備受爭(zhēng)議的磚瓦平房位于伊春市原州區(qū)官鎮(zhèn)巷150號(hào)，只有100多平方米，屬于農(nóng)村宅基地。2005年以來(lái)，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了一系列變化，兩人的糾紛已經(jīng)持續(xù)了11年。

房子的最初使用者是當(dāng)?shù)卮迕窳_×芳。2005年，她與宜春市民江進(jìn)簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后來(lái)，姜×金的兒子姜毅拿到了房產(chǎn)證。10年后，羅×芳之子羅軍認(rèn)為，農(nóng)村宅基地建設(shè)依法不能轉(zhuǎn)讓、交易，原協(xié)議無(wú)效。蔣毅認(rèn)為，原來(lái)的交易已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，當(dāng)?shù)胤抗芫忠渤姓J(rèn)了，但他買的是宅基地上的房屋所有權(quán)，而不是土地使用權(quán)。宅基地和房子能分開嗎？宅基地自建房屋為何能轉(zhuǎn)讓？宅基地和房屋所有權(quán)能分開嗎？這就導(dǎo)致了一系列的法律問(wèn)題。元鎮(zhèn)市留下了大量的空置房。這里曾經(jīng)是一個(gè)“城中村”，農(nóng)民自建的房子和一些分散的責(zé)任田散落在這里。2015年初，因當(dāng)?shù)匕l(fā)展需要，被列為拆遷紅線，居民開始搬遷。

羅軍是官鎮(zhèn)巷的居民。雖然他很少住在這里，但他的母親羅芳在這里有一棟自建的房子。據(jù)周圍村民說(shuō)，羅×芳早年在外結(jié)婚，但村里還是把宅基地給了她。上世紀(jì)80年代，羅×芳和家人用這片宅基地自建了一座磚瓦平房：150官鎮(zhèn)巷。

2015年初，羅×芳老了，拆遷的消息傳來(lái)。

羅軍告訴《新法制日?qǐng)?bào)》記者，他去村委會(huì)咨詢，“村干部告訴我，這房子已經(jīng)賣給別人了，不再屬于我家了。”

據(jù)羅*芳說(shuō)，2005年，由于身體不好，她不得不出去走走，所以在150官鎮(zhèn)住得不多于是，她通過(guò)朋友的介紹認(rèn)識(shí)了伊春來(lái)的江進(jìn)。對(duì)方提出合伙建房的要求。”這就是說(shuō)，我的家庭會(huì)給土地，另一方將支付建設(shè)和加高的房子，“羅說(shuō)，她后來(lái)被要求簽署房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。”也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是合伙建房。房子建好后，他們會(huì)得到一部分使用權(quán)。”羅×方認(rèn)為這種合伙建房的方式在農(nóng)村很普遍，所以他同意了。

在2005年5月11日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中，記者看到，雙方通過(guò)一家名為中原房地產(chǎn)信息服務(wù)中心的房屋中介簽訂了合同。這份合同是關(guān)于轉(zhuǎn)售房子的。合同規(guī)定，江進(jìn)應(yīng)支付房屋款7萬(wàn)元。補(bǔ)充規(guī)定是，羅×芳應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方，然后將集體土地使用證交給對(duì)方。但協(xié)議并未明確土地使用證的用途。

“我認(rèn)為這只是一種形式，而不是真正的銷售。”隨后，羅芳收繳了對(duì)方的房款。但至于收了多少錢，羅×芳說(shuō)不記得了，“那以后合作社的樓沒(méi)了，姜×金一家也沒(méi)來(lái)住，我也不敢告訴家人”，11月5日，姜×金告訴記者，當(dāng)時(shí)雙方都在買賣房子。羅和她的家人知道他們不是一起蓋房子的。中原社社員張剛證實(shí)，羅×芳知道這片土地是集體土地，不能轉(zhuǎn)讓。他不知道為什么要簽買賣協(xié)議。

隨著拆遷的到來(lái)，雙方在房產(chǎn)歸屬問(wèn)題上僵持不下。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理禁止炒作土地的通知》，農(nóng)民住房不得出售給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得占用農(nóng)民集體土地建房。據(jù)此，羅軍認(rèn)為，無(wú)論其母親與江×金之間的銷售協(xié)議是真是假，都不具有法律效力，不受法律保護(hù)。

