海　南　省　高　級　人　民　法　院
行　政　判　決　書
（２００６）瓊行終字第１５９號

　　
　　上訴人（原審原告）三亞聯成實業貿易有限公司，住所地三亞市金雞嶺農貿市場。
　　法定代表人林榮煌，董事長。
　　委托代理人張雪宇，男，漢族，１９８０年９月１日出生，三亞市人，住三亞市崖城鎮學區Ｃ幢２１４房。
　　被上訴人（原審被告）三亞市人民政府，住所地三亞市新風路１號。
　　法定代表人陸志遠，市長。
　　委托代理人潘天雷，三亞市國土環境資源局公務員。
　　委托代理人林圣全，三亞市人民政府法制辦公室公務員。
　　原審第三人海南世嘉投資有限公司，住所地三亞市金雞嶺路１３８號海岳花園。
　　法定代表人朱岳海，經理。
　　委托代理人夏洪錄，海南言必信律師事務所律師。
　　原審第三人三亞市大通實業公司，住所地三亞市金雞嶺路。
　　法定代表人李朝清，總經理。
　　原審第三人三亞平民兄弟房地產開發有限責任公司，住所地三亞市商品街。
　　法定代表人陳周民，總經理。
　　委托代理人林如果，海南中海律師事務所律師。
　　上訴人三亞聯成實業貿易有限公司（以下簡稱聯成公司）因其訴被上訴人三亞市人民政府（以下簡稱三亞市政府）頒發土地房屋權證一案不服三亞市中級人民法院（２００６）三亞行初字第３號行政判決，于２００６年８月１３日向本院提起上訴。本院于２００６年１０月１６日立案受理后依法組成合議庭，于同年１２月１４日在本院第二審判庭公開開庭審理。上訴人聯成公司的委托代理人張雪宇，被上訴人三亞市政府的委托代理人潘天雷，原審第三人三亞平民兄弟房地產開發有限責任公司（以下簡稱平民公司）的委托代理人林如果，原審第三人海南世嘉投資有限公司（以下簡稱世嘉公司）的委托代理人夏洪錄到庭參加訴訟。原審第三人三亞市大通實業公司（以下簡稱大通公司）經合法傳喚拒不到庭參加訴訟，依法缺席審理。本案報經最高人民法院批準，延長審理期限兩個月，現已審理終結。
　　原審認定，三亞市政府２００３年１２月３１日給世嘉公司頒發三土房（２００２）字第２６２１號土地房屋權證（以下簡稱２６２１號證）時沒有通知聯成公司、大通公司到現場指界。世嘉公司２６２１號證是從平民公司的三土房（２００２）字第１９８１號土地房屋權證（以下簡稱１９８１號證）和三土房（２００２）字第１９８２號土地房屋權證（以下簡稱１９８２號證）變更而來的，前證與后證之間的界址、四至、面積都不變。２００２年９月３０日，三亞市政府根據聯成公司的申請，向聯成公司頒發三土房（２００２）字第１６６１號土地房屋權證（以下簡稱１６６１號證）。聯成公司不服，認為其土地使用面積應是４３６０平方米，１６６１號證確認土地面積２５９９．４４平方米錯誤，２６２１號證頒證時沒有通知其作為相鄰方到現場簽名指界，造成其市場后側的土地進入世嘉公司的用地范圍，請求撤銷三亞市政府給其頒發的１６６１號證、給世嘉公司頒發的２６２１號證。
　　原審認為，２００２年１０月聯成公司已領取了１６６１號證，聯成公司如果不服該證，應在三個月內起訴，但其卻在２００６年２月才起訴，已超過訴訟時效。因此，對聯成公司撤銷１６６１號證的請求，本院不予支持。但三亞市政府頒發給世嘉公司２６２１號證時，沒有證據證明聯成公司知道該頒證行為，因此，聯成公司請求撤銷２６２１號證沒有超過訴訟時效。２６２１號證是從１９８１、１９８２號證變更而來的，前證與后證之間界址、四至、面積都沒有發生變化。在土地證所載的界址、四至、面積都不變的情況下，根據《城鎮變更地籍調查實施細則》的有關規定，不需要相鄰各方到現場指界。聯成公司認為相鄰方不到現場指界就違反辦證程序的理由，因缺乏法律依據，不予支持。遂依據《中華人民共和國行政訴訟法》第三十九條、第五十四條第一款、國家土地管理局《城鎮變更地籍調查實施細則》第５．２條、６．３條第２項之規定，判決維持三亞市政府頒發的２６２１號證，駁回聯成公司的其它訴訟請求。
