原告馮劍彤訴被告珠海朗天房有限公司房屋拆遷補償糾紛一案

廣東省珠海市香洲區人民法院
民事判決書
（2002）珠香民初字第4576號
原告：馮劍彤，女，1966年1月1日出生，漢族，加拿大公民，現住加拿大溫哥華市3562E46thAVE，護照號碼：VN266526。
委托代理人：李惠紅，女，1962年8月3日出生，漢族，住珠海市香洲東風路1號103房。身份證號碼：440401620803044。
委托代理人：陳睿珊，廣東秉德律師事務所律師。
被告：珠海朗天房地產有限公司。住所：珠海市香洲翠微東路19號29棟。
法定代表人：徐茂春。
委托代理人：賈建斌，該司法律顧問。
委托代理人：張濤，該司法律顧問。
原告馮劍彤訴被告珠海朗天房地產有限公司房屋拆遷補償糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告的委托代理人李惠紅、陳睿珊，被告的委托代理人賈建斌、張濤到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：原告于1999年4月受贈珠海市香洲檸溪村303號房屋。該房屋是1998年新建，裝修豪華。1999年4月評估價值為3460元/平方米。
2001年，被告承接檸溪舊村改造項目。2001年6月，檸溪村委會對該房屋進行產權及附屬物補償核定，確認應補償拆遷產權面積為283.35平方米，混合框架結構180.43平方米，磚石墻、鐵皮頂結構35.70平方米，果樹16株。被告確認應補償圍墻243.4平方米。
被告提出僅以2200元/平方米對合法拆遷面積予以現金補償。由于原告房屋價值遠遠大于被告補償金額，被告對村民和非村民實行兩套補償方案，違背公平原則，且對原告出資20余萬元建造的長65米、高6米的擋土墻以及720平方米的庭院不予補償，雙方未能達成協議。
被告于2002年3月20日向香洲區拆遷辦公室申請行政裁決，至今行政裁決未作出。被告于2002年9月6日凌晨5時，在既未辦理合法手續，也未通知原告親屬的情況下，強行拆除原告房屋，致使原告婆婆楊日明（又名楊瑞梅）因精神受強烈刺激引發舊疾，多次門診，繼而住院，自負醫療費用1852.6元。此違法行為激起了原告及親屬和檸溪村民的強烈義憤。訴訟請求：
1、確認被告于2002年9月6日強行拆除原告的房屋（檸溪村303號）的行為違法。
2、判令被告公開向原告賠禮道歉。
3、判令被告以現金補償原告合法拆遷產權面積283.35平方米，按每平方米3000元計，共850050元；補償混合框架結構180.43平方米，按每平方米550元計，共99236.5元；補償磚石墻、鐵皮頂結構35.7平方米，按每平方米250元計，共8925元；補償果樹16棵，共3750元（7 X 150+9 X 300）；補償擋土墻約1734.29立方米，共260136.05元；補償圍墻245.4平方米，共9267元；補償庭院約720平方米，共57600元；以上合計1288964.5元。
4、判令被告支付搬遷補償費9600元（240 X 40）。
5、判令被告支付自2002年2月8日起至被告付清第3、4項全部費用止，按每月3901.5元計付的租房補助（計至起訴之日約37000元）。
6、判令被告賠償原告親屬因受被告強行拆除房屋行為刺激而產生的醫療費用人民幣1852.6元。
原告對其訴稱提交以下證據：
1、原告的護照復印件；
2、檸溪村303號房地產權證復印件；
3、珠海中正房地產評估咨詢有限公司于1999年4月14日對檸溪村303號房的《估價報告書》復印件；
4、華僑房屋確認證明書復印件；
5、補償核定表復印件；
6、房屋拆遷糾紛案件受理通知；
7、裁決申請書；
8、檸溪舊村拆遷補償安置合同復印件；
9、醫療費收據復印件；
10、病歷（楊日明）；
11、擋土墻圖片；
12、擋土墻工程量計算表；
13、楊日明（又名楊瑞梅）戶口簿復印件；
14、香洲區拆遷辦關于對檸溪村303號房屋拆遷補償問題的答復；
15、購買宅基地證明復印件；
16、改建辦測繪圖表。
