一、背景知識：商品房預售是房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為，即預售人將在建商品房預售給預購人，預購人支付部分房價或押金商品房預售合同是一種買賣合同。一般銷售合同的標的物在合同簽訂中是否存在不受法律限制，特別是在物流運輸高度發(fā)達、營銷手段高效的今天，企業(yè)往往按照合同訂單組織安排生產(chǎn)，即：，首先是合同，然后是合同產(chǎn)品。但是，對于房屋預售合同標的物——房屋，由于其自身和建設的特殊性，如房屋標的物價值大、建設周期長、開發(fā)建設行政許可、影響人民生活等基本條件，大多數(shù)國家也對房屋預售行為采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，如澳大利亞、日本、韓國在新加坡、馬來西亞、中國、香港等國家和地區(qū)，政府一般規(guī)定預售條件，實行預售許可證管理，并對預售活動進行嚴格監(jiān)管；當然，也有免費的方法，主要是在歐洲和美國的大多數(shù)國家和地區(qū)。預售條件相對寬松，未實施許可證管理。買賣雙方通過律師協(xié)商預售合同，受《合同法》等法律的限制。無論是否開工，都允許預售新房。中國從一開始就對商品房的開發(fā)和預售采取了更加嚴格的管理措施。1994年7月通過的第44條規(guī)定了預售條件：商品房預售應當符合下列條件：（1）已繳納全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2） 持有建設項目規(guī)劃許可證；（3） 根據(jù)預售商品房計算，開發(fā)建設投資占項目建設總投資的25%以上，已確定建設進度和竣工交付日期；（4） 向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，領取商品房預售許可證。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定，將預售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售收入必須用于相關工程建設。隨后，建設部頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》也確定了商品房預售許可證制度。如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當具備下列條件：（一）土地使用權出讓金全部繳納，取得土地使用權證書；（2） 持有建設項目規(guī)劃許可證和施工許可證；（3） 根據(jù)提供的預售商品房，開發(fā)建設投資占項目建設總投資的25%以上，已確定建設進度和竣工交付日期；（4） 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證；第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售登記，應當提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；（2） 營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書；（3） 工程施工合同；（4） 預售商品房分層規(guī)劃；（5） 商品房預售計劃。第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以所收預付款1%以下的罰款。《城市商品房預售管理辦法》進一步明確規(guī)定，未取得商品房預售許可證，不得進行商品房預售。2003年6月1日生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同視為無效，但在起訴前取得商品房預售許可證的，可以視為有效。從上述法律規(guī)定來看，當事人在簽訂商品房預售合同時未辦理商品房預售許可證的，該合同無效。如果開發(fā)商不符合“故意隱瞞未取得商品房預售許可證或提供虛假商品房預售許可證”的條件，買方只能要求退還購房款。這種待遇是否保障了購房者的權益？這取決于具體情況。例如，當房價上漲，開發(fā)商想要占用增值利潤時，他可以以未辦理商品房預售許可證為由，要求確定預售合同無效。此時，是否可以辦理預售許可證取決于開發(fā)商。如果有嚴格、嚴格的適用法律法規(guī)，就會縱容開發(fā)商的違法行為，支持開發(fā)商從違法行為中獲利。以下情況就是這種類型。在似乎沒有法律依據(jù)的情況下，購房者如何保護自己的權利