2015年8月，羅軍多次找到姜×金，要求他歸還房產(chǎn)。然而，江×金出示了關(guān)鎮(zhèn)巷150號(hào)的房產(chǎn)證，房產(chǎn)已過(guò)戶給兒子江毅。

雖然羅軍沒(méi)有拿到房產(chǎn)證復(fù)印件，姜×金也沒(méi)有向記者提供房產(chǎn)證，但記者在伊春市一份私人房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)表上看到，羅×芳是在2005年5月登記的這套150平方米的自建房。2005年6月，房屋所有權(quán)證原件的主人是羅×芳，但收據(jù)上的名字是姜毅。同時(shí)，在《伊春市個(gè)人住房全部轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表》上，日期為2005年6月8日，轉(zhuǎn)讓人為羅×芳，受讓人為姜毅。11月4日，記者在伊春市房管局查詢發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證是2005年簽發(fā)的。但具體做下來(lái)的時(shí)間，工作人員表示暫時(shí)查詢。

羅×芳說(shuō)，她從未取得過(guò)房產(chǎn)證，也沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶交易。

據(jù)伊春市房管局內(nèi)部人士介紹，羅×芳先申請(qǐng)了房產(chǎn)權(quán)屬登記，然后申請(qǐng)了房產(chǎn)證。后來(lái)，江進(jìn)拿了房產(chǎn)證，把它轉(zhuǎn)讓給了兒子江毅。

為什么不能交易的宅基地上的自建房屋可以轉(zhuǎn)讓？對(duì)此，伊春市房管局相關(guān)工作人員表示，他們不記得十年前發(fā)生了什么，但可以肯定的是，這是根據(jù)當(dāng)時(shí)羅×芳和蔣×金的買賣協(xié)議。

宅基地和房屋所有權(quán)能分開嗎？

據(jù)了解，農(nóng)村自建房屋的土地屬于村集體，一般只有《房屋所有權(quán)證》，沒(méi)有《土地使用證》，不能轉(zhuǎn)讓和交易。

江*金認(rèn)為，在原來(lái)的買賣協(xié)議中，他只購(gòu)買了房屋的所有權(quán)，即房屋本身的磚瓦，而不是土地的所有權(quán)。2015年下半年，羅×芳、羅軍將江×金告上法庭，要求法院認(rèn)定原房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

那么，宅基地上的房屋能否像商品房一樣流轉(zhuǎn)？宅基地和房子能否分開？這些法律問(wèn)題在當(dāng)時(shí)也引起了不少爭(zhēng)議。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押”，該條例明確了“地隨房”、“房隨地”和“房隨地”的原則中國(guó)房地產(chǎn)交易中的“房地一致”。也就是說(shuō)，買房買地，買地買房子。

但有法律人士認(rèn)為，這只適用于普通商品房，在自建住房的范圍上仍存在疑問(wèn)。**周翔律師事務(wù)所律師于明說(shuō)，宅基地上的自建房屋一般都是村民自己蓋的。土地雖然是集體所有，但房屋和自己的材料應(yīng)該屬于個(gè)人。”例如，有些人曾經(jīng)在農(nóng)村看到歷史悠久的老房子。因?yàn)檫@些房屋的門窗都是浮雕和彩繪的，有藝術(shù)價(jià)值，所以他們就買下來(lái)，全部拆除，運(yùn)到其他地方，然后重新組裝裝修，“這不影響土地的性質(zhì)。

俞*明說(shuō)，如果外地人在宅基地上買了房子，占用了土地使用權(quán)，既然土地屬于集體所有，那么這種做法是違法的。

俞*明還認(rèn)為，宅基地上的房屋不能交易和轉(zhuǎn)讓。但如果房屋由出賣人出資建造，買受人購(gòu)買后立即拆除而不占用土地，那么在這種情況下，房屋和土地可以分割轉(zhuǎn)讓。2015年8月6日，伊春市房管局出具意見(jiàn)書，表示將依法作出撤銷“江一，土地性質(zhì)為集體土地，房屋土地證為羅×芳，房屋產(chǎn)權(quán)證為城鎮(zhèn)戶籍”的有爭(zhēng)議的房產(chǎn)證的決定，并予以恢復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)以我的名義歸原所有人所有。但在信的最后，房管局補(bǔ)充說(shuō)，如果法院判決結(jié)果出來(lái)，當(dāng)事人提出上訴，將以判決為準(zhǔn)。2016年10月26日，伊春市原州區(qū)人民法院認(rèn)為，雙方就本案簽署協(xié)議