1.房屋地址準確
婚姻財產約定中對于房屋權屬的分割,首先要明確的是房屋的地址坐落。若約定分配房屋的產權證還沒有頒發,只有與開發商簽訂的購房合同的,則婚姻財產約定中的地址描述要與購房合同上的地址描述一致;若產權證已頒發,則必須與產權登記證上的地址描述一致,并且加上房屋所有權登記證號。
地址描述不清,一個直接的后果就是協議約定不明確,給婚姻協議的效力確定帶來不必要的麻煩。特別是地名的規范相對滯后,如恰逢當地的城市規劃,原來的街道名稱、門牌號碼可能都將不復存在。因而,一個保險的方式是,除了明確當時的房屋所在街道、門牌號碼、具體院落樓層外,鄰居的產權人亦在協議上明確,對于日后的爭議還多了一個佐證。
2.產權比例要明確
夫妻間購置的房屋產權比例享有,若是在婚后購置,在沒有書面約定的情況下,一般是每人50%;可若房屋是婚前由一方或雙方共同購置,要想體現出資的不同,那么產權比例的明確約定是必要。即便房屋是在婚后購置,根據《婚姻法》第19條的規定,雙方亦可、以在婚姻財產約定中,對于各自所占的比例進行清楚的約定。當然,這種產權比例的約定,可以不與出資比例一致,只要夫妻雙方認同即可。
對于房屋的婚姻財產約定的另一表現形式是,在購房合同中明確各自的產權比例。比如,雙方(無論是婚前,還是婚后)都作為購房合同的買方,在合同中附加上各自的產權比例。這樣,在開發商代為審辦產權證時,產權管理機關便會根據購房合同的約定,在產權證書上明確共有權人的產權比例。否則,產權證上雖注明了共有權人,但未明確產權比例時,只能認定為每人一半。
3.離婚分配可定懲罰性約定
婚姻財產約定的功能,除涉及財產的享有規則外,還可以對婚姻的忠誠懲罰做出明確的約定。這種忠誠懲罰約定對于日后的過錯追究,提供了一個明確的依據。
在現實的婚姻生活中,婚姻過錯表現五花八門,傷害夫妻感情的事件以及損害后果各不相同。而《婚姻法》上規定的可追究過錯責任賠償的條件僅限于:重婚,有配偶者與他人同居,家庭暴力,虐待、遺棄家庭成員四種。這使得對于追究過錯方責任的情形過于狹窄及懲罰性太輕,而實踐中也不易舉證。為便于夫妻雙方對忠誠性約定明確,在婚姻財產約定中,可以細化婚姻過錯行為,并且對懲罰性后果予以明確,這樣在離婚責任追究時有據可依。
4.日期、署名不能少
一個完整的婚姻財產約定,除了約定的具體內容外,夫妻雙方的簽字及日期填寫是必不可少的。否則,只能認定為雙方的意思表示不完備,約定還未成立。
現實中大量的婚姻財產約定不規范,很多人以為協議系由一方親自書寫,自然是他的真實意思表示,日后發生爭議時,就可按該書具的“協議”執行。其實不然。沒有署名的協議,最多只能認定為一方或雙方曾就該事項做過商議,但最終未將商議的內容進行確認,而不成立。沒有日期的協議,則會因協議的簽訂日期未明確,而導致協議仍未生效。
5.產權贈與要過戶
婚姻財產約定中對于房屋權屬約定,常會出現一個問題是,房屋為一方的婚前財產而約定歸另一方所有,或共同所有。這種約定受法律保護,法源依據是《合同法》中的財產贈與。但是,還應該注意到,對于不動產的贈與應以產權過戶為準。也即是說,婚姻財產約定中涉及一方婚前房屋約定為另一方所有,或共同所有時,應及時到房屋管理部門辦理產權變更手續,否則,贈與仍有可能隨時撤銷。
可能有人認為,贈與的房屋已實際交付使用,但我們要注意到,這種交付使用只是一種推定,并且是基于夫妻間共同生活的必然,而房屋產權證實際仍由一方保管。即便是產權證由另一方保管,那也是因婚姻生活中財產放置使然,從法律上來說,該產權證基于婚姻關系的人身依附性,并未脫離于對方的管理之下。
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