經質證，1、被告對原告提交的證據1—4的真實性無異議，但證據3沒有考慮到該土地是國有劃撥集體所有，因此估價書不能夠作為本案的證據使用。況且，此估價書完成于1999年4月，已失去法律效力。5、證據5原告要求補償產權面積283.35平方米與實際不符，這是如果選擇產權補償時才給予的應補償面積，而事實是原告現金補償，其合法產權證明記載應為216.75平方米，這才是其應得到補償范圍。6、證據6、7恰恰是證明了此房屋拆遷糾紛確已由香洲區拆遷辦先行受理，尚未終結。7、對于證據8這并非原、被告已簽訂的生效合同，而只是關于拆遷補償的一個合同文本，這只是被告的要約，在原告未能承諾時，對被告無法律約束力。8、對證據9、10的真實性無異議，但對其證明力有異議。原告婆婆發病與房屋拆遷無必然因果聯系。9、對證據12擋土墻工程量確認表，由于未提供相關核算確認結果原件，無法質證，不能作為證據使用。10、對楊日明的身份的真實性無異議。11、對證據14需指出的是復函中明確“我辦已予辦理”說明此糾紛正在裁決處理過程中未有結果。
被告辯稱：答辯人響應市政府號召參加城中舊村改造工作，2000年9月20日經公開招標成為檸溪舊村改建的中標單位，并于2000年11月8日經批準成立單項開發經營房地產公司。香洲區拆遷辦于2001年3月29日頒發珠香拆公（2001）4號城市拆遷公告，要求檸溪舊村房屋拆遷范圍內的被拆遷人在公告登報之日起30天內與拆遷人聯系，辦理拆遷事宜。根據此公告及珠海市城中舊村改建配套政策，答辯人制定了拆遷補償安置方案，并廣泛征求了被拆遷人的意見。
被答辯人的房產位于拆遷范圍內，屬于檸溪第二期拆遷房屋，經改建辦確權小組確權的合法建筑面積為216.75平方米。在答辯人簽定協議期間，因被答辯人遠在國外，遂多次同被答辯人的委托人協商拆遷補償方案，但被答辯人的委托人在協商期間既不提供合法委托手續又不提出合理補償意見，雖經檸溪村委會、翠香街道辦、珠海市改建辦多次派人與被答辯人的委托人協調，雙方未能達成一致意見。
2002年3月16日答辯人根據《城市房屋拆遷管理條例》規定向香洲區拆遷辦申請裁決，該辦于2002年3月20日向答辯人發出珠香拆裁受字[2002]第14號房屋拆遷糾紛案件受理通知書。此案正在裁決程序中尚未作出裁決書。被答辯人在裁決程序未終結時就同一事實向人民法院提起訴訟違反了《城市房屋拆遷管理條例》的規定，請求法院駁回被答辯人的起訴。
被告對其辯稱提交以下證據：
1、2000年9月20日《中標通知書》；
2、2000年11月8日珠府建復[2000]53號復函；
3、2001年 3月29日城市房屋拆遷公告；
4、2001年6月1日珠香拆字（2001）第03號拆遷許可證；
5、2001年6月5日《關于檸溪村改建有關拆遷問題的公告》；
6、2002年3月12日《關于檸溪村改建第二期拆遷事宜的通知》；
7、2002年3月20日房屋拆遷糾紛案件受理通知書；
8、2002年6月4日通知；
9、2002年8月19日（2002）珠香證經字第54號公證書；
10、 2002年8月30日房地產估價報告書。
經質證：1、原告對被告提交的證據1—7項的真實性無異議。2、對證據8公告內容的真實性有異議，原告早在2001年3月已經辦理公證、認證的授權委托手續，委托李惠紅辦理拆遷補償手續。3、對證據9公證書中手繪平面圖所示的擋土墻長度、高度有異議。4、對證據10房地產估價報告有意見，該估價書將原告房屋視為1994年新建是明顯錯誤，與補償核定表一欄確認的1998年不符。估價作業時，原告房屋已造成嚴重破壞，對評估結果產生直接影響。裝修情況表中遺漏或錯誤認定了許多貴重裝修項目。估價報告有效期為估價時點2002年8月起一年，實際已復計折舊。估價報告僅采用重置價格和扣除折舊方法計算，未參考市場交易價格評估。
經審理查明：被告于2000年9月20日經公開招標成為珠海市檸溪舊村改建的單項開發經營房地產公司，珠海市香洲區拆遷辦于2001年3月29日頒發珠香拆公（2001）4號城市拆遷公告，要求檸溪舊村房屋拆遷范圍內的被拆遷人在公告登報之日起30天內與拆遷人聯系，辦理拆遷事宜。[Page]
