【案情】

唐某(男)與劉某(女)是夫妻，二人不在同一個縣城上班。婚后，夫妻二人共同購買了一套三居室的房屋，并且在房管局辦理了房屋登記。由于房屋不在夫妻倆工作的縣城，夫妻倆都有將此房屋出售之意。劉某私自與同事張某達成協議，以30萬元將該房賣給張某，雙方簽訂了買賣協議，但未辦理過戶登記手續。在另一個縣上班的唐某因不知此房已出售于張某，又私自與其朋友廖某達成協議，將房屋賣與廖某，價額32萬元，并且快速辦理房屋過戶登記手續。后來，因張某要求劉某交付房屋，與唐某、劉某發生糾紛，訴至法院。

【分歧】

上述簽訂的兩個房屋買賣合同，哪個有效?廖某與張某誰能取得房屋所有權?存在如下三種不同意見。

第一種意見認為，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，認定為無效。本案中，唐某與劉某系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產，其對夫妻共有財產的處分，應經過雙方協商，取得一致意見后才能處分。本案的二次賣房均未取得共有人的同意，故二次房屋買賣合同均為無效合同，本案應按無效合同處理。

第二種意見認為，房屋屬不動產，根據民法原理，可以適用善意取得制度，盡管二次賣房行為均無效，但廖某已付了房款，進行了房產登記。所以，雖然買賣行為是無效的，但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護其利益，故廖某應為該房屋的合法財產所有人。

第三種意見認為，二次買賣房屋合同均有效，不動產所有權變動以登記為公示方式，房屋所有權已辦理過戶登記于廖某名下，故其所有權應由廖某享有，劉某只能向張某承擔違約責任，賠償其損失。

【評析】

筆者贊同第三種意見，理由如下所述：

第一，《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”意思是說，設立、變更、轉讓和消滅不動產物權，只有經過相關部門的登記，才能生效。不登記的，不發生物權效力。不動產登記，是指將房屋等不動產的所有權或其他物權的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有關專門機構掌握的專門的薄冊上的行為。在房屋買賣中，簽訂了房屋買賣合同，還必須經過登記主管機關對房屋權屬變更情況進行登記，買房人才能取得房屋的所有權。本案中，唐某與廖某簽訂的合同經過房管局登記，所以廖某依法取得了房屋的所有權。

第二，我國《婚姻法》規定對夫妻共同所有的財產，夫或妻有平等的處理權。《婚姻法》解釋(一)第十七條第(二)項規定："夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。"本案中，張某和廖某均有理由相信賣房是唐某劉某夫妻共同意思，故共有人的對方不可對抗買受者，所以二次買賣房屋合同均有效。

第三，登記對不動產物權的效力和對合同效力的影響是不同的，也就是說不動產登記并不必然影響合同的效力。我國《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”意思是沒有辦理不動產物權登記的，不發生物權效力，但卻不影響合同效力，合同的效力應依據《合同法》來判斷是否有效。如果合同有效的，當事人可依據《合同法》的規定要求對方履行辦理登記的義務;無法辦理登記的，可要求損害賠償。本案中，前后兩個房屋買賣合同都有效。只不過，房屋所有權已辦理過戶登記于廖某名下，故其所有權應由廖某享有，而張某可以向劉某主張合同違約責任，維護自己的合法權益。

摘自法院網