[案情]

2010年7月，趙某與張某簽訂房屋置換合同，約定雙方憑自有產權證交換自有房屋，并協助對方辦理房屋產權過戶手續。合同簽訂后，雙方入住房屋后進行了置換，但由于種種原因雙方均未辦理產權過戶手續，2011年10月2日，趙某出具書面同意張某出售趙某的原房屋。張某當天與李某簽訂合同，約定張某將趙某的原房屋出售給李某，由張某負責辦理該房屋的產權過戶手續。合同簽訂后，李某支付了購房款，但張某一直未能為李某辦理房產過戶手續。在本案中，對于張某與李某簽訂的房屋買賣合同的效力，有兩種不同的意見：第一種意見是，盡管趙某未登記，但張某所售房屋未取得房屋所有權證，合同無效同意的，未依法登記取得權屬證書的房地產不得轉讓。《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效，未經登記不得生效。趙某與張某置換后未辦理產權過戶登記手續，張某也未取得趙某原房屋的產權，第二種意見認為，合同有效是因為張某所售房屋未辦理過戶登記，但張某已經房屋所有人趙某同意出售房屋根據最高人民法院第五十一條規定，張某有權出售房屋，且張某與李某之間的合同未辦理產權變更登記手續，但根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第九條和《中華人民共和國物權法》第十五條的規定，合同的效力不受影響。作者同意第二種意見。理由如下：

張某賣掉了趙某的房子，雖然沒有取得房屋所有權證，也沒有分權，但經房主趙某書面同意，他與李某簽訂了合同。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定，無權處分他人財產的人處分他人財產的，經權利人認可，合同有效。因此，張某有權出售該房屋，張某與李某簽訂的合同有效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法辦理權屬登記的房地產，不得轉讓，但未規定未依法登記權屬證書的房地產轉讓合同無效。根據《中華人民共和國不動產設立和轉讓法》的規定，不動產登記消滅。第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，應當依法登記后生效，未經登記不得生效。但上述規定未規定無物權的房地產轉讓合同無效。張某雖然出售了趙某的原房屋，但根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，他沒有依法取得房屋所有權證，也不具有生物權利效力，但張某出售了趙某的原房屋。經趙某同意，張某有權出售該房屋。此外，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第九條，法律、行政法規規定，合同應當辦理登記手續，未規定的，應當辦理登記手續登記生效后，當事人未辦理登記手續的，不影響合同的效力。張某與李某簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續，即合同未辦理登記手續，但不影響合同效力。根據《中華人民共和國物權法》第十五條的規定，當事人之間訂立的不動產設立、變更、轉讓、消滅合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理產權登記的，本合同的有效性不受影響。張某與李某簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續，即李某購買的房屋未辦理產權登記，但不影響合同效力。綜上所述，張某與李某簽訂的房屋買賣合同是有效的。你知道嗎