商鋪使用權年限、投資風險及防范。警惕商鋪投資使用權的高收益陷阱，俗話說一店養三代，投資商鋪已成為廣大市民資產保值增值的重要手段。市場上還有各種所謂的投資商店。這些商鋪大多集中在一些新開發的商業綜合體和商業中心。它們都以區位好、區位好、投資后回報豐厚為賣點吸引公眾投資。但投資商店真的能在沒有任何風險的情況下獲得巨額利潤嗎？潘先生的經歷值得我們警惕。去年6月，潘先生花75萬元買了一家面積20多平方米的商鋪。購買時，銷售人員表示，雖然該店無法辦理房產證，但其商務中心距離地鐵出口很近，未來還將建設一個大型絲綢銷售中心。購買該商鋪后，必須委托相關投資管理公司租賃20年。在此期間，第一年的年回報率不低于投資額的8%，第二年不低于9%，第三年不低于10%，最高年回報率不低于13%。另外，如果買方解除合同，可以全額收回貨款，自交貨之日起5年后可以獲得一定比例的賠償。但到了交首付的時候，潘先生沒有等錢。今年3月，他突然收到店方的道歉信。對方說租金將推遲到三月。然而，當對方3月份仍未能支付租金時，潘先生來到商業中心，發現商業中心幾乎被關閉。許多要求租房的業主聚集在那里，許多拍賣公司貼出告示，拍賣法院委托的一些商鋪。潘先生的眼睛頓時目瞪口呆。我們投資了75萬元，但沒有任何收入。連校長都留不住。我們同情潘先生的經歷。除了同情，我們還能冷靜地分析潘石屹的投資到底出了什么問題？首先，讓我們看看潘先生買了什么樣的商店。目前，市場上最常見的商店有兩種。第一種是“地產商店”。開發商將建成的商鋪分割后，開發商將商鋪的產權出售給買方；另一種是我們所說的“商鋪使用權”，即開發商將建成的商鋪虛擬分割后，在一定時期內將商鋪使用權出售給投資者。二者最大的區別是：第一類網店買家可以申請產權證，第二類不行，潘先生買的是這類網店使用權。因為商鋪使用權不能辦理產權證，一般不存在過戶問題。買方無法享受到增值店帶來的好處，通過轉讓很難實現成本回收。因此，作為補償，開發商在出售商鋪使用權時向購房者承諾的年固定收益率相對較高。在市場上，開發商對購房者承諾的產權商鋪售后包租的年回報率一般在6%左右，而開發商承諾的產權商鋪售后包租的年回報率一般在10%左右，甚至13%和15%。高回報固然誘人，但在實際的商業運作中能否產生如此高的回報，值得進一步探討。

為了了解如何從商店的經營中獲利，讓我們簡要分析一下商店的商業模式。目前市場上商鋪的經營模式主要有三種：

一是開發商自立、自主經營；二是開發商自行租售商鋪或委托專業管理公司經營；三是開發商把商鋪賣了，小業主自己經營。

投資者購買商鋪使用權時，一般會委托開發商或其委托的經營公司統一“包租”經營。運營公司每年都會給買家一定的最低“租金”，然后逐年增加或享受分租。潘先生的商店屬于這種類型。在這種商業模式下，買家不必擔心把商鋪租出去，每年都可以享受固定的高額回報。聽起來他們可以享受財富增值。但高回報背后還有一個大陷阱，即高回報能否實現。商業運作有自己的規律。一般來說，新開的商業中心很難獲得較好的營業收入。只有經過幾年的經營，他們才能開始盈利后，“陽德”是眾所周知的，并得到公眾的認可。因此，如果承諾的收入過高，就很難兌現。比如，潘先生買的很多商鋪，經營了一年，發現無法支付承諾的收入。最后，為了防止廣大投資者購買爛鋪，從而導致資金損失，律師為店鋪投資者提供了三大絕招：

一是認清店鋪的產權性質，而不是相信高收益。在購買商店之前，我們需要區分商店的所有權和使用權。雖然購買商鋪不同于購買房屋，但主要考慮的是投資收益，能否獲得商鋪所有權并不是首要的。但從長遠來看，如果商業中心運營良好，商鋪增值，那么擁有商鋪的投資者可以通過轉讓商鋪實現房地產投資收益。購買使用權的投資者的本質是購買具有長期收益的金融產品。投資者的主要回報是投資收益。因此，投資是否能帶來預期收益，應給予更多的考慮。

商店的收入應該遵循一般商法，不可能異常的高或低。一些開發商為了促銷，不負責任地承諾高回報，要經營一段時間后發現無法實現這一回報，導致開發商破產，投資者損失屢見不鮮。因此，投資者在購買商鋪時，不應把高利潤作為唯一的衡量標準。他們應該更加關注商店的所有權和商業模式。其次是綜合考慮商鋪的區位因素，了解商鋪的過去和現在的生活，很多房地產大亨都表示，區位是決定房子價值的最重要因素，商鋪的投資也不例外。但是什么樣的地理位置對商店的經營有利呢？這需要綜合考慮。例如，人流對商店的經營非常重要。以潘先生的商店為例。它位于地鐵出口附近，所以肯定有很多人。不過，他的店鋪所在的商業中心主營業務是絲綢，地鐵帶來的巨大人流主要是上班族。潛在的絲綢商人肯定不會太多，巨大的人流也不會對他的店鋪的經營起到顯著的促進作用。因此，綜合考慮區位因素是購買旺鋪的關鍵。

商鋪投資大行其道，李貴也出現在商鋪市場。除了正規的商業物業外，一些寫字樓、工業廠房也紛紛改頭換面，打著商鋪的旗號對外銷售。因為不是生意，這些樓盤的商鋪價格會特別便宜，承諾的收入也會比一般商業中心高。然而，這些所謂的商業中心與商業中心在土地使用年限、消防要求等方面存在較大差距，將限制其后續的商業活動。因此，在購買商鋪時，要注意開發商公布的“四證”，看清商鋪的性質，這樣才能放心購買。第三，調查開發商就是要有一個完整的商業計劃，了解商業中心的品牌進入情況

店鋪收入與店鋪所在的商業中心（綜合體）密切相關，而商務中心的運營涉及品牌布局、動線規劃等多個專業規劃。良好的商業整體規劃是商業中心運營成功的關鍵。這也是多數小業主經營的商業中心在開發商出售商鋪后經營不善的主要原因。因此，一個負責任的開發商在出售商鋪之前必須有一套成熟的商業規劃。在購買商鋪之前，投資者可以查看他們的早期商業計劃。如一些知名企業如“肯吉”、“興科”、“大發”和“卡爾”