位于原珠海市香洲檸溪村303號房屋為原告登記所有，房產證登記面積216.75平方米。超建筑面積62.55平方米。根據公證處拍攝的錄像資料及評估報告顯示，該房屋為混合三層結構樓宇，建筑物外墻為防水涂料，廳、樓梯、走道地面為拋光大理石，墻面乳膠漆，天花為立體空間木吊頂造型等裝修；附屬設施包括：前花園大門為電動不銹鋼閘門，門樓為印度紅云石鋪砌，鍘門為不銹鋼，院子地面鋪廣場磚，上有籃球架，人工瀑布裝置一套；后花園砌有假山一座（帶魚池），內設噴水和射燈裝置，并鋪設有鵝卵石徑一條，帶圍墻。在靠山坡處，砌筑有擋土墻。原告的家婆及親人一直居住于此房，上述房屋及配套設施均在被告拆遷范圍之內。
珠海市香洲改建辦與檸溪村委于2001年6月1日核制的編號為14-6-303《珠海市香洲區城中舊村房地產權及附屬物補償核定表》載明：“合法建筑面積216.75平方米，違章建筑面積203.68平方米；賠償系數1.20;補償合法建筑物產權面積260.1平方米；應補交罰款348.75元(算式:23.25X15元/平方米);應補交地價34875元(算式:23.25X1500元/平方米)；應退還地價24656.05元(算式:(150-88.09)=61.91X80+19703.25)；應補償拆遷產權面積283.35平方米(算式:260.1+23.25X1.0)；應補償現金建筑物面積混合、框架結構180.43平方米；磚石墻、鐵皮頂結構35.7平方米；實際應退還(補交罰款及)地價10567.7元(算式:(348.75+34875)-24656.05)。”即原告還需補交地價10567.7元,合法補償面積可增加確認23.25平方米。也就是被告在《拆遷補償安置合同》中載明的補償面積“240”平方米。
2002年2月至被告申請裁決前，被告就檸溪村的拆遷補償安置問題擬定了一份檔案編號14-6-303號《拆遷補償安置合同》，該合同載明：“現金補償違章建筑部分（核定表中現金建筑物部分）1、框架、混合結構180.43平方米，每平方米補償450元，此項合計81194元；2、磚石墻、鐵皮頂結構35.7平方米，每平方米補償150元，此項合計5355元。”
因被告未能與原告達成拆遷補償協議，2002年3月20日被告向珠海市香洲區拆遷辦公室申請行政裁決。被告的《裁決申請書》載明：“被申請人的房產位于拆遷范圍內303號，屬第二期拆遷范圍，經改建辦確權小組確權的合法建筑面積為216.75平方米，違章建筑混合框架面積203.68平方米、鐵皮棚面積35.7平方米……”。拆遷辦在審理期間，被告在未取得合法拆遷手續的情況下，于2002年9月6日早上單方強行拆除了原告的房屋。原告因此向本院訴訟請求民事賠償。訴訟期間，珠海市香洲區拆遷辦公室于2002年12月10日作出的《關于對檸溪村303號房屋拆遷補償有關問題的答復》提出建議明示：“如未能就補償問題達成一致意見，認為朗天公司的做法侵害了你方的合法權益，可遵循法律途徑解決。”
庭審中，原、被告同意以現金方式進行補償；被告對原告請求補償果樹16棵計3750元無爭議。
本院針對雙方的爭議，根據原告的申請并按照有關規定程序依法委托珠海鑫光房地產評估咨詢有限公司對珠海市香洲檸溪村303號房屋（含裝修）及附屬設施進行市場價值評估。評估結論為：1062445元。原告根據上述評估結論，訴訟請求調整為：第1、2、5、6項訴訟請求不變；第3和4項請求部分合并為兩份評估報告的數額合計人民幣1062445元；另加上評估報告少計(或未包括)的4.5平方米合法面積,按2448.98元/平方米計人民幣9918.37元；補償混合框架結構180.43平方米，按550元/平方米計人民幣99236.5元；補償磚石墻、鐵皮頂結構35.7平方米，按250元/平方米計8925元；補償果樹16棵計人民幣3750元；第4項請求搬遷補償費(240X40)為人民幣9600元。
