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寧波
海域使用權價格的評估方法有哪些
1。收益法對于能夠計算實際或潛在收益的海域，可以采用收益法對海域價格進行評估，即將該海域未來的預計年收入按照一定的降息率折算為評估基準日，并將折算后的凈收入之和作為海域價格。采用收益法時，海域的年總收入應以客觀、可持續、穩定的收入為基礎計算，年總成本應按照不加權、不滲漏的原則計算，合理計算海域凈收入。成本法對于新開發的海域，或在海域市場不發達、海域交易實例較少的海域，可采用成本法對海域價格進行評估，即根據開發利用海域所消耗的各項費用加上正常利潤之和確定海域價格，利息和稅費采用成本法時，海域購置費和海域開發費應為評估基準日的重置成本，各項費用的收費標準應明確、充分。假設開發法對于擬開發和再開發的海域，可以使用假設開發法來評估海域價格，即在計算海域開發完成后的總價值的基礎上，可扣除預計的正常開發成本和利潤來確定海域價格。采用假設開發法時，應根據最有效利用的原則確定海域的使用，然后結合海域規模和開發難度，合理估算開發建設周期，并假設所有成本在開發周期內平均或分階段投入。市場比較法在海域市場相對發達且有足夠海域交易實例的地區，可以采用市場比較法對海域價格進行評估，即根據市場替代原則，將評估對象與近期市場交易的備選實例進行比較，并根據二者價格影響因素的差異，在交易實例交易價格的基礎上進行適當修正，以確定海域價格。采用市場比較法時，比較實例應與評估對象的用海類型相同，位于鄰近區域或類似區域。交易時間應相近，數量不得少于3個；應選擇差異顯著的比較因子進行價格修正，并盡可能量化因子條件。如果不能量化，則應定性描述指數的大小。基準價格系數修正法在已經存在海域基準價格的區域，可以采用基準價格系數修正法對海域價格進行評估，即根據評估對象價格影響因素的特殊性，海域價格修正系數用于在同一海域內同類海域基準價格的基礎上進行適當修正，以確定采用基準價格系數修正法時的海域價格，準確把握區域海域基準價格的內涵及其修正體系的構成，根據海域價格影響因素的實際情況確定修正系數
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