1、 （1）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)的會計處理應(yīng)遵循以下會計處理：

<1。購建的投資性房地產(chǎn)或者自建的投資性房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按照其“銀行存款、在建工程等”的實際成本進行借貸，折舊或攤銷按計劃（月）計提，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”。

3。取得的租金收入借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試確認(rèn)減值的，計提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。因固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等價值較大的非流動資產(chǎn)發(fā)生減值，按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則計算減值損失后，收回價值的可能性很小或者不存在。資產(chǎn)減值應(yīng)視為永久性減值。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，長期資產(chǎn)的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)減少，不得轉(zhuǎn)回。（2） 稅務(wù)處理（1）根據(jù)稅法的規(guī)定，租賃財產(chǎn)允許扣除折舊。國內(nèi)企業(yè)的殘值率為5%（國稅發(fā)[2003]70號），國外企業(yè)的殘值率為10%（國稅發(fā)[2003]127號）。折舊年限不少于20年，采用直線法。根據(jù)國稅發(fā)[2000]84號（內(nèi)資企業(yè)）和國稅發(fā)[2002]31號（外資企業(yè)）的規(guī)定，允許在企業(yè)所得稅前扣除的項目，原則上必須遵循實事求是的扣除原則。除國家稅收規(guī)定外，企業(yè)提取的各類減值準(zhǔn)備，在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。只有當(dāng)資產(chǎn)實際發(fā)生損失時，損失額才能從應(yīng)納稅所得額中扣除。

納稅調(diào)整方法如下：如果（會計折舊或本期攤銷額+本期減值準(zhǔn)備）-根據(jù)稅法允許在本期扣除的折舊或攤銷額>；0，表明投資性房地產(chǎn)的賬面價值低于稅收成本，形成可抵扣暫時性差異的，也可以是前期應(yīng)納稅暫時性差異在當(dāng)期轉(zhuǎn)回的。增加收入=（本期會計折舊或攤銷額+本期減值準(zhǔn)備）-如果（本期會計折舊或攤銷額+本期計提減值準(zhǔn)備）-稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額；0，表示投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于稅收成本，形成應(yīng)納稅暫時性差異，也可以是本期與上期的可抵扣時差。應(yīng)減少的收入額=（當(dāng)期會計折舊或攤銷額+當(dāng)期減值準(zhǔn)備）-投資性房地產(chǎn)按照稅法規(guī)定允許在當(dāng)期扣除的折舊或攤銷額進行處置時，應(yīng)減少的會計成本投資性房地產(chǎn)將減少稅收，并對與稅收成本的差額進行調(diào)整。

會計帳面價值=初始成本-計提折舊或攤銷額-計提減值準(zhǔn)備-殘稅成本=初始成本-扣除的折舊或攤銷額如果，會計帳面價值>殘稅成本，增加的收入=會計帳面價值-殘稅成本如果，會計帳面價值<；剩余稅成本，應(yīng)減少的收入=會計帳面價值-剩余稅成本。此時，所有應(yīng)納稅暫時性差異或可抵扣暫時性差異均予以轉(zhuǎn)回。其次，基于成本模型的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換實質(zhì)上是由于房地產(chǎn)用途的變化而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生變化，符合下列四項條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：（一）投資性房地產(chǎn)開始自行使用；（2）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃；（3）自用建筑物、土地使用權(quán)由自用轉(zhuǎn)為租賃；（4）自用土地使用權(quán)由自用轉(zhuǎn)為資本增值。（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照賬面余額將按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換為“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”和“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”之日的累計折舊和減值準(zhǔn)備。

稅收處理：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，因其所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征收營業(yè)稅和契稅，轉(zhuǎn)換過程中不確認(rèn)應(yīng)納稅所得額。投資性房地產(chǎn)的年度限額、殘值、折舊或攤銷方法與稅法有差異的，仍可以采用固定資產(chǎn)折舊差額調(diào)整法。（2） 當(dāng)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值借記“投資性房地產(chǎn)”科目；以前已計提跌價準(zhǔn)備的，按其賬面余額借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，貸記“產(chǎn)品開發(fā)”科目。

稅收待遇：房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的產(chǎn)品出租，因所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征收營業(yè)稅和契稅。根據(jù)國稅函[2005]970號文件規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在租賃開發(fā)的產(chǎn)品時，不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。但國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)（自用或租賃）處理為銷售，在開發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)嶋H取得利息時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。收入（或利潤）的確認(rèn)方法和順序如下：

（1）根據(jù)本企業(yè)最近或最近幾個月同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格確定；（二）主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場的公允價值確定；（三）根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

企業(yè)在年末申報所得稅時，應(yīng)當(dāng)將視同銷售的收入計入應(yīng)納稅所得總額，同時按照配比原則，將開發(fā)產(chǎn)品成本一并申報扣除。索辦函[2006]101號規(guī)定：“已開發(fā)產(chǎn)品自用的固定資產(chǎn)，視同銷售，確認(rèn)收入。固定資產(chǎn)可以按銷售價格計提折舊，并在稅前扣除。“因稅收成本大于會計成本，導(dǎo)致稅法折舊大于會計折舊的，應(yīng)當(dāng)分別調(diào)整和減少納稅額。可抵扣暫時性差異最終被轉(zhuǎn)回。

需要注意的是，租賃已開發(fā)產(chǎn)品的目的不是為了長期持有并取得租金，而是為了在出售前暫時租賃，不作為投資性房地產(chǎn)處理，不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。（3） 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)為按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將自用土地使用權(quán)或建筑物按原價轉(zhuǎn)為按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日土地使用權(quán)或建筑物的累計折舊和減值準(zhǔn)備，分別為房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

稅收待遇：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，不涉及流轉(zhuǎn)稅和所得稅。