2010年5月，錢某投資15萬元，向某商品市場主辦方購買了一套門面房的使用權。雙方約定，房屋所有權屬于市場組織者，錢某可以長期享有房屋使用權并自由轉讓。同年8月，錢某將房子租給趙某，租期3年，租金為每年1.5萬元。2012年12月，錢某與張某簽訂合同，約定將門面房出售給張某，并收取13萬元。2013年1月，張某通知趙某，房子已被他買走。趙某得知后，因錢某、張某未事先告知承租人房屋交易情況，起訴法院侵犯了錢某、張某的優先購買權，要求法院宣告錢某、張某的房屋轉讓合同無效。在案件審理過程中，形成了四種不同的意見。第一種意見認為，錢某與趙某簽訂的租賃合同合法有效。錢某未依法提前3個月通知趙某，即與張某達成房屋買賣協議，將房屋出售給張某，侵犯了趙某的優先購買權。趙某享有優先購買權，請求法院宣告兩人之間房屋買賣無效，法院應予支持。第二種意見認為，無論趙某是否具有優先購買權，由于錢某不是前房的業主，他無權以自己的名義處分前房，也未得到業主的認可。因此，應確認錢某與張某簽訂的買賣合同無效，趙某的主張應予支持。

第三種意見認為，錢某與張某簽訂的協議不是房屋買賣合同，而是使用權轉讓合同。雖然轉讓是合法有效的，但出租人出賣房屋所有權是承租人行使優先購買權的前提和基礎。本案是房屋使用權轉讓合同不是房屋權屬買賣合同，因此承租人沒有優先購買權轉讓房屋使用權，趙某的訴訟請求不能成立。

第四意見還認為，錢某與張某簽訂的協議不是房屋買賣合同，而是使用權轉讓合同。根據相關法律精神，承租人在使用權轉讓中應享有優先購買權，法院應支持趙某的請求。

[點評]

本案爭議的焦點是：一是如何認定錢、張簽訂的“買賣合同”的性質和效力；二是趙某是否可以主張先買權是錢、張的轉讓行為。首先，在認定本案“買賣合同”的性質和效力上，要分析“買賣合同”的性質和效力，首先要分析錢某權利的法律性質。錢某與主辦方約定，錢某取得轉讓房屋的長期使用權和無償轉讓權，房屋所有權仍歸主辦方所有。這是市場經濟中為了更好地實現物的效率而實行的所有權、權力和職能分離的特例。作為業主的發起人，其目的是通過剝離房屋所有權來實現收取市場管理費、繁榮市場經濟的預期收益；而買受人購買市場門面房屋使用權，不僅是為了獲得住宅使用價值，更是為了尋求基于此的利潤價值手術。

在本案的形式中，錢某的房屋轉讓是房屋所有權的轉讓，“買賣合同”是房屋買賣合同。由于錢某不是房屋所有人，他無權以自己的名義處分房屋，也沒有得到房屋所有人的認可，所以似乎應該確認轉讓無效。從以下三點來看，我們將對“銷售合同”有一個現實的認識。首先，從簽訂合同的目的來看，張某轉讓房屋是為了取代錢某與業主之間的合同關系，從而在市場上獲利；錢某轉讓房屋是為了獲取差價利潤。從雙方的真實表達來看，他們想要轉讓的、想要獲得的是房屋的市場運作價值，即房屋的上述效用，而不是房屋本身的交換價值。其次，錢某的房屋轉讓已經事先得到了主辦方的批準，并不違反現行法律法規。第三，從“買賣合同”是有償轉讓的角度看，轉讓雙方的利益基本平衡，這符合誠實信用和公平原則。可見，錢某與張某訂立的買賣合同不是房屋買賣關系，而是房屋使用權轉讓關系。既然雙方轉讓的不是房屋所有權而是房屋使用權，“買賣合同”應該是權利轉讓合同而不是買賣合同。轉讓應當符合權利轉讓的有關規定。由于錢某擁有法律意義上的自由處分權，主辦方也允許錢某提前“自由轉移”，且不違反現行法律法規，因此錢某的轉移行為是合法有效的民事行為。因此，《房屋買賣合同》應當認定為合法有效的房屋使用權轉讓合同。其次，趙某能否對錢某、張某的轉讓主張優先購買權，主要關系到承租人是否具有優先購買權。所謂承租人優先購買權，是指出租人出售出租房屋時，承租人有權在同等條件下優先于他人購買出租房屋。根據法律規定，承租人行使優先購買權有三個條件：一是合法承租人；二是出租人出賣房屋所有權；三是承租人愿意在同等條件下購買房屋。一般認為，出租人出售房屋所有權是承租人行使優先購買權的前提和基礎。如果由此推斷，因為本案是房屋使用權的轉讓，而不是房屋所有權的出售，我們一定會認為，對于錢某和張某的轉讓，不能主張優先購買。但需要指出的是，在房屋使用權轉讓時，對承租人是否具有優先購買權沒有明確規定。筆者認為，根據民法的相關解釋理論，有必要在房屋使用權轉讓中確立承租人優先購買或優先轉讓的制度，在房屋使用權轉讓的情況下承認承租人具有優先購買權。其原因是：所有權比使用權更全面。由于法律可以限制出租人所有權的處分，承認承租人的優先購買權，以保護承租人的利益，因此有必要限制出租人的房屋使用權，限制其處分和轉讓，從而承認承租人的優先購買權。否則，業主將房屋使用權轉讓而非買賣房屋，規避現行法律規定，導致優先購買權制度失效。當然，在這種情況下，對承租人行使優先購買權的限制仍可以參照現行法律的有關規定“買賣不違反租賃”。如上所述，本案不能僅僅因為第二條的缺失就否認承租人對出租人有優先購買權轉讓房屋使用權。趙某可以主張優先購買轉讓錢某和張某的房屋使用權。總而言之，我認為第四種意見更正確。你知道嗎