有異議。經盧忠成與洪燕公司協商，雙方同意按2002年12月11日李曉紅、李曉偉與盧忠成簽訂的“鳳澤苑”B幢一期施工合同內容及整個工程的施工圖紙、資料對工程款進行結算。按照雙方的申請，本院委托重慶市中平建設工程咨詢有限公司進行工程造價審計，其鑒定結論為：鳳澤苑商住樓B棟工程增加建筑面積部份若按458.68元/平方米計算則該工程造價為7577969.60元；增加建筑面積部分若按395.06元/平方米計算則該工程總造價為6629542.90元。
　　上述事實有雙方簽訂的《協議書》、《補充合同》、李曉偉、李曉紅與盧忠成簽訂的《施工合同》、審計申請、生效判決書、調解書、司法鑒定書及雙方當事人的陳述等在卷并經庭審質證足以認定。
　　本院認為，洪燕公司與盧忠成簽訂協議將“鳳澤苑”項目轉讓盧忠成全權經營和管理、處置和銷售。盧忠成作為自然人不具備法律規定的經營房地產開發的資質。故雙方簽訂的《協議書》因違反了法律強制性規定，應屬無效。依《合同法》第十八條之規定，合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，洪燕公司對外承擔了債務后取得向盧忠成追償的權利，現該項目已竣工驗收并交付使用。作為該項目所涉費用應由盧忠成負擔。訴訟中就工程款的結算，雙方一致認為按盧忠成與李曉紅、李曉偉簽訂的施工合同標準結算。該施工合同約定了面積大約12209平方米，基礎、主體總價560萬元包干使用。現實際竣工面積為14175.06平方米，按560萬元包干12209平方米計算單方造價為458.68元/平方米，按560萬元包干14175.06平方米計算單方造價為395.06元/平方米。盧忠成實際銷售面積亦為14175.06平方米。按照公平原則，本院認為盧忠成應當以458.68元/平方米對14175.06平方米結算工程款，該工程款為7577969.60元，抵扣已付工程款610萬元后，盧忠成尚欠工程款1477969.60元。關于延遲交房違約金32.18萬元，因盧忠成遲延交房，洪燕公司已經向37戶購房戶承擔了違約金32.18萬元。盧忠成對遲延交房應支付的違約賠償金額沒有異議，但抗辯稱施工遲延才導致的交房遲延，其不應當承擔責任。施工遲延以及施工遲延的責任等，盧忠成未舉示證據，且施工延誤的責任亦屬另一法律關系，故盧忠成的抗辯理由不能成立。32.18萬元遲延交房違約金應由盧忠成負擔。按照雙方約定該項目的土地出讓金、土地增值稅、企業所得稅、工程配套費均應由盧忠成負擔。由洪燕公司向相關部門繳納后，再由盧忠成支付給洪燕公司。現盧忠成已支付了部份上述費用，所余部份費用，洪燕公司不能舉示證據證實其已經為“鳳澤苑”項目向相關部門繳納了上述所余費用，僅憑催款通知及將要繳納而未繳納的情況來主張上述費用，證據不足，本院不予支持。另外楊瓊英與盧忠成系夫妻，但不是合同相對人，洪燕公司要求楊瓊英支付相關款項于法無據。
　　綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第五條、第五十二條第一款（五）項、第五十八條之規定，判決如下：
　　一、由盧忠成于本判決生效后十日內返還重慶洪燕物業發展有限公司工程款1477969.60元。
　　二、由盧忠成于本判決生效后十日內返還重慶洪燕物業發展有限公司已支付的遲延交房違約金32.18萬元。
　　三、駁回重慶洪燕物業發展有限公司的其他訴訟請求。
　　四、駁回重慶洪燕物業發展有限公司對楊瓊英的起訴。
　　本案案件受理費30087元，其他訴訟費4513元，鑒定費106600元，保全費15020元，共計156220元，由重慶洪燕物業發展有限公司負擔93732元，由盧忠成負擔62488元。（上述費已由洪燕公司預交不退及盧忠成交繳部分鑒定費品迭后由盧忠成直付洪燕公司）。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市高級人民法院。
　　
　　



審　判　長　龍曉波
審　判　員　許　萍
審　判　員　嚴永鴻
二00五年十二月十四日

書　記　員　黃盈瑩