　　上訴人聯成公司上訴稱，一、由于大通公司入股的４３６０平方米土地系劃撥地，如果全部申請辦證，需要繳納一筆巨額出讓金，其他費用也相應增加，市場的效益并不是很好，為了節約費用，僅辦理了該房地基礎占地部分的土地使用權，而沒有全部辦理，因此１６６１號證只有２５９９平方米的土地面積，即僅是房產基座的占地面積。上訴人并不認可除辦證內的土地都不享有使用權，如果這樣，上訴人經營的市場人員出入就要插翅而飛。１６６１號證上清楚記載上訴人使用土地的四至與大通公司交界，上訴人領取１６６１號證時并不知道與大通公司交界的土地已發證或要發證給他人并因此侵害到自己的合法權益。訴訟時效的起算之日應當是自知道或應當知道行政行為的發生侵害了當事人的合法權益之日而不僅僅是行政行為做出之日，上訴人請求撤銷１６６１號證并沒有超過訴訟時效。二、根據原國家土地管理局《土地登記規則》第六條規定，土地調查是辦理土地登記過程中必須進行的程序。根據《地籍調查規程》第二條規定，查清每宗土地的位置、權屬等是必須的基本要求。三亞市政府沒有進行實地調查，導致上訴人自１９９９年底建成農貿市場并使用至今的土地進入了世嘉公司使用的土地范圍之內，程序違法。且根據《城鎮變更地籍調查實施細則》，土地管理部門應當依法進行變更準備，發送了變更地籍調查通知書，調取了相鄰宗地地籍檔案，完成了指界委托書，申請內容與檔案資料、實地相一致，各方沒有異議，才不需要進行實地調查，而不是不受任何條件限制的＂不需要實地調查＂。故請求撤銷原審判決，撤銷２６２１號、１６６１號證，并責令三亞市政府對上訴人及世嘉公司重新頒發土地房屋權證。
　　被上訴人三亞市政府答辯稱，三亞市政府給上訴人聯成公司的頒證行為，完全符合聯成公司自己的申請，也得到了林榮煌的親筆簽字，聯成公司請求撤銷政府給其頒發的１６６１號證，沒有事實和法律依據。聯成公司起訴要求撤銷１６６１號證，起訴期限的起算點應該從聯成公司向政府申請辦證，并領取土地證的時間開始，其起訴已經超過法定起訴期限。政府給世嘉公司頒發的２６２１號證是由１９８１、１９８２號變更登記而來，頒證事實清楚，適用法律正確，在四至不變的情況下，根據《城鎮變更地籍調查實施細則》的相關規定，不需要相鄰各方到現場進行指界，程序上也不存在違法。故上訴人上訴理由不能成立，請求維持原判。
　　原審第三人世嘉公司述稱，上訴人聯成公司請求撤銷自己的土地證是沒有道理的，如果聯成公司認為土地面積不足，也是其與大通公司之間的合同關系，聯成公司應該向大通公司主張。政府給世嘉公司頒發的２６２１號證沒有侵害到聯成公司的合法權利，與１６６１號證沒有重疊，聯成公司起訴理由不能成立。２６２１號證是變更登記，沒有面積和四至的變化，依法不需要聯成公司來指界，頒證程序并不違法。故原審判決正確，應予維持。
　　原審第三人平民公司述稱，上訴人聯成公司起訴撤銷１６６１號證已經超過法定起訴期限，聯成公司對１６６１號證本身是沒有異議的，只是認為面積少了，且聯成公司已將１６６１號證項下土地轉讓給了很多業主，撤銷該證與業主有直接的利害關系。聯成公司上訴請求對世嘉公司重新頒證，超出了其在一審中的訴訟請求，二審可以不受理。聯成公司要求撤銷世嘉公司的２６２１號證，沒有要求撤銷平民公司的土地證，而世嘉公司的土地證是由平民公司的土地證變更登記而來，平民公司土地證頒證時間比聯成公司土地頒證時間要早，聯成公司要求撤銷理由不能成立。故一審判決合法，處理結果正確，應予維持。
　　二審庭審中，當事人各方仍以原審中提供的有關證據證明各自的主張，并堅持在原審中對有關證據的舉證、質證意見。經庭審查明，原審認定事實清楚，當事人各方均無異議，本院予以確認。另查明，１９９８年，大通公司以受讓的方式取得三亞市金雞嶺大街１０７７５８．６１０平方米的土地，證號為三土房（１９９８）００６０號（以下簡稱００６０號證）。同年，大通公司與其他三個股東聯合組建聯成公司，在三亞市金雞嶺路南側興建三亞市金雞嶺農貿市場，大通公司以４３６０平方米土地作為項目用地。１９９９年１月２８日，三亞市規劃局作出市規工審字（１９９９）１０號《關于三亞市大通實業公司在金雞嶺路興建農貿市場的工程審批意見》，內容是：＂同意大通公司在金雞嶺路自用地范圍內［土地房屋權證號：（三土房（１９９８）字第（００６０）號）興建農貿市場。