本院認為：原告為加拿大公民，根據《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》第二條、第三條的規定，原告位于珠海市香洲檸溪村303號房屋屬于華僑房屋，其房屋所有權和繼承權以及宅基地（包括附屬庭園地）的土地使用權受法律保護。任何單位和個人不得非法拆遷華僑房屋和占用其宅基地。原、被告就房屋拆遷補償問題發生爭議，雙方未能達成《拆遷補償安置協議》，被告在未取得拆遷管理部門裁決準予強制拆遷的情況下，于2002年9月6日單方強行拆除了原告房屋的行為已違反《城市房屋拆遷管理條例》第十六條及《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》的第三條規定。原告現訴訟請求被告作出賠償符合最高人民法院關于適用《城市房屋拆遷管理條例》第十四條（現改為第十六條）有關問題的復函的規定，本院作為民事案件受理后經詢香洲區拆遷辦意見，該辦表示不再進行裁決，因此，被告提出應由拆遷部門裁決的意見依據不足，本院不予采信。由于被告單方拆遷行為違法，其應承擔雙方舉證不能的不利后果。
關于原告請求判令被告公開向原告賠禮道歉問題，雖然《中華人民共和國民法通則》第一百三十條規定承擔民事責任的方式包含了賠償損失和賠禮道歉，但本案中，被告侵害原告的主要是財產權而非人身權或人格權，被告承擔財產補償或賠償責任已足夠，無需再合并適用兩種承擔責任方式。故原告請求判令被告公開向原告賠禮道歉的理據不足，本院不予支持。
珠海鑫光房地產評估咨詢有限公司的評估報告載明的評估范圍包括：“建筑面積216.75平方米，另超建建筑面積62.55平方米，為混合3層結構樓宇。該房屋建筑物外墻為防水涂料，廳、樓梯、走道地面為拋光大理石、墻面乳膠漆，天花為立體空間木吊頂造型，正門門框為紫羅紅云石料做成，房間為實木門，包木門套，地面為柚木，鋁合金窗，樓梯扶手為鐵花欄桿及柚木。附屬設施包括：前花園大門為電動不銹鋼閘門，門樓為印度紅云石鋪砌，側門為不銹鋼，院子地面鋪廣場磚，上有籃球架，人工瀑布裝置一套；后花園砌有假山一座（帶魚池），內設噴水和射燈裝置，并鋪設有鵝卵石徑一條；帶圍墻。在靠山坡處，砌筑有擋土墻；以及原室內其他固定裝飾設備。”因原房屋已被拆除滅失，故評估依據主要是根據《房地產權證》、《裝修工程結算表》和《裝修用料明細表》以及公證部門在拆遷前拍攝的錄象資料評估出來的，兩份評估報告的評估結論合計為人民幣1062445元。按915號評估報告《資產評估結果明細表》計算，檸溪村303號房屋的單價平均每平方為2448.9元，重置完全價值為人民幣760000元，評估市值為684000元（備注載明：含土地使用權價值和超建部分建筑面積）。本院認為，該評估結論較為客觀，房屋的單價與市值單價及被告補償給其他拆遷戶的價款接近，本院予以采用。訴訟之前原、被告各自委托的評估報告均是單方行為，缺乏整體性和公正性，本院不予采信。
因原告房屋的產權登記面積為216.75平方米，根據珠海市香洲改建辦及檸溪村委于2001年6月1日核制的編號為14-6-303《珠海市香洲區城中舊村房地產權及附屬物補償核定表》及被告擬定的檔案編號14-6-303號《拆遷補償安置合同》載明和確認的內容，檸溪村303號房屋（即評估報告中的超面積62.55平方米）其中23.25平方米屬于合法補償面積，但原告還需補交地價10567.7元。因此本院確認原告的合法補償面積應為216.75+23.25=240平方米。故該面積的市值價為240X2448.9元=587736元。因303號房屋的前后花園及擋土墻等符合《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》第十三條規定，本院予以認定，故915號評估報告金額為人民幣854581元，兩評估報告合計金額人民幣966581元合法有據，本院予以支持。因被告擬定的《檸溪村拆遷補償安置合同》確定的補償面積283.35平方米是基于產權面積回遷而按比例確認的，不適用現金補償的面積計算，被告提出要求扣除超面積部分的計價理據充分，本院予以采信。
