2010年5月，錢某投資15萬元，向某商品市場主辦方購買了一套門面房的使用權(quán)。雙方約定，房屋所有權(quán)屬于市場組織者，錢某可以長期享有房屋使用權(quán)并自由轉(zhuǎn)讓。同年8月，錢某將房子租給趙某，租期3年，租金為每年1.5萬元。2012年12月，錢某與張某簽訂合同，約定將門面房出售給張某，并收取13萬元。2013年1月，張某通知趙某，房子已被他買走。趙某得知后，因錢某、張某未事先告知承租人房屋交易情況，起訴法院侵犯了錢某、張某的優(yōu)先購買權(quán)，要求法院宣告錢某、張某的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。在案件審理過程中，形成了四種不同的意見。第一種意見認為，錢某與趙某簽訂的租賃合同合法有效。錢某未依法提前3個月通知趙某，即與張某達成房屋買賣協(xié)議，將房屋出售給張某，侵犯了趙某的優(yōu)先購買權(quán)。趙某享有優(yōu)先購買權(quán)，請求法院宣告兩人之間房屋買賣無效，法院應(yīng)予支持。第二種意見認為，無論趙某是否具有優(yōu)先購買權(quán)，由于錢某不是前房的業(yè)主，他無權(quán)以自己的名義處分前房，也未得到業(yè)主的認可。因此，應(yīng)確認錢某與張某簽訂的買賣合同無效，趙某的主張應(yīng)予支持。

第三種意見認為，錢某與張某簽訂的協(xié)議不是房屋買賣合同，而是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。雖然轉(zhuǎn)讓是合法有效的，但出租人出賣房屋所有權(quán)是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提和基礎(chǔ)。本案是房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不是房屋權(quán)屬買賣合同，因此承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，趙某的訴訟請求不能成立。

第四意見還認為，錢某與張某簽訂的協(xié)議不是房屋買賣合同，而是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)相關(guān)法律精神，承租人在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，法院應(yīng)支持趙某的請求。

[點評]

本案爭議的焦點是：一是如何認定錢、張簽訂的“買賣合同”的性質(zhì)和效力；二是趙某是否可以主張先買權(quán)是錢、張的轉(zhuǎn)讓行為。首先，在認定本案“買賣合同”的性質(zhì)和效力上，要分析“買賣合同”的性質(zhì)和效力，首先要分析錢某權(quán)利的法律性質(zhì)。錢某與主辦方約定，錢某取得轉(zhuǎn)讓房屋的長期使用權(quán)和無償轉(zhuǎn)讓權(quán)，房屋所有權(quán)仍歸主辦方所有。這是市場經(jīng)濟中為了更好地實現(xiàn)物的效率而實行的所有權(quán)、權(quán)力和職能分離的特例。作為業(yè)主的發(fā)起人，其目的是通過剝離房屋所有權(quán)來實現(xiàn)收取市場管理費、繁榮市場經(jīng)濟的預(yù)期收益；而買受人購買市場門面房屋使用權(quán)，不僅是為了獲得住宅使用價值，更是為了尋求基于此的利潤價值手術(shù)。

在本案的形式中，錢某的房屋轉(zhuǎn)讓是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，“買賣合同”是房屋買賣合同。由于錢某不是房屋所有人，他無權(quán)以自己的名義處分房屋，也沒有得到房屋所有人的認可，所以似乎應(yīng)該確認轉(zhuǎn)讓無效。從以下三點來看，我們將對“銷售合同”有一個現(xiàn)實的認識。首先，從簽訂合同的目的來看，張某轉(zhuǎn)讓房屋是為了取代錢某與業(yè)主之間的合同關(guān)系，從而在市場上獲利；錢某轉(zhuǎn)讓房屋是為了獲取差價利潤。從雙方的真實表達來看，他們想要轉(zhuǎn)讓的、想要獲得的是房屋的市場運作價值，即房屋的上述效用，而不是房屋本身的交換價值。其次，錢某的房屋轉(zhuǎn)讓已經(jīng)事先得到了主辦方的批準，并不違反現(xiàn)行法律法規(guī)。第三，從“買賣合同”是有償轉(zhuǎn)讓的角度看，轉(zhuǎn)讓雙方的利益基本平衡，這符合誠實信用和公平原則?？梢姡X某與張某訂立的買賣合同不是房屋買賣關(guān)系，而是房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。既然雙方轉(zhuǎn)讓的不是房屋所有權(quán)而是房屋使用權(quán)，“買賣合同”應(yīng)該是權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同而不是買賣合同。轉(zhuǎn)讓應(yīng)當符合權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。由于錢某擁有法律意義上的自由處分權(quán)，主辦方也允許錢某提前“自由轉(zhuǎn)移”，且不違反現(xiàn)行法律法規(guī)，因此錢某的轉(zhuǎn)移行為是合法有效的民事行為。因此，《房屋買賣合同》應(yīng)當認定為合法有效的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。其次，趙某能否對錢某、張某的轉(zhuǎn)讓主張優(yōu)先購買權(quán)，主要關(guān)系到承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)。所謂承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人出售出租房屋時，承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先于他人購買出租房屋。根據(jù)法律規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)有三個條件：一是合法承租人；二是出租人出賣房屋所有權(quán)；三是承租人愿意在同等條件下購買房屋。一般認為，出租人出售房屋所有權(quán)是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提和基礎(chǔ)。如果由此推斷，因為本案是房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不是房屋所有權(quán)的出售，我們一定會認為，對于錢某和張某的轉(zhuǎn)讓，不能主張優(yōu)先購買。但需要指出的是，在房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)沒有明確規(guī)定。筆者認為，根據(jù)民法的相關(guān)解釋理論，有必要在房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中確立承租人優(yōu)先購買或優(yōu)先轉(zhuǎn)讓的制度，在房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下承認承租人具有優(yōu)先購買權(quán)。其原因是：所有權(quán)比使用權(quán)更全面。由于法律可以限制出租人所有權(quán)的處分，承認承租人的優(yōu)先購買權(quán)，以保護承租人的利益，因此有必要限制出租人的房屋使用權(quán)，限制其處分和轉(zhuǎn)讓，從而承認承租人的優(yōu)先購買權(quán)。否則，業(yè)主將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而非買賣房屋，規(guī)避現(xiàn)行法律規(guī)定，導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)制度失效。當然，在這種情況下，對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的限制仍可以參照現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定“買賣不違反租賃”。如上所述，本案不能僅僅因為第二條的缺失就否認承租人對出租人有優(yōu)先購買權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)。趙某可以主張優(yōu)先購買轉(zhuǎn)讓錢某和張某的房屋使用權(quán)?？偠灾?，我認為第四種意見更正確。你知道嗎