1、 房子抵押時能買嗎？

1。房子被抵押是怎么回事？房屋抵押是經常遇到的事。最常見的是原業主通過貸款購買的房屋。貸款還沒還清，房子就抵押給銀行了。此外，也有業主因個人債務等原因將房屋抵押給他人。房地產抵押是指抵押人以其房地產向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押期間，該房屋的占有權和使用權不變。債務人不履行債務的，債權人有權依法以拍賣抵押房地產的價款優先受償。首先，我們來看看相關的法律規定：

擔保法第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押財產的，應當通知抵押權人，并告知受讓人轉讓的財產已經抵押，抵押人未通知抵押權人或者受讓人轉讓無效的。”

根據《擔保法》的規定，抵押期間抵押物轉讓的，未告知抵押權人或者受讓人的，轉讓無效。但根據相關法律和司法解釋，這一結論是站不住腳的。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條規定：抵押期間，抵押人未通知抵押權人或者受讓人轉讓抵押物的，抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人可以代債務人清償全部債務，解除抵押權。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償。

即在充分保護抵押權人利益的前提下，抵押物的出售是有效的。對此，后來的《物權法》給出了較為明確的結論。《物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押物的，應當提前清償債務或者將轉讓價款存入抵押權人。轉讓價款超過債權數額的，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押物，但受讓人應當代表抵押權人清償債務，解除抵押權的除外。”

即使抵押房屋買賣合同確認有效，只要抵押不解除，房屋就不能辦理過戶手續，這是不能更改的！

3。如何正常處理抵押房屋？

在實踐中，房屋未還清貸款就出售的情況很多，出售抵押房屋的情況其實非常普遍。首先，在簽訂買賣合同前，要明確房屋是否涉及抵押。

買受人應當主動知道房屋是否抵押，出賣人也有義務主動告知，并在協議中明確房屋是否抵押的事實。第二，買賣合同簽訂后，出賣人應當在限定時間內解除抵押。

如果您不了解質押，則不能辦理過戶手續。因此，解除質押是履行合同的重要內容。解除抵押涉及償還抵押權人的債務，如償還銀行貸款。資金來源不同，各方風險也不同。

如果是賣方提出的，對買方沒有風險；如果是買方首付解除的（這是很常見的），對買方有一定的風險。如果買受人先要向出賣人支付一大筆首付才能解除抵押，而出賣人又不將這筆錢用于其他用途，買受人就麻煩了。楊律師提醒您，這種情況可能發生在一些不良賣家的情況下。出賣人可能因各種原因急需用錢（賭博、炒股、經商等）挪用本應用于還貸的款項，導致無法還貸和解除抵押。有的甚至通過這種方式賣了不止一個房間。這時，如果賣家逃跑或者死豬不怕開水，買家就麻煩了。當然，也有通過中介等第三方預付款拆封的情況，但第三方預付款時，第三方肯定會約定一個條款，如果出了問題誰來承擔責任。如果買方在預付款后未能履行協議，實際上相當于代表買方預付款，風險仍在買方身上。

最后，如果抵押物能夠正常解除，所有權的轉移就不會有障礙，可以及時轉移。如何處理按揭購房過程中的糾紛？（要點）

在房屋抵押期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即確認合同有效。履約糾紛通常是由于出賣人未按約定解除質押而導致合同無法正常履行。在這種情況下，如果買方起訴，有兩種選擇。

方案一：出賣人未在合同約定的履行期限屆滿時解除抵押，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記。買受人可以向法院起訴解除合同，要求出賣人承擔相應的違約責任的，法院應予支持。

方案二：出賣人在合同約定的履行期限屆滿時未履行解除抵押義務，致使買受人無法辦理房屋過戶，買受人要求繼續履行合同辦理過戶手續的，買受人應當準備代表賣方還清債務的資金（如果他想要房子就必須放棄）解除抵押。買受人不能代為清償債務的，法院不予支持其所有權轉移請求。

封存

2。查封后我們能買房子嗎？

在實踐中，除了設定為抵押的房屋外，另一種房屋的轉讓也會受到限制，即國家機關依法查封的房屋，意味著查封期間不能辦理過戶手續，這與抵押類似。那么如何確定被查封的房地產買賣合同的效力呢？在實踐中如何操作？

在《物權法》頒布前，一般司法實踐會認定查封房地產后簽訂的買賣合同無效。除非在法庭辯論結束前可以解除扣押。實用法律知識

物權法實施后，依照物權法第十五條的規定，“當事人之間訂立的不動產物權設立、變更、轉讓、消滅合同，法律另有規定或者合同另有約定的除外，自合同成立之日起生效；一般認為封存的房屋買賣合同本身有效，但在解除封存前禁止轉讓所有權。

被查封的房屋買賣合同處理方法原則上與抵押房屋相同，可以及時解決查封問題，房屋買賣合同可以依次履行。如果問題不能解決，合同目的不能實現，賣方可以承擔違約責任。

不過，楊律師要提醒大家，在以往的司法實踐中，購買查封房產的風險遠大于購買有抵押權的房產！因為有抵押權的房產通常只要能還錢就可以放人，被查封的房產即使有錢也可能放人。房屋被查封的主要原因如下：

1。房屋所有人涉及其他債務糾紛的，法院應當根據職權或者債權人的申請，對房屋采取保全措施。

如果是這種情況，可以通過及時還錢或為債務提供擔保來解除查封。但有些人可能不止卷入一次債務糾紛。如果你解決了這個債務，你可能沒有時間轉移所有權之前，另一個債務被查封。

2。房屋所有權本身存在爭議，涉及訴訟被查封。在這種情況下，如果