根據當時檸溪村委的核定及被告擬定的《檸溪村拆遷補償安置合同》第二條第（二）款確認的框架、混合結構180.43平方米，每平方米補償450，合計人民幣81194元；磚石墻、鐵皮頂結構35.7平方米,每平方米補償150元，合計人民幣5355元。第四條第（二）款第2點確認被告應支付原告搬遷補助費按建筑面積240平方米計，每平方米補助40元，合計人民幣9600元。因檸溪村303房屋實物已不復存在，無法另尋其他途徑查清，又考慮導致不能舉證的過錯歸責于被告的情況，故本院以被告的上述確認面積及價款予以認定。原告主張的計價標準、金額以及被告提出的違章建筑只能在雙方達成協議的情況下才予補償的意見理據不足，本院不予采信。被告提出其擬定的《拆遷補償安置合同》文本只是被告的要約，在原告未能承諾時，對被告無法律約束力的說法不符合本案的實際情況，因為房屋標的物已滅失，該合同的記載反映了當時房屋及周圍附設物的客觀事實存在和被告的具體處理意見，對此本院可參照適用。[Page]
由于原、被告對補償果樹款金額3750元無異議，故本院予認可。
原告主張從2002年2月8日起在雙方協商拆遷補償問題期間，被告對原告的房屋實施了停水停電及堵塞周圍通道，導致原告無法正常使用房屋，故請求判令被告支付自2002年2月8日起至被告付清補償款項日止期間的租房補助，按每月3901.5元計付。
事實上，原告的房屋處于被最后拆除的時段，房屋周圍通道及水電供應方面肯定會存在不同程度的影響，被告對此造成的不便應承擔賠付責任。但本案中原告選擇的是現金補償并非回遷房屋的租金補助，故應予被告應付款額計付利息較為合理。原告主張的計付時間從2002年2月8日起算證據不足，本院酌定從被告于2002年3月20日向香洲區拆遷辦申請裁決日開始計付較為合理，以人民銀行規定的同期一年期貸款利率計算。據此原告請求計付租金的理據不足，本院的上述處理已足夠補償原告的該項損失。
原告請求判令被告賠償原告親屬因受被告強行拆除房屋行為刺激而產生的醫療費用人民幣1852.6元問題。因本案的定性和主要爭議均是拆遷補償糾紛，訴訟主體為房屋所有人和拆遷人，原告親屬楊日明因此而產生的醫療費與本案定性無關聯性，原告的該項請求依據不足，本院不予支持。受害人可另循途徑解決。
綜上，依照《城市房屋拆遷管理條例》第十六條、第二十二條、第二十三條、第三十一條、《廣東省拆遷城鎮華僑房屋規定》第二條、第三條、第六條、第十二條、第十三條，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第七條的規定判決如下：
一、確認被告于2002年9月6日強行拆除原告位于珠海市香洲檸溪村303號房屋的行為違法，應承擔相應的民事責任。
二、被告應支付原告房屋（合法面積部分、含裝修設備）補償費人民幣966581元（未扣減原告應補交的地價款）。
三、被告應支付原告框架混合結構180.43平方米，按450元/平方米，合計補償費人民幣81194元。
四、被告應支付原告磚石墻、鐵皮頂結構35.7平方米,按150元/平方米，合計補償費人民幣5355元。
五、被告應支付原告搬遷補償費人民幣9600元。
六、被告應支付原告果樹補償費人民幣3750元。
七、上述一至六項合計人民幣1066480元，被告應支付該款的利息，按中國人民銀行規定的同期一年期貸款利率計算，從2002年3月20日起至被告實際付清之日止。
八、上述款息金額限被告于本判決發生法律效力之日起十日內履行完畢。
九、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費人民幣16689元、財產保全費7198元、評估費6700元，合計人民幣30587元，由被告負擔27000元，由原告負擔3587元，原告已預交本院不予退回，由被告于上述履行期限一并向原告支付。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省珠海市中級人民法院。








審 判 長 莫 宇 興
審 判 員 游 永 威
代理審判員 黃 思 雄
二00三年八月十九日
書 記 員 謝 彩 霞