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因遲延支付租金引起的房屋租賃合同糾紛

來源: 律霸小編整理 · 2021-12-03 · 106人看過

【簡介】

原告：秦

2004年2月，原告與被告簽訂了房屋租賃合同，協議秦將兩個店鋪租賃給趙，租賃期3年，年租金16萬元。第一年租金在合同簽訂時一次性支付，以后兩年租金在每年1月初支付。合同還規定，如果趙某違約，秦某有權隨時收回該房屋。合同簽訂后，趙支付了當年的租金，并在秦的許可下，于2005年1月初翻修了房子，以開辦一個智力培訓班，趙沒有按照約定支付租金。2月，原告書面通知被告收回房屋，被告提出異議，導致雙方矛盾。三月底，趙支付了房租，但秦拒絕了。趙隨后通過他人將16萬元的租金轉給秦，但秦仍然拒絕。4月底，趙將16萬元租金存入原告的銀行賬戶

2005年7月初，秦向法院提起訴訟，稱趙未在合同規定的期限內支付租金，構成違約，要求終止房屋租賃合同并收回房屋

[判決要點]

法院認為被告趙在履行合同過程中違約，但不存在根本違約；被告已將租金存入原告銀行賬戶，未對原告合法權益造成損害。被告雖未按約定履行義務，但仍在法律允許的范圍內。法院駁回了原告的請求，并命令被告按照約定支付違約金

[爭議焦點]

本案原告是否有權終止合同

[法理分析]

解決本案爭議焦點的關鍵是明確出租人終止房屋租賃合同的要件。以下是根據相關法律法規，結合本案具體情況，對出租人終止租賃合同的要件進行綜合分析，明確出租人解除房屋租賃合同的法律原因

城市房屋租賃管理辦法第二十四條明確規定了出租人單方解除房屋租賃合同的八個理由：1。擅自轉租租賃房屋的；2.擅自將租賃房屋轉讓、出借他人或者擅自調換使用的；3.擅自拆除、改變房屋結構或者改變房屋用途的；4.拖欠租金超過六個月；5.無正當理由閑置6個月以上的公共住宅；6.出租房屋進行違法活動的；7.故意損壞出租房屋的；8.法律法規規定的其他可收回項目根據上述規定，承租人遲延支付租金不是出租人終止房屋租賃合同的法律原因。承租人拖欠租金超過六個月的，出租人有權依法解除房屋租賃合同。出租人終止合同沒有法律依據，在這種情況下

其次，房屋租賃合同可以規定出租人終止合同的條件，但不得違反合同法的相關規定。在本案中，原告與被告簽訂的房屋租賃合同約定，“如果趙某違約，秦某有權隨時收回該房屋”。從協議內容來看，原告秦某終止合同的條件不明確。趙的任何違約行為是否會導致秦單方面終止合同的法律后果？根據《合同法》關于合同終止權的規定，答案是否定的。根據《合同法》關于合同終止的規定，只有當一方基本同意時，另一方才有權終止合同。在本案中，出租人單方解除房屋租賃合同的協議，一方面沒有明確解除合同的條件，另一方面違反了合同法關于解除合同的規定。因此，它不能作為原告終止合同的依據。應按照《合同法》的有關規定處理

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