…… 該農貿市場建筑面積約３２７４．０平方米，建筑底層面積２４３４．０平方米。＂　１９９９年４月１６日，三亞市計劃局作出三計投（１９９９）４５號《關于興建金雞嶺農貿市場的批復》，內容是：＂一、為方便和解決金雞嶺周邊居民的生活和集市，同意興建三亞市金雞嶺農貿市場項目。二、項目占地面積４３６０平方米，建筑面積３２７４平方米……＂之后，大通公司沒有將４３６０平方米土地變更登記到聯成公司名下。２００２年７月１０日、８月１５日，　大通公司申請三亞市政府將００６０號證分割變更登記為三土房（２００２）１２４０號土地房屋證（以下簡稱１２４０號證）和三土房（２００２）１４９３號土地房屋證（以下簡稱１４９３號證），產權人不變，面積分別為７７９５９．２１平方米、２５９９．４４平方米。２００２年９月３０日，經聯成公司申請，三亞市政府將１４９３號證變更登記為１６６１號證，產權人變更為聯成公司，面積不變。２００２年１１月１９日，　１２４０號證分割變更登記為１９８１號證和１９８２號證，產權人變更為平民公司，面積分別為６６６６８．３４０平方米、１１２９１．５００平方米，共計７７９５９．８４０平方米。２００３年１２月３１日，經世嘉公司申請，三亞市政府將１９８１號證和１９８２號證變更登記為２６２１號證，產權人變更為世嘉公司，面積為７７９５９．２１平方米。
　　本院認為，最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十一條規定＂行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過２年。＂　聯成公司２００２年９月３０日取得１６６１號證，至其２００６年１月１７日起訴請求撤銷該證已經超過了二年起訴期限，對其起訴應當予以駁回。大通公司雖然承諾以４３６０平方米土地作價入股聯成公司開發農貿市場項目，并獲得了三亞市政府相關部門的同意，但大通公司并沒有將４３６０平方米土地變更過戶到聯成公司名下，而土地使用權是以登記為要件，沒有辦理變更登記，不能對抗他人，聯成公司并沒有實際取得４３６０平方米土地的使用權。２００２年，聯成公司僅就農貿市場基礎建筑部分即１４９３號證項下土地２５９９．４４平方米向三亞市政府申請辦理土地變更登記，三亞市政府根據聯成公司的申請，為其頒發１６６１號證并無不當。同年，平民公司取得大通公司１２４０號證項下土地７７９５９．２１平方米，并辦理了土地變更登記，變更后的土地證號為１９８１號證、１９８２號證，該部分土地與聯成公司已經取得的土地并沒有重疊。之后，平民公司又將其名下的該部分土地轉讓給世嘉公司，三亞市政府為世嘉公司辦理土地變更登記，并頒發２６２１號證。因此，２６２１號證項下土地權屬來源是清楚的，界線范圍也是清楚的，與聯成公司已經取得的土地沒有重疊。聯成公司認為三亞市政府給世嘉公司頒發２６２１號證侵犯了其合法權益，沒有事實和法律依據，本院不予支持。根據國家土地管理局《城鎮變更地籍調查實施細則》第４．４條、第５．２條、第６．３條規定，對沒有發生界址點、界址線變化的變更調查，一般不需要檢查界址點位，可以不組織相鄰各方進行指界。因此，三亞市政府在為世嘉公司頒發２６２１號證時沒有通知相鄰方到現場指界并不違反法定程序。聯成公司認為三亞市政府頒發２６２１號證程序違法，理由不能成立，本院不予支持。綜上，三亞市政府頒發２６２１號證認定事實清楚，程序合法，原審認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，應予維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案一審、二審案件受理費共計人民幣２００元，由上訴人三亞聯成實業貿易有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　

審　　判　　長　　　　錢　　　　冰
代理審判員　　　　陳　　　　建
代理審判員　　　　葉　珊　茹


二ОО六年十二月二十日

書　　記　　員　　　　石磊